Сделки по передаче недвижимого имущества (земли). 6 страница

Что касается стоимости земельного участка, сданного в аренду фермеру, то она определяется с учетом его рентной стоимости, т.е. той суммы ренты, которую арендатор заплатит за пользование землей и недвижимым имуществом, сданным в аренду для фермерской деятельности.

Рента за арендованный участок может быть повышена или в зависимости от условий рынка и других существенных факторов. Юридического механизма индексации фермерской ренты относительно цен на сельскохозяйственную продукцию не существует. Стороны договора сельскохозяйственной аренды вправе, если они того желают, включить в договор аренды условие о пересмотре ренты, т.е. о ее индексации. На практике рента пересматривается в тех случаях, когда договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае сторонам рекомендуется включить в договор условие о пересмотре ренты во время действия договора сельскохозяйственной аренды.

Третейский судья принимает при этом во внимание и то, что во время спада на рынке пересмотр ренты может отразиться негативно на доходах арендатора-фермера. Требования о пересмотре ренты часто мотивируются различными процедурными нормами, относящиеся к выбору времени для пересмотра ренты. Закон 1986 г. предусматривает, что заявка на пересмотр ренты должна быть представлена по крайней мере за год. Это правило ставило ранее в неблагоприятное положение арендатора, на которого возлагалась обязанность нести более высокие расходы по сравнению с условиями рынка в последующие два года. эти дискриминационные положения были устранены в 1986 г., когда законодательно были закреплены меры, обеспечивающие индексацию ренты в соответствии с текущими рыночными условиями.

На практике однако при применении новых законоположений возникают определенные трудности, которые являются постоянным источником судебных конфликтов. В связи с этим партнерство, в среднем составлял 310 га. В среднем на них работало около 6-7 наемных работников. Для зарубежного аграрного права это принципиально новое явление, связанное со стремлением законодателя гарантировать права и интересы собственника земельного участка и арендатора, а также эффективное использование земли, сданной в аренду.

Законодательство стран Латинской Америки предусматривает новые признаки сельскохозяйственной земельной собственности. Они касаются трех факторов, определяющих правомочия собственника: 1) фактора абсолютности; 2) фактора исключительности; 3) фактора неизменности. Исходя из общего учения о трихотомии собственности (рассечения конструкции собственности на три части), законодательство и правовая литература признают идею свободного распоряжения собственностью, регулируемого и контролируемого государством земельного оборота. В ряде стран, в том числе в Мексике, законодательство, регулирующее оборот сельскохозяйственных земель по сделкам между физическими и юридическими лицами, содействуют капитализации сельского хозяйства, укреплению экономической самостоятельности и преодолению отставания деревне.

Аграрный закон Мексики от 26 февраля 1992 г. устанавливает, что в рамках частного землеоборота предметом купли-продажи могут быть земельные участки, принадлежащие эхидатариям, которые получили право полной собственности на свой индивидуальный надел; в рамках государственного землеоборота предметом купли-продажи, которая совершается с соблюдением установленного порядка, могут быть земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Наряду с сельскохозяйственными землями объектом купли-продажи являются также земельные участки, расположенные на территории города или поселка, предназначенные для жилищного строительства. покупателями по таким договорам купли-продажи сельскохозяйственных и городских земель выступают частные собственники. Ими могут быть как граждане Мексики, так и иностранные граждане, лица без гражданства.

Формирование земельного рынка обеспечивается также системой норм, относящихся к операциям с акциями при создании коммерческих организаций. На земельном рынке, как особом институциональным организованном, обращаются акции трех видов: 1) с литерой «Т», обозначающее вложение в землю; 2) с литерой «А» - для национальных вкладчиков капитала; 3) с литерой «В» - для иностранных интересов. Земельный рынок охватывает операции с акциями, совершаемыми с землями мелких частных владельцев, парцеллами эхидатариев, переданными ими в полную собственность, или землями общего пользования. В последнем случае требуется решение общего собрания эхидальной организации и одобрение аграрной прокуратуры.

Действующие с 1992 г. на земельном рынке правила совершенствования земельно-правовых сделок разрешают различным собственникам заключать контракты на аренду земли, на выдачу под нее беспроцентной ссуды, на участие в товариществе по использованию земли. Обычной сельскохозяйственной арендой, согласно новому арендному законодательству, является долгосрочная аренда на срок 30 лет. Долгосрочная аренда ставит в привилегированное положение арендатора и разрешает ему пропагандировать заключенный договор с любым собственником или владельцем земли (частником или членом эхидальной организации).

