Оценка объекта доходным подходом

Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Цена продажи приведенная по времени тыс. р.	-
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. р.	-
Общая площадь, кв.м	411,5
Цена продажи, р./кв.м	-
Скорректированная по площади цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Условия продажи (чистота сделки)	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Местоположение	район «А»	район «А»	район «А»	район «А»	район «В»
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,03
Скорректированная цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	658,4	614,6
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	Отличное	хорошее
Корректировка	-	1,00	1,00	0,09	1,00
Скорректированная цена, тыс.р.	-	621,4	617,3	592,6	614,6
Наличие парковки	нет	есть	нет	нет	нет
Корректировка	-	0,95	1,00	0,09	1,00
Скорректированная цена, тыс.р.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Отклонение от целевого использования	нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс.р.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Среднее значение	60З,7

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит на дату оценки округленно 600 000 р.

Из собранной рыночной информации следует, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 36 р./кв.м в месяц, или 432 р./кв.м в год (36 х 12=432).

Поэтому для рассматриваемого объекта арендную ставку принимаем равной 36 р./кв.м. Тогда потенциальный валовой доход составит:

411,5 м х 4З2 р./кв.м. = 177 768 р.

Данных о недозагрузке площадей и неплатежей аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск от этих факторов в размере З%. Следовательно, суммарные потери составят 177 768 х 0,03 = 5 333 р.

Действительный валовой доход составляет:

177 768 р. - 5 333 р. = 172 435 р.

Операционные расходы подразделяются на постоянные (налог на землю, имущество, страхование и т.д.), независящие от результатов деятельности, и переменные (коммунальные услуги), которые непосредственно зависят от степени эксплуатации объекта. Расходы на недвижимость включают налог на здания, сооружения, передаточные устройства и арендную плату за земельный участок. Налог на имущество составляет 5 992 р., арендная плата за землю -12345 р. в год.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% - на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации).

Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 11 8ЗЗ р. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5%. Рассчитаем чистый операционный доход.

Дата добавления: 2014-12-24