Расчет стоимости объекта затратным подходом

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Н-ске развит слабо, земельный участок принадлежит Заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. При переходе прав собственности на недвижимость согласно ст. 37 действующего на момент оценки Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ одновременно покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прибавку к рыночной стоимости недвижимости дают права частной собственности или права аренды земельного участка.

Право заключения договора аренды является платным. Согласно постановлению мэра г. Н-ска от 07.12.98. NQ1165 плата взимается в размере показателя экономической оценки территории конкретной зоны с учетом затрат, понесенных в связи с осуществлением инженерного и природоохранного обеспечения участка и рассчитывается следующим образом:

Ссб = Сбаз ·Sуч ·К,

где Ссб - сумма единовременного целевого сбора за пользование градостроительными ресурсами; Сбаз - базовая ставка за 1 га; Sуч - площадь участка, га; К - дополнительный коэффициент, учитывающий функциональное назначение объекта.

Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. р.

В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Стоимость объекта затратным подходом (Сзп) определяется по формуле

Сзп = Сз + Су.

В общем случае она имеет следующий вид:

Сзп = Сз + ПИ + КИ + ПП – Ин,

где Сз - стоимость земельного участка (градостроительный сбор); ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства); КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.); ПП - прибыль предпринимателя; Ин - износ накопленный.

Определим стоимость строительства складского помещения на 2001 г., введенного в действие в июне 1969 г.

Объемно-планировочное решение: площадь застройки 411,5 кв.м, здание одноэтажное, общая площадь-411,5 м², строительный объем - 2500 м³, средняя полезная высота помещения - 6 м.

Конструктивное решение: фундамент - бетонный ленточный, наружные стены - кирпичные, перегородки - кирпичные, перекрытия - сборные железобетонные, кровля двойной рубероидный слой, полы - бетонные, отделка Наружная - неоштукатуренный кирпич, отделка внутренняя - не оштукатуренный кирпич, инженерное оборудование - теплоснабжение, электротехнические устройства - пожарная сигнализация, телефонизация.

Стоимость воспроизводства для данного объекта оценки будет определяться следующим образом:

ПВС = С69 · Кклим · К84. К2001 · НДС,

где С69 = 13,1¹ - стоимость воспроизводства 1 куб.м в ценах 1969 г.; Ккл = 1,09 - климатический коэффициент для региона, где располагается объект оценки; К84 = 1,218-

индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам 1969 г.; К2001= 18,0¹ - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам 1984 г.; НДС - налог на добавленную стоимость.

(¹ Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунaльно-бытового назначения для переоценки основных фондов. ¹ Администрация Новосибирской области. Управление строительства и архитектуры. Отдел ценообразования в строительстве. Индексы цен в строительстве, вводимые с 2000 г.)

Дата добавления: 2014-12-24