Сделки по передаче недвижимого имущества (земли). 7 страница

В связи с этим принятие в 1990 г. закона об обороте сельскохозяйственных земель не вызвало в стране протестов и социальных волнений. Закон, по существу, довел до логического завершения либеральные принципы осуществления этого оборота. С этого времени любой гражданин Польши свободно мог покупать и продавать сельскохозяйственные земли, причем, фактически без обязательства их сельскохозяйственного использования и при возможности произвольного раздела существующих участков для нужд купли-продажи.

Жесткие ограничения сохранились для иностранцев. Для приобретения ими участков сельскохозяйственных земель площадью более 1 га требовалось размещение Министерства сельского хозяйства и развития села и согласие Министерства внутренних дел и администрации. Даже арендовать сельскохозяйственные земли до 1 января 2001 г. иностранцы могли лишь как юридические лица через польские фирмы, организованные с их участием.

В период реформирования земельных отношений в Польше государственные хозяйства были реорганизованы в административном порядке. Преобразованием госхозов занималось так называемое Агенство аграрной собственности госказны, которое было создано польскими властями в 1992 г. Агенство продает землю ликвидированных госхозов с торгов или передает ее в долгосрочную аренду малоземельным крестьянам, бывшим работникам госхозов, молодым крестьянам, желающим завести собственное дело и другим землепользователям.

По данным на конец 1995 г., 78% земель Агенства (2745 тыс. га) было арендовано 119 тыс. арендаторов, 22% (627 тыс. га) – 700 акционерными обществами, образованными работниками бывших госхозов. Иностранцы арендуют примерно 4% государственных сельскохозяйственных земель. арендные отношения развиваются также между частными землевладельцами.

В 1999 г. 92,3% (17 млн. га) сельскохозяйственных угодий Польши находилось в частной собственности, остальные 7,7% (1,4 млн. га) – в государственной. При этом доля государственного сектора в структуре собственности на сельскохозяйственные угодья имеет тенденцию к уменьшению.

Средняя площадь польских государственных хозяйств составляет 1,5 тыс. га. В то время как средний размер польской частной фермы составляет около 6 га, частные небольшие по площади хозяйства (69,8% из них имеют площадь менее 15 га) обеспечили работой третью часть трудоспособного населения страны.

Одной из целей земельной реформы в Польше было создание земельного рынка. Для этого в 1990 г. был принят специальный закон, согласно которому земля могла свободно продаваться, в основном с аукциона, польским гражданам, а также иностранцам. Но покупка земли иностранными гражданами ограничена. В частности, для осуществления такой сделки необходимо получить разрешения многих ведомств. Поэтому иностранцы купили только 2% государственных сельскохозяйственных земель. Цены на землю, как арендная плата за пользование земельными участками на условиях аренды, являются относительно невысокими. Но в стране мало крестьян, продающих свою землю. В целом земельный рынок в Польше характеризуется относительной неразвитостью.

Напротив, полная либерализация их оборота при низкой окупаемости сельскохозяйственной продукции и высоком уровне безработицы в городах привела к дальнейшему раздроблению земель крестьянских хозяйств. В последние годы заметно выросло число хозяйств площадью 1-2 га, которые не могут служить основой товарного производства.

Несмотря на наличие в стране предприятий с несколькими тысячами гектаров земли (а одного - даже с несколькими десятками тысяч гектаров), средняя площадь польского крестьянского хозяйства составляет примерно 7,5 га. Это в 6 раз меньше средней площади фермы в Дании и Франции (основных странах – производителях сельскохозяйственной продукции в Европейском союзе – ЕС), хотя площадь сельскохозяйственных земель на одного жителя в них примерно такая же, как в Польше.

В таких условиях развивать конкурентоспособное на отечественном (и тем более на международном) рынке сельскохозяйственное производство крайне затруднительно. Почти 55% крестьянских хозяйств Польши продают продукции меньше, чем на 50 долл. в месяц, а около 60 тыс. хозяйств ничего не производят даже для собственных нужд. Нерентабельность производства на землях с невысокой продуктивностью привела к выводу из хозяйственного оборота более 9% площади сельскохозяйственных угодий в стране.

Все это вновь привлекло внимание польского государства и общественности к регулированию оборота сельскохозяйственных земель. Практические формы такое внимание стало обретать с 1999 г. в связи с началом переговоров о присоединении Польши к ЕС. Остро встал вопрос о необходимости рационализации землепользования для реструктуризации польского сельского хозяйства с целью подготовки его к жестким условиям конкуренции в рамках ЕС и предотвращения возможных спекуляций после допуска к польскому земельному рынку граждан “старых” стран ЕС, где пока средняя цена сельскохозяйственных земель в 7 раз выше польской. При этом правила ЕС не допускают никакой дискриминации граждан стран-членов в рамках общего рынка капитала (к которому относится и земля) и труда.

