В городской застройке

Назначение различных категорий дорог и улиц

Предприятия торговли должны размещаться вблизи мест жительства и работы, предусматривая, как правило, формирование общественных центров в увязке с сетью общественного пассажирского транспорта.

Расстояния от зданий предприятий торговли

Вид объекта	до красной линии ^1
город	село
Стены зданий детских дошкольных и общеобразовательных учреждений
Пожарные депо
Кладбища традиционного захоронения и для погребения после кремации, крематории

Примечание ¹ «следует принимать не менее приведенных в таблице, метров»

К группе транспортных факторов, влияющих на планирование и размещение розничных торговых предприятий в городской застройке, относят категории дорог и улиц (табл.2.19).

Таблица 2.19

Категории дорог и улиц	Основное назначение
Магистральные дороги:
Скоростного движения	Скоростная транспортная связь между удаленными промышленными и планировочными районами в крупнейших и крупных городах: выходы на внешние автомобильные дороги, к аэропортам, крупным зонам массового отдыха и поселениям в системе расселения. Пересечения с магистральными улицами и дорогами в разных уровнях.
Регулируемого движения	Транспортная связь между районами города на отдельных направлениях и участках преимущественно грузового движения, осуществляемого вне жилой застройки, выходы на внешние автомобильные дороги, пересечения с улицами и дорогами, как правило, в одном уровне.
Магистральные улицы: а) общегородского значения
Непрерывного движения	Транспортная связь между жилыми, промышленными районами и общественными центрами в крупнейших, крупных и больших городах, а также с другими магистральными улицами, городскими и внешними автомобильными дорогами. Обеспечение движения транспорта по основным направлениям в разных уровнях
Регулируемого движения	Транспортная связь между жилыми, промышленными районами и центром города, центрами планировочных районов; выходы на магистральные улицы и дороги и внешние автомобильные дороги. Пересечения с магистральными улицами и дорогами, как правило, в одном уровне
б) районного значения
Транспортно-пешеходные	Транспортная и пешеходная связи между жилыми районами, а также между жилыми и промышленными районами, общественными центрами, выходы на другие магистральные улицы
Пешеходно-транспортные	Пешеходная и транспортная связи (преимущественно общественный пассажирский транспорт) в пределах планировочного района

Продолжение таблицы 2.19

Улицы и дороги местного значения
Улицы в жилой застройке	Транспортная (без пропуска грузового и общественного транспорта) и пешеходная связи на территории жилых районов (микрорайонов), выходы на магистральные улицы и дороги регулируемого движения
Улицы и доро-ги в научно-производствен-ных, промыш-ленных и ком-мунальносклад-ских зонах	Транспортная связь преимущественно легкового и грузового транспорта в пределах зон (районов), выходы на магистральные городские дороги. Пересечения с улицами и дорогами устраиваются в одном уровне
Пешеходные улицы и дороги	Пешеходная связь с местами приложения труда, учреждениями и предприятиями обслуживания, в том числе в пределах общественных центров, местами отдыха и остановочными пунктами общественного транспорта
Парковые дороги	Транспортная связь в пределах территории парков и лесопарков преимущественно для движения легковых автомобилей
Проезды	Подъезд транспортных средств к жилым и общественным зданиям, учреждениям, предприятиям и другим объектам городской застройки внутри районов, микрорайонов, кварталов
Велосипедные дорожки	Проезд на велосипедах или свободным от других видов транспортного движения трассам к местам отдыха, общественным центрам, а в крупнейших и крупных городах связь а пределах планировочных районов

Примечания: 1. Главные улицы, как правило, выделяются из состава транспортно-пешеходных, пешеходно-транспортных и пешеходных улиц и являются основой архитектурно-планировочного построения общегородского центра.

2. В зависимости от величины и планировочной структуры городов, объемов движения указанные основные категории улиц и дорог допускается дополнять или применять их неполный состав.

