КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Капитализация равномерно изменяющихся доходов
Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать:
R* = R / Кk,
где R - ставка капитализации без учета изменения потоков дохода; R* - ставка капитализации, скорректированная с учетом изменения потоков дохода; Кk - корректирующий коэффициент.
Если доход увеличивается, ставка капитализации уменьшается, если доход уменьшается ставка капитализации возрастает. Рассмотрим модели регулярного изменения дохода, которые применяются в практике оценки недвижимости. Доход, изменяющийся по экспоненте. В этом случае корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле
1 - (1+t)(N-n) / (1+i)(N-n) Кk = (i -t)·аn ((N - n),i)
где t - ежегодный темп роста дохода, % от предыдущего года; (N - n) - оставшийся срок экономической жизни объекта, или период прогнозирования, лет; i ставка дисконтирования; аn ((N-n),i) - текущая стоимость единичного аннуитета: аn = [1 – 1/(1+i)(N-n)] / i
П р и м е р. Арендодатель планирует ежегодно увеличивать арендную плату на 3%, оставшийся срок экономической жизни объекта - 15 лет, i = 24%. Рассчитаем корректирующий коэффициент для ставки капитализации:
1-(1+0,03)15 /(1+0,24)15 Кk = (0,24 - 0,03).4,00129 =1,1650.
Доход, изменяющийся на постоянную величину. Если доход изменяется на постоянную величину, корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле
Кk = 1+ ΔI/i ∙ { [(N-n) – (N-n)∙SFF((N-n),i)-1] / I }.
В реальности моделей изменения потоков дохода больше, нами рассмотрены только основные, традиционно применяемые при анализе инвестиционного дохода от недвижимости. Когда доход и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом, применяют модели собственности. Эти модели позволяют одним действием определить текущую стоимость потоков дохода и реверсии.
Применяется базовая формула Эллвуда
Ro = Yj + A
где А - величина корректировки.
Значение А может быть положительным, если стоимость актива уменьшается, и отрицательным - если увеличивается; для его расчета может быть использован фактор фонда возмещения (SFF) или норма рекапитализации (а):
Ro = Yo – Δ x SFF или Ro=Yo – Δх а,
где Δ - долевое изменение стоимости актива.
Рассмотренные методы капитализации по расчетным моделям основаны на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.
Дата добавления: 2014-12-24; Просмотров: 309; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |