Сделки по передаче недвижимого имущества (земли). 3 страница

Законодательство штатов подробнейшим образом регламентирует взаимоотношения сторон при досрочном прекращении договора аренды. Так, если арендодатель нарушает обязательства по договору аренды, арендатор вправе требовать досрочного прекращения договора. Особые правила для прекращения договора аренды установлены для тех случаев, когда арендодатель имеет лишь пожизненное право пользования недвижимостью. В большинстве штатов предусматривается досрочное прекращение договора аренды до истечения его срока в случае, если арендатор не вносит арендную плату. Современная практика позволяет арендодателю требовать прекращения договора аренды, когда арендатор допускает и иные нарушения обязательств по договору аренды. При этом действует правило о том, что если арендодатель знает о совершенных нарушениях обязательств по договору аренды, но отказывается от его прекращения, такой отказ лишает впоследствии его права требовать прекращения договора аренды за указанные правонарушения.

В законодательстве имеются указания, подробно перечисляющие реквизиты договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. К ним относятся: объект аренды, которым может быть как арендуемый земельный участок, так и арендуемые здания и сооружения, находящиеся на земельном участке; срок аренды; возможность продления договора аренды; размер арендной платы; обязанности арендодателя по передаче арендатору топлива, удобрений, пестицидов и иных производственных средств; обязанности арендатора и арендодателя по содержанию арендованного земельного участка, текущему и капитальному ремонту сельскохозяйственного имущества, находящегося на арендованном земельном участке; порядок передачи арендованного имущества в субаренду; права арендатора на сооружения, созданные им на арендованном земельном участке; виды разрешенной и запрещенной деятельности арендатора на арендованном земельном участке.

Фермерам-арендаторам, участвующим в федеральных программах в области охраны окружающей среды, финансируемых Правительством США, предоставляются кредиты с благоприятными процентными ставками, выплачивается страховое возмещение, компенсирующее убытки производителей за недополученный урожай вследствие экстремальных природных условий. Кроме того, фермерам-арендаторам гарантируется государственная поддержка в области цен и доходов, предоставляются иные финансовые льготы, стимулирующие соблюдение законодательства в области охраны окружающей среды.

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность участия арендатора в различных федеральных программах государственной поддержки сельского хозяйства. В этой связи в договор аренды могут быть включены положения, регулирующие выплату компенсационных платежей фермеру-арендатору, участвующему в программах ограничения посевных площадей. Арендатору предоставляется в таком случае право на получение разницы между ориентировочной ценой, установленной законом, и максимальной рыночной ценой или залоговой ставкой на сельскохозяйственную продукцию.

Возможности арендатора по использованию арендованного земельного участка достаточно широки. Арендатору предоставлено исключительное право владения и использования земельного участка в течение срока аренды, если договором аренды не предусмотрены какие-либо ограничения. Одним из таких ограничений являются разрешенные виды деятельности арендатора, на которого возлагается обязанность строжайшего соблюдения сельскохозяйственных технологий при выращивании сельскохозяйственных культур под контролем арендодателя. В арендных договорах предусматривается, в частности, право арендодателя участвовать в принятии решений относительно использования арендованного земельного участка, моделей посева сельскохозяйственных культур и методов работы. Если при заключении договора аренды не оговорены условия использования арендованного земельного участка, технология сельскохозяйственных работ, арендатор принимает решение по данным вопросам самостоятельно.

К числу ограничений прав арендатора относятся также запрещенные виды деятельности арендатора, которые могут быть предусмотрены сторонами при заключении договоров аренды. Правовые последствия этого следующие: арендодатель вправо требовать прекращения действия договора в случае, когда арендатор применяет запрещенный вид использования арендованного земельного участка. Другое ограничение прав арендатора состоит в обязанности арендатора не загрязнять земельный участок во время действия договора аренды. Арендованный земельный участок должен быть возвращен арендодателю в таком лее состоянии, в каком он был передан арендатору в начале срока действия договора аренды.

Заслуживает внимания детальное регулирование федеральным законодательством и законодательством штатов обязанностей арендатора, связанных с эффективным использованием арендуемого земельного участка, осуществлением комплекса мер, направленных на борьбу с эрозией почв. Защищая земли от водной и ветровой эрозии, арендатор разрабатывает планы сохранения эрозивных почв, которые предусматривают методику сохранения почв и управления деятельностью ферм, защищающих высокоэрозийные почвы. В тех случаях, когда в аренду переданы высокоэрозийные земли, которые ранее до принятия Федеральной программы в области охраны окружающей среды не использовались для производства сельскохозяйственной продукции, устанавливается особый режим использования указанных земель. Арендатору запрещено приступать к сельскохозяйственной деятельности на таких землях без предварительной разработки планов сохранения почв, защищающих их.