Подводя итог нормативному подходу к планированию и размещению розничных торговых предприятий в городской застройке, рассмотренному в соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка зданий и застройка городских и сельских поселений», важно ещё раз акцентировать внимание на группах факторов, влияющих на принятие решения о размещении планируемого торгового объекта, представленных в таблице 2.11 и далее охарактеризованных.

В дополнение к изученным нормативным факторам можно отнести:

- градостроительные в привязке с социальными: этапы жизненного цикла населенного пункта;

- торговые: определение типа и формата предприятия торговли, особенности категорий товарного ассортимента, конкуренты и др.;

- транспортные: определение границ зон обслуживания между двумя торговыми точками;

- экономические факторы:эффективность капитальных вложений, максимальное сокращение строительных и эксплуатационных затрат за счет укрупнения зданий, их кооперирования и укрупнения зданий, их кооперирования и блокирования;

- анализ и мониторинг существующего состояния розничной торговой сети на изучаемой территории.

При анализе рассчитывают уровень обеспечения населения торговой сетью:

S S_ф

О = S_н x N_ф x 100% (2)

где: О- уровень обеспеченности населения торговой сетью,%;

SS_ф – торговая площадь фактически действующих магазинов, м²;

S_н– норматив торговой площади на 1000 жителей; м² (табл.2.13);

N_ф – фактическая численность населения города, тыс.чел.

Уровень обеспеченности торговой площадью целесообразно рассчитывать:

- в целом по городу;

- по отдельным районам города;

- по продовольственным и непродовольственным магазинам;

- по товарным группам и др.

При анализе существующей сети важно оценивать и ее качественное состояние: долю разных форматов, универсальных и специализированных магазинов, соответствие типов магазинов разработанной номенклатуре, уровень специализации, уровень развития современных форм и методов продажи и др.

Для объективной оценки одного из критериев анализа действующей торговой сети - уровня специализации в регионе, городе или районе используют следующие коэффициенты:

- коэффициент специализации, учитывающий количество магазинов:

Q_сп,

К_ч = Q_o (3)

где К_ч - коэффициент специализации; Q_{сп –} количество специализированных магазинов; Q_{о –} общее количество магазинов;

- коэффициент специализации, учитывающий торговую площадь:

Q_сп,

К_s = Q_o (4)

где К_s – коэффициент специализации, S_сп - торговая площадь специализированных магазинов, м² ; S_о - общая торговая площадь всех магазинов, м²;

- коэффициент специализации, учитывающий данные о товарообороте:

Т/О_сп,

К _т/о= Т/О_o (5)

где К_т/об - коэффициент специализации; Т/О_сп –товарооборот специализированных магазинов тыс.руб.; Т/О_о - общий товарооборот, тыс. руб..

По этим же формулам может быть рассчитан товарный коэффициент специализации.

Вопросы размещения каждого конкретного магазина нельзя решать в отрыве от всей структуры торговой сети. Они должны рассматриваться комплексно, с учетом различного назначения каждого магазина, его взаимосвязи с другими и роли в общей системе торгового обслуживания.

Система размещения розничной торговой сети в городах базируется на некоторых общих принципах. К таким принципам относятся: равно­мерное размещение магазинов, групповое, ступенчатое.

Равномерное размещение магазинов означает их расположение равномерно по всей территории города с учетом плотности населения. Этот принцип применим не ко всей торговой сети, а лишь к однотип­ным магазинам, и, прежде всего, к магазинам по продаже товаров повседневного и частого спроса, к которым относится значительная часть продовольственных товаров. Такие магазины обслуживают в основном постоянный контингент покупателей.

Групповое размещение магазинов вытекает из необходимости тер­риториального сближения магазинов различного товарного профиля, осуществляющих продажу товаров, связанных комплексностью спро­са или взаимозаменяемых. Такое комплексное размещение небольших магазинов по продаже хлеба, молока, мяса, рыбы, овощей при отсут­ствии универсального продовольственного магазина или универсама позволяет сократить затраты времени покупателей на приобретение товаров.

