Или приобретенные у государства до 1 января 2007 г

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, КУПЛЕННЫЕ У ЧАСТНЫХ ЛИЦ

Решение

Ситуация

Учета убытков при продаже земельного участка

ПРИМЕР

Организация "Альфа" в июне 2010 г. приобрела в собственность у города земельный участок за 6 000 000 руб. Документы на регистрацию перехода права собственности поданы в этом же месяце. В соответствии с учетной политикой организации для целей налогообложения расходы на покупку земли учитываются равномерно в течение 5 лет. Отчетными периодами для ООО "Альфа" являются месяц, два месяца и так далее до конца года.

Предположим, что в связи с убыточной деятельностью и угрозой банкротства в марте 2011 г. общество продало земельный участок за 4 000 000 руб.

Определим финансовый результат от продажи земельного участка и рассмотрим порядок его учета.

ООО "Альфа" ежемесячно начиная с июля 2010 г. будет признавать расходы на покупку земли в следующем размере:

6 000 000 руб. / 5 лет / 12 мес. = 100 000 руб.

До момента реализации земельного участка (март 2011 г.) организация учтет в составе расходов 800 000 руб. (100 000 руб. x 8 мес.).

Невозмещенные затраты на покупку земли составят:

6 000 000 руб. - 800 000 руб. = 5 200 000 руб.

Таким образом, ООО "Альфа" получит убыток от продажи земельного участка в размере 1 200 000 руб.:

4 000 000 руб. - 5 200 000 руб. = -1 200 000 руб.

Поскольку согласно учетной политике организации расходы на покупку земли признаются в течение 5 лет, убытки будут списываться равными долями в течение этого же срока.

Таким образом, ежемесячно начиная с марта 2011 г. ООО "Альфа" будет включать в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, сумму убытка в следующем размере:

1 200 000 руб. / 5 лет / 12 мес. = 20 000 руб.

Полностью убыток будет списан в феврале 2016 г.

Если же организация учитывает расходы на покупку земли в процентах от налоговой базы, срок списания убытков будет зависеть от срока фактического владения участком. В таком случае получается, что чем больше срок, в течение которого вы владели участком, тем дольше вы будете списывать убытки.

Если вы продаете земельный участок, который был куплен у частного лица (например, у другой организации) или приобретен у государства (муниципального образования) до 1 января 2007 г., вы имеете право уменьшить доход от его реализации:

- на расходы по его приобретению в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ;

- расходы, непосредственно связанные с такой реализацией (например, расходы по оценке), в соответствии с абз. 12 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Этот подход подтверждают как контролирующие, так и судебные органы (Письмо УФНС России по Московской области от 11.04.2007 N 24-17/0295, Постановления Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2006 N А56-28306/2004, ФАС Уральского округа от 10.11.2005 N Ф09-756/05-С7).

Примечание

Отметим, что вышесказанное относится к любым земельным участкам, приобретенным у частных лиц. В том числе если разрешенное целевое использование приобретенного земельного участка не предполагает капитального строительства (Письмо Минфина России от 04.03.2010 N 03-03-06/1/111).

Если земельный участок был получен безвозмездно, например в процессе приватизации, при его продаже вы вправе уменьшить доходы на первоначальную стоимость земли. Такая стоимость должна быть сформирована вами в налоговом учете на основании рыночных цен и включена в состав внереализационных доходов в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ.

Такую позицию поддержал ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 28.02.2007 N А56-15183/2005, от 12.01.2006 N А56-15183/2005. Суд указал, что в данном случае доходы от реализации уменьшаются на сформированную рыночную стоимость земельного участка, которая и выступает ценой приобретения. Эту точку зрения не всегда разделяют налоговые органы (см., например, Письмо УФНС России по г. Москве от 18.03.2005 N 20-12/17819).

Если вы продаете земельный участок, который ранее был внесен в качестве взноса в уставный капитал, доход от продажи вы вправе уменьшить на стоимость земельного участка в соответствии с данными налогового учета (Письмо Минфина России от 09.11.2006 N 03-03-04/1/738).

Если организация применяет метод начисления, выручка от реализации земельного участка признается в налоговом учете на момент его реализации, т.е. на дату государственной регистрации перехода права собственности на участок (п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Однако Минфин России в Письмах от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554 высказал мнение, что признавать доход нужно в момент передачи объекта недвижимости по акту приемки-передачи и подачи документов на регистрацию. Нужно заметить, что финансовое ведомство свою позицию никакими ссылками на нормы права не обосновало.

Более того, в Письмах от 28.09.2006 N 07-05-06/241, от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85 Минфин России высказывал противоположную точку зрения в отношении даты признания выручки от реализации недвижимости.

Дата добавления: 2014-12-27