Комплексные экологические требования к сельскохозяйственной деятельности арендатора закрепляются также в договорах аренды, которые предусматривают сокращение сельскохозяйственных угодий, особенно подверженных истощению (например, пастбища). По таким договорам предусматривается прекращение использования указанных земель для производства сельскохозяйственной продукции на определенный период. Соответственно на арендатора возлагается обязанность осуществлять необходимые меры по сохранению таких сельскохозяйственных угодий.

Законодательство большинства штатов о сельскохозяйственной аренде содержит требование о применении арендатором природоохранных технологий, исключающих причинение ущерба сельскохозяйственной недвижимости, соблюдении им установленного порядка пользования водостоками, водоотводами, канавами, дренажными участками, террасами, лесными угодьями, другими природными объектами. Одна из основных обязанностей арендатора - рациональная организация территории, связанная с огораживанием полей, устройством придорожных канав, разбивкой на участки арендуемой земли и всей территории арендуемой фермы, защита земель от заражения сельскохозяйственных угодий, зарастания сорняками, кустарником, восстановление и повышение плодородия почв, осуществление комплекса почвозащитных мер.

В соответствии с федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами штатов на арендатора возлагается также обязанность осуществлять комплекс мер по охране природных объектов от негативного воздействия сельскохозяйственного производства. При этом особое значение придается соблюдению экологических и санитарно-гигиенических требований при применении в сельском хозяйстве пестицидов, минеральных удобрений. Проблемы, связанные с использованием сельскохозяйственных химикатов, являются предметом императивного регулирования.

В этой сфере действуют жесткие правила, которые предусматривают регистрацию компетентными органами государства на федеральном уровне пестицидов и минеральных удобрений, применяемых в сельскохозяйственном производстве. В договоры аренды включаются правила использования пестицидов «общего пользования», разрешенных к применению при выращивании любых сельскохозяйственных культур, и использования пестицидов «ограниченного пользования», разрешенных к применению лишь при выращивании отдельных сельскохозяйственных культур.

Публичное регулирование аренды сельскохозяйственных земель затрагивает также нормативы качества окружающей среды. Речь идет прежде всего о нормативах, которые включают сведения, к каким видам культур применимы пестициды, для борьбы с какими вредителями они могут быть использованы и каким образом должен обращаться с ними арендатор, для того чтобы свести до минимума экологический риск.

Вместе с тем публичное регулирование аренды сельскохозяйственных земель базируется на федеральных и законах отдельных штатов, ограничивающих воздействие сельскохозяйственной деятельности на качество водных ресурсов; усиливающих контроль за «неточечными» источниками загрязнения, такими, например, как сток с сельскохозяйственных полей; защищающих низинные земли и земли, которые представляют собой среду обитания для подвергающихся опасности видов растений и животных.

По законодательству большинства штатов на арендодателя и арендатора возлагается ответственность за убытки, причиненные нарушением обязательств по договору аренды земельного участка. Правовым основанием ответственности является правонарушение, совершенное по время действия договора аренды.

По законодательству штатов в большинстве случаев обязанности сторон по содержанию арендованного земельного участка распределяются таким образом, что арендодатель освобождается от ответственности за ремонт арендуемого земельного участка, если иное не установлено законом или договором. Если арендодатель принял на себя обязательство провести такой ремонт, но не выполнил это обязательство, арендатор освобождается от обязанности выплачивать арендную плату. При ненадлежащем выполнении арендодателем указанных обязанностей арендатор вправе требовать досрочного прекращения договора аренды. В случае отказа от досрочного прекращения договора аренды арендатор может требовать возмещения причиненных ему убытков, но не освобождается от выполнения обязанности по выплате арендной платы арендодателю.