Таким образом, трансформационные процессы в аграрной сфере стран ЦВЕ обусловили в большинстве из них довольно высокий уровень приватизации сельхозугодий уже к концу 1996 г. (от 66% в Болгарии до 100% в бывшей ГДР).

Подавляющая часть земель закреплена за появившимися в процессе реорганизации прежних структур кооперативами земельных собственников, владельцами индивидуальных крестьянских хозяйств, членами акционерных обществ, товариществ и т.п. Актуальным в настоящий момент для стран этого региона Европы является расширение оборота сельхозугодий, поскольку значительную часть новых земельных сосбвенников (более 90% в бывшей Чехословакии, 80% в Болгарии, свыше 75 % в Венгрии) составляют горожане и пенсионеры, либо не имеющие возможности, либо не желающие заниматься сельскохозяйственным производством.

Рыночный оборот сельскохозяйственных земель в странах региона только зарождается и активно пока не действует (за исключением Польши), так как сохранены значительные ограничения на распоряжение полученной в собственность землей (обязательное использование земли под сельхозпроизводство в течение ряда лет в Болгарии, Венгрии, Чехии и Словакии, трех-пятилетний мораторий на продажу ее в Венгрии и др.).

Принципиальные положения формирования земельного оборота в Польше содержаться в Гражданском кодексе и законе “О продаже сельскохозяйственных угодий государтсвенного фонда земли и упорядочения некоторых вопросов относительно прведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения 1988 г.)”. С принятием этого закона были существенно ограничены административно-правовые инструменты регулирования земельного рынка в частности и государственном секторах сельского хозяйства, расширена сфера действия гражданского права путем различных форм экономической и законодательной поддержки граждан, изъявивших желание покупать и арендовать землю, стимулирования и интенсификации землеоборота.

Центральное место на государственном и частном земельном рынке занимает Агенство сельскохозяйственной собственности государственной казны (АВРСП), созданное вместо существовавшего ранее государственного земельного фонда. АВРСП осуществляет выкуп у крестьянских хозяйств земли и недвижимости, продает ее перспективным хозяйствам. На него возложены также функции по реализации программы “осадничества”, в соответствии с которой осуществляется передача земель из фонда АВРСП сельскохозяйственным поселенцам: малоземельным крестьянам; молодым крестьянам, желающим создать крупное хозяйство; бывшим работникам государственных хозяйств.¹

Земли передаются сельскохозяйственным поселенцам либо по договору купли-продажи, либо по договору аренды земли. Закономерно, что в результате расширения рыночных механизмов перераспределения земли были существенно ограничены административно-правовые полномочия местной государственной власти в сфере распоряжения землей, которые перешли к органам крестьянского местного самоуправления.

Закон 1988 г. предусматривает, что предметом купли-продажи могут быть как сельскохозяйственная недвижимость, если площадь земель превышает 5 га, так и всякая другая земельная недвижимость (меньше 0,5 га, бросовые земли), в том числе леса и лесные угодья. Предметом продажи могут быть также жилые дома с хозяйственными постройками, связанные с крестьянским хозяйством или предназначенные для сельскохозяйственных целей.

Купля-продажа земельного участка оформляется с помощью договора, который может быть заключен также с участием фермера – пенсионера.

Последнему выплачивается по такому договору пенсионное пособие из Государственного холдингового агенства. В качестве отчуждателей по такому договору выступают граждане, ставшие не трудоспособными по возрасту или по состоянию здоровья. Крестьянин, передавая Государственной холдинговой компании земельный участок, оставляет в своей собственности только жилые строения. Сам земельный участок является собственностью холдингового агенства, владелец жилого дома пользуется земельным участком на принципах сервитута.

Для приближения условий землеоборота к условиям рынка законодательство отказалось от ранее существовавшего принципа приоритета земель кооперативных организаций. Это облегчило возможность для договорных условий приобретения земель крестьянскими хозяйствами, способными производить товарную сельскохозяйственную продукцию. При этом приоритет при заключении договоров отдается тем покупателям, которые имеют соответствующую квалификацию для ведения частно-предпринимательского хозяйства и способны осуществлять товарное сельскохозяйственное производство.