Ступенчатое размещение магазинов основано на особенностях формирования ассортимента товаров в магазинах, предусматриваю­щих концентрацию широкого ассортимента товаров или только това­ров периодического и редкого спроса в магазинах общегородского значе­ния и максимальное приближение товаров частого и повседневного спроса к месту жительства покупателей. Например, широкий ассорти­мент кондитерских изделий обеспечивается в кондитерском магазине, размещенном на центральной магистрали города, а карамель и кон­феты наиболее частого спроса — в универсамах. Таким образом, созда­ются две ступени обслуживания. При этом магазины, торгу­ющие товарами повседневного и частого спроса, имеют небольшой радиус обслуживания, в то время как магазины, торгующие максимально широким ассортиментом товаров или только товарами периодического и редкого спроса, имеют значительно больший радиус деятельности, включающий и районы деятельности магазинов первой ступени.

На основе указанных основных принципов, действующих одновременно, в настоящее время сложилась так называемая функциональная си­стема размещения торговой сети. В соответствии с этой системой тор­говая сеть города подразделяется на две взаимосвязанные группы ма­газинов: местного и городского значения.

Основное требование, предъявляемое кмагазинам местного значе­ния, заключается в обеспечении населения основными продовольствен­ными и непродовольственными товарами повседневного и частого спро­са с минимальными затратами времени на посещение и обслуживание. Поэтому такие магазины размещают относительно равномерно в жилой зоне города (микрорайонах, жилых районах, жилых комплексах и других жилых образованиях) с учетом остановок общественного транспорта и основных направлений пешеходных потоков, и обслуживают они насе­ление в пределах пешеходной доступности.

Главным требованием, к магазинам городского значения является предоставление населению максимального выбора товаров и услуг, удов­летворяющих разнообразные запросы и отвечающих вкусам людей. Их разме­щают в общегородском центре, центрах планировочных районов, на площадях и главных магистралях города с учетом транспортной доступности. Магазины-склады, относящиеся к предприятиям городского значения могут быть размещены в коммунально-складской зоне, на границе промышленной и жилой зон или в селитебной зоне города.

В новых экономических условиях, когда торговля развивает­ся быстрыми темпами, торговая сеть становится все более насы­щенной и территориально концентрированной.

В зависимости от уровня территориальной концентрации возможны следующие варианты расположения торговых точек:

1) изолированные точки розничной торговли;

2) сгруппированные точки розничной торговли:

- примерно одного профиля;

- разного профиля.

Изолированные торговые точки пространственно удалены от других точек розничной торговли. Для изолированных точек раз­личают монопольную и операционную изоляцию.

Монопольная изоляция создает продавцу уникально удобное и доступное для потребителей положение. Расположенная таким образом точка изолирована от всех других магазинов. Пример монопольной изоляции — книжный магазин на территории учебного заведения.

Операционная изоляция имеет место, когда только магазины определенного профиля находятся вдалеке от подобных магази­нов.

Сгруппированные точки находятся рядом одна с другой или в тесном соседстве. Группа — это два или более близко располо­женных продавца розничной торговли, имеющих общую клиен­туру. Сгруппированные точки делятся на два вида: запланиро­ванные (примерно одного и разного профилей) и незапланированные. Последние являются результатом естественного эволюционного процесса, а запланированные группы розничных точек — результатом процесса планирования. Они имеют неоспоримые преимущества для потребителей, кото­рые предпочитают делать покупки «под одной крышей». К сгруппированным торговым форматам разного профиляот­носятся торговые центры, торговые комплексы, моллы, торго­вые галереи и т.п.

В группе магазинов проявляется так называемый синергический эффект — совместная группировка большого числа магази­нов способствует тому, что каждый из них привлекает больше покупателей.