Достаточно подробно законодательство штатов регламентирует вопрос о судьбе улучшений арендованного земельного участка. По данному вопросу в законодательстве преобладают диспозитивные нормы, которые предоставляют сторонам два варианта разделения затрат на улучшение арендованного земельного участка. По одному из этих вариантов стороны договариваются о том, что расходы, связанные со строительством террас, прудов, дамб, осушением и другими работами по сохранению почв, возмещаются арендатору частично при прекращении действия договора аренды. В другом случае, когда улучшения, произведенные на арендованном земельном участке являются съемными, признается, что собственником съемных улучшений является арендатор. На него возлагаются все расходы по улучшению арендованного земельного участка с предоставлением ему права на перемещение при прекращении действия договора аренды.

Законодательство штатов предусматривает традиционное для рассматриваемого института положение о том, что в случае, когда стороны не договорились об улучшении арендованного земельного участка, работы по улучшению данного земельного участка арендатор производит за свой счет. Поскольку арендодатель при заключении договора аренды не выразил своей воли относительно улучшений арендованного имущества, применяется правило о том, что арендатор по истечении срока действия договора аренды не имеет права на возмещение затрат по улучшениям, произведенным на арендованном земельном участке.

Представляет интерес американский опыт аренды земли, прежде всего фермерами; большинство из них или не являются собственниками возделываемых земель, или арендуют дополнительные участки. Им аренда выгодна, если рыночная стоимость земли выше ставок арендной платы.

Существует несколько типов арендных соглашений. Наиболее традиционный с оплатой фиксированной частью урожая (издольщина). Урожай делится между фермером и землевладельцем, при этом фермер обеспечивает всю текущую деятельность, а землевладелец предоставляет недвижимое имущество и платит налоги. В некоторых местах этот вариант аренды доминирует. Он позволяет разделить два главных риска, с которыми сталкивается большинство сельхозпроизводителей, - урожай цены. Аренда с фиксированной денежной оплатой принята во многих штагах, но она несет больший риск для фермера, чем для землевладельца.

В Европе арендатор имеет более длительные права на землю, которые закреплены законом. В Соединенных Штатах аренда, как правило, годовая с дальнейшим продлением, отношения между большинством землевладельцев и арендаторов строятся на основе доверия. Долгосрочные отношения выгоднее для обеих сторон, особенно если необходимы удобрение, другие улучшения почв, контроль окружающей среды. Многие из этих модернизаций проводятся частично за счет труда и ресурсов арендатора.

Существуют и другие виды аренды, например, аренда «за бушель», когда фиксируется число будущей продукции, которое будет доставлено землевладельцу. Этот вариант представляется наиболее рискованным для арендатора, так как колебания в урожайности обычно больше, чем в цене зерновых.

В разные периоды истории страны федеральное правительство являлось собственником до 80 % ее территории, занимающей 2,3 млрд. акров; в настоящее время им управляется лишь 29 % (так называемая общественная земля).

В собственности федерального правительства находится 110 млн. га земель многоцелевого использования (около 13 % всех земель США), управляемых бюро по землеустройству. В его ведении находятся также природные ископаемые, залегающие под управляемой им поверхностью, - 60 % запасов угля и 35 % урановой руды. Большая часть этих земель находится в западной части страны и в основном представляет собой пастбища, горы и пустыни.

Бюро по землеустройству является структурным подразделением Министерства внутренних дел страны, которое не выполняет полицейских функций. В структуру бюро входит 12 отделений штатов, 58 отделений графств и 140 местных отделений. Всего в системе работает около 10 тыс. человек.

Основные функции бюро:

ведение земельных информационных систем;

проведение кадастровых съемок;

ведение земельных архивов 31 плата;

подготовка конкретных планов регионального развития;

проведение земельных съемок;

выпуск лицензий и других разрешений на использование земель и полезных ископаемых;

инспектирование правильности использования выданных лицензий и разрешений;

проектирование и строительство дорог, других коммуникаций и зданий;

мониторинг ресурсов;

продажа федеральных земель и покупка земель в федеральную собственность.

Указанные функции выполняются специалистами и экспертами бюро на местах и координируются с другими органами государственной власти соответствующих уровней (федерация, штат, графство).

Работа бюро по землеустройству является одним из источников денежных поступлений в федеральный бюджет (около 800 млн. долл. ежегодно). Главные статьи дохода - продажа древесины и общественных земель, сдача в аренду пастбищ, а также дорог для проезда к собственности, продажа разрешений на разработку полезных ископаемых, предоставление услуг (обучение кадров, проведение исследований, оценка проектов, проведение закупок).

Бюро землеустройства поддерживает архив свидетельств о собственности на земли, ранее находившиеся в общественной собственности.

