Определение стоимости инвестируемого капитала на основе кдпитализациидохода

Рыночная стоимость объекта оценки на 02.11.2001 г.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ

Расчет чистого операционного дохода

Показатель	Сумма, р.
Потенциальный валовой доход	177 768
Действительный валовой доход	172 435
Операционные расходы: налог на имущество, аренда земельного участка, управленческие расходы (5% от ДВД), резерв на восстановление имущества
Чистый операционный доход

По рыночным данным, ставка капитализации по г.Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, составит:

129065 / 0,23 = 561152 р.

В настоящей работе по оценке использованы три подхода. которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

В данном случае наибольший весовой коэффициент (55%) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаете>'! в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.

3атратному подходу присвоен наименьший коэффициент (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а также возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналога.

Н-ский рынок недвижимости на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, в связи с этим достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточна высока. Поэтому сравнительному подходу придается весовой коэффициент - 0,35.

Таким образом, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

Подход к оценке	Стоимость, тыс. р.	Вес %	Значение, р.
3атратный	1 128 029		112 803
Сравнительный	603 700		211 295
Доходный	561 152		308 633
Итого	-		632 731

В итоге при согласовании получается следующий результат: 632 731 р. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 630 000 р.

составляет 630 000 (шестьсот тридцать тысяч) рублей, доверительный интервал (+/-) 15%.

Генеральный директор

ЗАО «Независимая оценка» Аи. Гуськов

Эксперт-оценщик В.А Петров

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо знать некоторые элементы финансовой математики и модели преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость, рассмотрению которых посвящена данная глава.

Большее внимание уделено разбору капитализации дохода по норме отдачи, так как применение этого метода предполагает наиболее подробный анализ потоков инвестиционного дохода: учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов.

Дата добавления: 2014-12-24