Нельсон сформулировал закон синергического эффекта, ко­торый он назвал законом кумулятивного притяжения: «Данное количество магазинов, торгующих товарами одного и того же ас­сортимента, добьется более высокого оборота, если магазины расположены тесной группой или неподалеку один от другого, чем если они разбросаны на большой площади». Именно по­этому крупные универмаги размещают в относительной близо­сти в старых центральных торговых районах городов, именно в этом заключается одно из преимуществ, предоставляемых торго­выми центрами.

Этот же исследователь ввел понятие совмести­мости: совместимы те магазины, которые выигрывают (в увели­чении оборота) от соседства один с другим.

(6)

где V- увеличение суммарного оборота обоих магазинов;

V_l - оборот более крупного магазина из рассматриваемой пары;

P_l - доля оборота, полученная более крупным магазином от продажи товаров, которые потребители заранее намечали приобрести;

V_S - оборот меньшего магазина из рассматриваемой пары;

P_S-доля оборота, полученная меньшим магазином от продажи то­варов, которые потребители заранее намечали приобрести;

i - степень взаимного обмена покупателями между магазинами (процент потребителей, делающих покупки в обоих магазинах).

Важно только отметить, что от совместного расположения магазинов емкость рынка, естественно, не увеличивается. Действительно, оба магазина увеличивают свой оборот, но лишь при условии, что имеется соответствующий рынок; при совместном расположении они повышают свою долю в использовании рынка.

Различают теоретические и эмпирические методы определения границ зон обслуживания. У каждой из этих групп методов свои достоинства и недостатки. Эмпирические методы дают более точные и подробные результаты, но требуют больших затрат на организацию и проведение наблюдений, опросов и обработку собранной информации.

Теоретические методы занимают меньше времени и меньше средств, однако базируются на вторичных, косвенных данных и поэтому предусматривают более высокий процент ошибки. Однако, какой бы из методов ни применялся, нужно учитывать, что в реальной жизни никогда не бывает, чтобы потребитель делал все 100% своих покупок в одной и той же зоне. Поэтому речь идет не столько о каких-то жёстких прикреплениях покупателей, сколько о соотношении их предпочтений. Эти предпочтения зависят не только от социально-экономических и территориально-транспортных факторов, но и от грамотности и активности коммерческих решений магазина, их привлекательности для покупателя.

Теоретический подход основан на использовании так называемых гравитационных моделей, которые строятся на аналогии процессов движения покупателей закономерностями притяжения (гравитации).

Смысл этих моделей следующий: в нормальных условиях радиус зон обслуживания более крупного города, района, либо более крупного торгового центра будет пропорционально больше, чем для соседнего, меньшего города, района или торгового центра.

Рассмотрим пример теоретического метода.

Имеются два соседних района крупного города (А и В), расстояние между торгово-культурными центрами районов – 5 км. Численность населения в районе А - 100 тыс., а в районе В - 40 тыс. человек. Рассчитаем, где будет проходить граница между зонами торгового обслуживания (действия). Для этого используется следующая формула П.Д. Конверса:

L = D/ (1+ √R1/R2), (7)

где L – расстояние до границы зоны обслуживания;

D- расстояние между двумя торговыми точками;

R1 – привлекающий фактор первой торговой точки (численность населения);

R2- привлекающий фактор второй торговой точки (численность населения).

В нашем примере:

L = 5/ (1+ √100/40) = 1,94 км

Следовательно, между районами граница зон обслуживания проходит на расстоянии 1,94 км от меньшего района «В» (торгового центра) и соответственно на расстоянии 3,06 км (5 - 1,94) от района «А» (т.е. более крупного района, торгового центра). Таким образом, зона обслуживания торговли более крупного района (торгового центра) «А» больше, чем зона обслуживания меньшего района (торгового центра) «В».