В архиве нет данных по штатам, составляющим 13 первоначальных колоний, земли которых никогда не были собственностью федерального правительства. Информация по этой территории находится в архивах соответствующего штата.

Ежегодно бюро выдает более 10 тыс. копий документов, подтверждающих право собственности на конкретные участки. Архив бюро централизован, все документы находятся в одном месте.

За свою историю федеральное бюро по землеустройству передало в собственность частным лицам и различным организациям 1,1 млрд. акров земель, в том числе 287 млн. акров бесплатно; 328 млн. акров было передано под строительство общественных (бесплатных) школ, транспортных систем и других объектов.

Все имеющиеся документы микрофильмированы; в 1989 г. было решено перейти к оптическому сканированию документов. В настоящее время внедряется новая система учета и поиска регистрационных документов. В 1993 г. бюро землепользования начало продавать компьютерные компакт-диски с оптической информацией всем заинтересованным лицам.

Бюро выносит федеральные земли на продажу в тех случаях, когда собственность на них становится обременительной для общественности или для правительства. Бюро может отобрать конкретные участки на продажу, если они отвечают одному из трех условий:

данный участок изолирован, труден и неэкономичен в управлении;

участок был приобретен для конкретной цели и больше он для нее не требуется;

проданный участок будет служить общественным задачам.

Продажные цены на участки не могут быть ниже справедливых рыночных цен и определяются на основе стоимости окружающих земель.

Существует три формы продажи федеральных земель: конкурентные торги с преимущественным правом покупки владельцев граничащих участков; прямая продажа одному лицу; открытый аукцион. В качестве покупателей могут выступать только граждане США или корпорации. Проданная федеральная земля попадает под законы и ограничения, действующие на данной территории. Соглашение о сделке может предусматривать сохранение прав за федеральным правительством или лицом, прежде арендовавшим эту землю.

Изучение опыта США в области залоговых отношений позволяет рекомендовать некоторые из применяемых решений при подготовке российской нормативной базы по залоговым операциям (особенно в отношении охраны интересов заявителя).

Использование земли в качестве гаранта возврата кредитов является одним из основополагающих принципов рыночной экономики. Залог земли используется для получения инвестиционного капитала, а также для ведения и расширения бизнеса. Земля является наибольшей ценностью, которой обладает фермер. Поэтому наличие права залога является важным для стимулирования сельскохозяйственного производства.

Фермеры США закладывают свою землю под кредиты для оплаты текущих производственных затрат и для покупки техники. При этом они часто покупают дополнительную землю, используя кредиты, полученные под залог уже имеющейся земли. Эта практика является чрезвычайно важной, поскольку она позволяет купить землю фермерам даже в случае, если у них ограничена имеющаяся наличность или сбережения.

Банки также положительно относятся к праву залога земли. Имея землю в качестве гаранта под кредиты, банки получают возможность покрытия своих затрат, даже в случае если приостановлена выплата процентов по ссуде. Рассмотрим более подробно механизм функционирования залоговых отношений в США.

Число залоговые операций начинает стремительно увеличиваться в периоды относительно высоких ставок процента, когда основным способом финансирования покупки недвижимости на внутреннем рынке является новая ссуда под недвижимость. Такая ссуда может быть выдана специализированным земельным банком, коммерческим банком, сберегательным банком, кредитным союзом и компаниями по операциям с ипотеками, число которых в США растет.

При оформлении договора о залоге, операция подтверждается долговой распиской или обязательством должника. Обязательство является документом с печатью, а расписка - документом без печати.

Агент, занимающийся составлением залогового договора «заботится обо всем», оставляя покупателю простые задачи, такие как подписать бумаги (заявление на получение ссуды и др.) и принести наличные деньги к заключительному этапу. По мере того, как кредитное дело становилось более сложным, связь между кредиторами и агентами, специализирующихся на залоговых операциях сделалась все более значимой.

В США сделки покупателя с кредитором, предоставляющим деньги под залог, опирается на все большее число законов о «защите прав потребителя». Законодательство требует, чтобы кредитор полностью огласил свои финансовые расходы, обосновав плату за обслуживание. Кроме этого, согласно законодательным актам, лицам, желающим Получение ссуды под залог земли предусматривает проверку кредитоспособности заявителя, оценку закладываемой собственности и оформление гарантийного письма.