Закон 1988 г. “О продаже сельскохозяйственных угодий государственного земельного фонда и упорядочении некоторых вопросов относительно проведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения” является существенной частью польского законодательства о земельной реформе, которое отдает предпочтение экономическим инструментам регулирования земельных отношений. С этих позиций особое значение приобретает положение, согласно которому цена 1 га земли устанавливается путем умножения действующей на момент продажи земли основной контрактационной цены за 1 ц ржи на оценочную ставку 1 га. Тем самым Закон ввел налог на землю в натуральном выражении с учетом вида и класса земли, определенных в реестре земли в соответствии с законоположениями о сельскохозяйственном налоге.

Цена земли, внесенной в реестр, которая занята лесонасаждениями, устанавливается путем принятия 50% цены пахотной земли VI класса. Цена земли, находящаяся под водой и пригодная для разведения рыбы, устанавливается в соответствии с ценой земли под водой с включением в нее стоимости оборудования. Цена земли под природными и искусственными водостоками, причисленными к мелиоративным сооружениям, и цена земли под водой, которая не пригодна для содержания и разведения рыбы, устанавливается в соответствии с 50% от цены пастбища VI класса. Стоимость молодых лесных насаждений определяется по ценам, действующим в государственном лесном хозяйстве.

Для сравнения отметим, что в Дании арендная плата за сельскохозяйственные угодья составляет 15,8-15,9% стоимости предполагаемого урожая; в Швеции – 7-9% стоимости ежегодно реализуемой фермером продукции или более 40% валового дохода, в США арендная плата за 1 га пашни в 1987 г. составляла с учетом мировых цен на зерно от 2,7 до 11,1 ц.

Представляют интерес также данные о законодательном механизме расчетов за землю в Польше, который предусматривает, что покупатель земельного участка вносит единовременно 20% общей стоимости при заключении договора о продаже, а оставшуюся часть выплачивает каждые полгода. Установлен порядок, согласно которому покупатель земельного участка производит такие выплаты в течение 30 лет за угодья, приобретенные для создания нового хозяйства, в течение 20 лет за угодья, приобретенные для расширения хозяйства.

Период каренции по выплате составляет: 6 лет – для молодых крестьян либо для молодых семей; 5 лет – для покупателей угодий без строений либо со строениями, требующими капитального ремонта; 3 года – для всех остальных покупателей. Аграрное законодательство Польши предоставляет такие льготы покупателям земельных участков – молодым семьям, которые вносят единовременную плату в размере 5 % стоимости земельного участка. Молодым крестьянином считается покупатель, которому не исполнилось 35 лет, а если речь идет о молодой семье, то одному из супругов не исполнилось 35 лет.

Льготы при приобретении недвижимости, использование поэтапной выплаты, дифференциация уровня процентов усиливает заинтересованность крестьян в приобретении земли, особенно в тех районах, где имеются трудности с распределением недвижимости государственного земельного фонда.

Закон 1988 г. “О продаже сельскохозяйственных угодий государственного фонда земли и упорядочении некоторых вопросов относительно проведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения” предоставляет возможность местным органам крестьянского самоуправления проведения торгов и конкурсной системы распределения земельных ресурсов как одной из форм либерализации земельных отношений, содействующей максимальной приватизации земельной собственности и созданию рынка земли.

При нестабильном рынке сбыта земли и отсутствии денежных средств у потенциальных покупателей в странах Центральной и Восточной Европы преобладающее значение в обороте земли приобретает аренда, которая позволяет решить ряд задач по рационализации землепользования. Аренда может обеспечить наиболее простым способом и в относительно короткие сроки оптимальное соотношение в хозяйствах земли, рабочей силы и производственных фондов; наделить землей недостаточные хозяйства наиболее дешевым для них способом, активизировать землеоборот, облегчить условия для эффективного хозяйствования и для вовлечения в хозяйственный оборот неиспользованных земель, устранить чересполосицу. Кроме того, аренда земли выступает для сельскохозяйственных производителей как своеобразный способ снижения риска, который присутствует и в аграрном производстве, и в экономике переходного периода (табл. 2).

Таблица 2

Аренда земли в отдельных странах ЦВЕ

(по данным В.И. Назаренко)

Страна	Год	Удельный вес арендованных земель, %	Срок аренды, лет
традиционный	минимальный	максимальный
Польша
Чехия		около 90		нет данных
Словакия
Венгрия		около 70	1-3,10^*	не ограничивается	не ограничивается
Болгария		70-80			не ограничивается
Восточные земли Германии				не ограничивается	не ограничивается

Дата добавления: 2015-04-29