Чтобы провести такой же расчёт для двух соседних торговых центров (магазинов), нужно подставить в формулу вместо данных о численности населения величины общих торговых площадей, из которых складываются эти центры (магазины). Например, общая площадь торгового центра (магазина) А – 4000 кв. м., а торгового центра (магазина) В – 2000 кв. м., тогда:

L_в = 5/ (1+ √4000/2000) = 2,08 км

L_а = 5-2,08 = 2,92 км

Приведенная формула - это лишь ориентир при определении зон обслуживания. Не следует представлять себе зону обслуживания как правильную геометрическую фигуру – круг или многоугольник. Факторы покупательских потоков и их предпочтений столь многообразны, что эти зоны могут приобретать причудливые формы под влиянием размещения жилых массивов, улиц, предприятий, транспортных магистралей.

Эмпирический подход основан на непосредственном наблюдении за составом покупателей с помощью таких способов, как выборочные опросы покупателей, анализ документов при продаже товаров в кредит, регистрация номерных знаков автомобилей покупателей. Цель всех этих наблюдений - определить географию проживания покупателей магазина, чтобы на этом основании составить представление о характерном для данного периода радиусе действия магазина.

Правильное определение примерной зоны обслуживания (радиуса действия) позволяет более обоснованно решать вопрос о товарном профиле и торговом ассортименте товаров, разрабатывать меры по укреплению коммерческих позиций розничного торгового предприятия.

Удачное расположение – одна из основ успешной деятельности любого торгового предприятия. На сегодняшний момент не существует отечественных разработок и методик по определению оптимального месторасположения магазина. Сейчас всё сводится к ряду ранее рассмотренных факторов, которые необходимо учесть при принятии решения о размещении торгового предприятия.

Чтобы объективно оценить ситуацию и роль каждого фактора при размещении, нужно нанести на карту выбранного района все действующие магазины аналогичного профиля, расположенные поблизости предприятия и оптовые рынки, маршруты общественного транспорта. Сопоставив все показатели, можно определить полезность магазина для покупателей и свой возможный успех на предполагаемом товарном рынке.

При принятии решения о размещении розничной торговой сети последовательно проводится:

1. анализ секторной дифференциации города служит основой для принятия решений по размещению розничной сети) – для принятия решения о целевом секторе размещения розничного предприятия;

2. исследование конкретной зоны обслуживания (Trading area) в соответствии с практическими постулатами:

• зона торгового обслуживания («поверхность спроса», «поле спроса») - это территория, где находятся потенциальные потребители определенного товара (товаров) или услуги данной розничной системы или розничной точки;

• «поле спроса» состоит из множества участков, различающихся уровнем спроса;

• можно выделить основную и дополнительную (не основную) зоны обслуживания каждой торговой точки;

• к основной зоне относится та территория, объем продаж населению которой составляет не менее 70% - это близлежащая к торговой точке территория - чем более удалено население от торговой точки, тем меньшее количество покупок оно совершает в данном магазине за период времени при прочих равных условиях;

• величина зоны обслуживания находится в прямой зависимости от расстояния до магазина-конкурента и в обратной зависимости от величины (или привлекательности для целевой группы покупателей) магазина-конкурента;

• на границе зон обслуживания разных магазинов находится зона (линия) равных возможностей, в которой вероятности приобретения товаров в граничащих торговых точках равны при прочих равных условиях;

• конфигурация зон обслуживания может быть в виде окружности, шестиугольника, треугольника, может иметь звездообразную форму;

• когда совокупность зон обслуживания представляет собой множество плотно сомкнутых шестиугольников, достигнут оптимальный уровень конкуренции.

Таким образом, прежде чем принимать решения о планировании и размещении розничных торговых предприятий в городской (поселковой) застройке, необходимо учесть и проанализировать градостроительные, транспортные, социальные, экономические (в т.ч. торговые, конкуренции) факторы, позволяющие оценить полезность нового торгового объекта. При этом, исходной предпосылкой разработки перспективного плана развития розничной торговой сети на расчетный период являются те части генерального плана города, которые предусматривают развитие промышленности и других сфер приложения труда, прогноз численности жителей города, перспективы жилищного строительства, застройки, схемы транспортных магистралей административное деление города.

Дата добавления: 2014-12-26