Прежде кредитор получал право на собственность должника, если долг не был выплачен в срок или в день, определенный законом. Такое положение затрудняло должника, поскольку даже просроченный взнос в уплату долга не возвращал ему право на заложенную недвижимость, если кредитор добровольно не соглашался на это. Со временем был введен «суд справедливости», который решал в пользу не уплативших долг по закладной, если они вносили деньги в течение короткого периода времени после дня, назначенного для уплаты долга.

Многие штаты используют залог с актом передачи в опеку, то есть трехстороннюю залоговую сделку. Когда оформлен залог, заемщик (или получатель ссуды) переводит обеспечение по закладной попечителю (опекуну), чаще всего специализирующейся на этих операциях фирме. Если долговое обязательство выполняется, право собственности возвращается должнику. В противном случае опекун организует продажу интереса должника с аукциона.

В настоящее время различия между простым залогом и залогом с передачей в опеку стерлись: должник сохраняет право на владение, пока опекун не получит доход от продажи или пока не будет назван ликвидатор (или получатель) недвижимости несостоятельного должника.

Наиболее распространенной альтернативой залога является долгосрочный договор о продаже земли. Он предусматривает то, что продавец земли и ссудодатель в сделке является одним и тем же лицом, хотя бы на первом этапе. Впоследствии продавец может передать закладную другому лицу. Долгосрочный договор или договор о продаже земли в рассрочку занимает промежуточную позицию между простым договором о продаже земли (или соглашением о покупке) и залогом.

Как и соглашение о покупке, договор о продаже земли в рассрочку предполагает согласие, данное собственником земли на ее продажу после выплаты определенной суммы денег и выполнении других определенных условий. Отличительной особенностью договора о продаже земли в рассрочку является то, что он требует платежа на протяжении достаточно длительного периода времени, причем передача полных прав собственности (завершение сделки) обычно происходит годы спустя после первоначального соглашения. В течение этого периода покупатель имеет право владения и обязан производить периодические выплаты капитала и процентов продавцу до тех пор, пока не будет полностью выплачена покупная цена.

Договоры о продаже земли имеют для покупателя как преимущества, так и недостатки. Основным преимуществом является то, что покупатель может получить право владения (а в последствии и собственности) с, очень низкой ежемесячной оплатой. При продаже собственности сразу, покупатель несет большие расходы, связанные с регистрацией, страхование и пр. Хотя, покупатель по договору будет также нести подобные расходы, но они растянутся во времени.

С другой стороны, покупатель по договору о земле будет платить более высокую процентную ставку и сразу не будет иметь полное право собственности на землю в отличии от тех, кто покупает землю всю сразу. Таким образом, из-за более высокой процентной ставки, суммарные расходы при договоре о покупке земли по частям являются более высокими, хотя ежемесячные взносы не очень значительные.

Еще одним недостатком для покупателя - участника договора о продаже земли является то, что многие договора позволяют продавцу брать взаймы под земельную обеспеченность без согласия на то покупателя, подвергая тем самым покупателя опасности иметь дело в случае банкротства продавца с его кредиторами. Кроме того, договор о продаже земли может потребовать строгого исполнения обязательств с полной конфискацией предыдущих платежей и имущества в пользу продавца даже при минимальном неплатеже со стороны покупателя.

Важное отличительной чертой экономической системы Америки является деятельность специализированных земельных банков, имеющих определенные функции. Хотя заниматься залоговыми операциями в США может любой коммерческий банк при наличии соответствующей лицензии тем не менее наличие специализированных земельных банков является показателем того, что вопросам, связанным с землей придается в США огромное значение.

Земельному банку штата Вашингтон разрешается предоставлять или участвовать с другими кредиторами в долгосрочных ссудах под недвижимость в сельских районах законным заемщикам и связывать себя обязательствами. Банк имеет право предоставлять такие ссуды в оговоренных Уставом обстоятельствах на срок не менее пяти или не более сорока лет.

Ссуды, предоставляемые банком приносят процент по ставке или ставкам на таких условиях, могут быть изменены при необходимости Советом директоров банка. Основным принципом при установлении ставок и платы, согласно Уставу банка должно быть предоставление кредита, необходимого для заемщиков, имеющих право ими стать, по самой низкой приемлемой стоимости на законных основаниях.

В документах, заполняемых при оформлении ссуды, можно предусмотреть, чтобы процентная ставка или ставки изменялась в течение периода погашения ссуды в соответствии со ставкой или ставками, которые в текущее время взымаются акционерным учреждением. Таким образом, принцип плавающей ставки является очень важным, т.к. кредиты под залог земли как правило выдаются на длительный срок, когда ситуация с процентной ставкой может резко изменится в ту или иную сторону.

Ссуды, предоставленные Земельным банком или в выдаче которых он участвует вместе с другими ссудодателями, в том числе капитал (сумма, на которую начисляют процент) и все накопленные проценты не должны превышать шестидесяти пяти процентов оценочной стоимости вещественного обеспечения и должны быть гарантированы первичным правом удержания долей в недвижимости.

С согласия Земельного банка заемщик может принять решение в течение первых пяти лет ссуды отсрочить выплату всего или какой-либо части капитала и (или) процентного сбора от заемщика в акционерное учреждение. В случае такого решения график погашения ссуды должен быть пересмотрен и изменен для того, чтобы обеспечить погашение основной ссуды, а также накопленного, но не оплаченного процента и всего процента.

Ссуды, предоставляемые Земельным банком штата Вашингтон фермерам и владельцам ранчо, могут быть предназначены для любых сельскохозяйственных нужд заемщика.

Немалый интерес представляет регулирование основных операций, формирующих земельный оборот (купля-продажа, дарение, наследование) в Великобритании, типичное для всех стран Западной Европы.

Передача прав по контракту включает и дарение, но в большинстве случаев подразумевает договор купли-продажи.

В Великобритании до того, как заключить подобную сделку, продавцы должны найти предполагаемого покупателя. В отдельных случаях покупатели сами разыскивают продавца, но чаще инициатива исходит от собственников, которые могут объявить о продаже своей земли, обратиться к маклеру по продаже недвижимости или продавать свою собственность на аукционе.

Как только предполагаемый покупатель и продавец встретились, первый обычно изучает условия сделки, выдвигаемые продавцом, и затем принимает решение. Если он заинтересован в покупке, но его не устраивают условия приобретения, он может торговаться, максимально снижая цену. Участники сделки могут также торговаться о включении надбавок в цену продажи за ускоренное вступление в права владения, при финансировании сделки продавцом или льготных условиях кредитования. По каждому из этих пунктов продолжается обсуждение, пока не будет найден компромисс.

Если согласие в целом достигнуто, обе стороны приступают к выполнению своих обязательств. Соглашение не обязательно фиксируется в письменной форме, но обычно (особенно если имеется посредник) заключается контракте купле-продаже.

Стандартной формы для таких контрактов не существует. Но хорошо составленный контракт должен: 1) определять покупателя и продавца; 2) включать подробное описание продаваемого имущества; 3) устанавливать продажную цену и условия продажи; 4) быть подписанным обоими участниками. Помимо этого он может устанавливать примерную дату окончательной передачи собственности новому владельцу и день, когда продавец должен освободить ее для покупателя.

В день подписания контракта покупатели переводят определенную сумму денег (5-10 % от цены покупки) в качестве задатка маклеру или третьей стороне. Если покупатель следует и дальше своему плану приобретения, то сумма залога засчитывается в цену. Если же он не в состоянии выполнить свои обязательства, эти деньги используются пользуются для компенсационных выплат маклеру и на покрытие ущерба нанесенного продавцу отказом покупателя.

В контракте купли-продажи указывается, что покупатель приобретает право собственности на существующие постройки и признает право арендаторов при наличии действующего договора аренды. Если такие оговорки отсутствуют, продавец должен быть готов очистить передаваемые владения от любых построек, сооружений, оплатить закладные на них и избавиться от арендаторов и от всего, что делает собственность непригодной к торговым сделкам.

Любое упущение или несоответствие, подлежащее устранению, ликвидируется за счет собственника.

Иногда контракты устанавливают точную дату составления акта передачи собственности новому владельцу. В противном случае окончательная передача осуществляется в целесообразный срок после того, как покупатель получил возможность проверить обоснованность права собственности, которое он приобрел. Эта передача может заключаться в обмене чека покупателя на акт о продаже со стороны продавца. Иногда этот процесс включает договор, заключенный между покупателем и продавцом о дополнительных затратах - выплатах страховых взносов продавцом, оплату им налогов за год, стоимости топлива и т. п. Он часто усложняется несколькими передачами собственности между продавцом и покупателем и выдачей соответствующих закладных.

Дата добавления: 2015-04-29