Формирование системы управления земельными ресурсами в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) обусловлено историческими, национальными, культурными и другими особенностями этих стран. Различались формы и методы реформирования земельных отношений, сроки и темпы трансформации собственности на землю. На характер земельных реформ оказывали влияние особенности аграрной структуры страны, обеспеченность другими ресурсами и другие факторы, включая психологическую приверженность к тем или иным формам землевладения и землепользования, сложившиеся традиции образа жизни и трудовой деятельности в деревне.

Ядро аграрной реформы в странах Восточной Европы составляют изменения в производственной структуре сельского хозяйства, связанных с заменой государственных и огосударствленных сельскохозяйственных кооперативов частными крупными конкурентоспособными хозяйствами семейного типа, хозяйственными товариществами, кооперативами их первоначальных собственников, основанными на принципах долей (собственности), созданием современной рыночной инфраструктуры на селе, развитием ремесел и местной промышленности.

Первый этап реформ характеризовался радикальными изменениями земельных отношений. В странах с менее развитой экономикой этот процесс вылился в роспуск крупных – предприятий и создание большого числа полунатуральных крестьянских хозяйств.

Так, в Болгарии действующие правовые нормы восстановления собственности на землю в прежних реальных границах обусловили дробление земельных участков, что, при дороговизне земли, неупорядоченности арендных отношений и рынка земли, недостаточном техническом уровне и отсутствии необходимого стартового капитала для организации фермерских хозяйств, создало препятствия для концентрации землевладений оптимальных размеров и трудности в формировании производственных кооперативов частных земельных собственников, желающих получить землю в едином массиве.

В более развитых государствах (Венгрия. Чехия, бывшая ГДР) формирование новых земельных отношений шло другим путем – с сохранением в основном крупных хозяйств и созданием системы долевого и прочего участия в собственности с одновременным реформированием кооперативов. В целом задача состояла в сохранении эффективности крупных размеров производства и сочетания их с принципами частной собственности. Затруднения возникали лишь с возвращением экспроприированных земель бывшим владельцам из-за запутанных отношений собственности, недоказанности прав на нее, наличии претензий на одни и те же участки. Однако здесь тоже удалось обойтись без дробления сельхозугодий.

В Венгрии, например, реформирование земельных отношений началось с выделения наделов членам бывших кооперативов в зависимости от внесенной в него доли и трудового вклада за время его существования. При этом конкретные земельные участки не нарезались, а поименно фиксировалось в Кадастровой книге, что позволило избежать чересполосицы и судебных тяжб. В стране фактически отказались от возращения земли прежним владельцам. Однако их права на землю были подтверждены юридически и взамен натуральных земельных паев этим лицам были выданы компенсационные ценные бумаги (купоны), имеющие статус государственных обязательств. Эти купоны активно использовались на земельных аукционах и при продаже приватизируемых сельхозпредприятий.

В принятых законах «О хозяйственных обществах» 1989 г. и «О кооперативах и переходном периоде реорганизации кооперативов» 1992 г., отменившем ранее изданные законы о сельскохозяйственных кооперативных организациях, разрешается создание принятых в мировой практике всех форм хозяйственного предпринимательства – акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, кооперативов как добровольных объединений частных собственников, крупных хозяйств семейного типа.

В Венгрии в 1993 г. из 1410 сельскохозяйственных кооперативов кооперативную форму хозяйствования как добровольное объединение частных собственников избрали 1200 СХПК. Лишь только около 70 тыс. крестьян, вышедших из СХПК, пожелали вести индивидуальное сельские хозяйства. Свой земельный пай бесплатно получили 289 тыс. активных членов СХПК, 350 тыс. бывших членов СХПК (ныне пенсионеров), 20 тыс. служащих СХПК, а также 484 тыс. бывших членов СХПК, вышедших из них в разное время, и их наследников. Каждый из этих 1,2 млн крестьян получил в частную собственность имущественный пай в размере 216 тыс. форинтов (примерно 2400 долларов США) и 3-4 га земли.

Аграрная реформа. начало которой относится к законодательству 1989 – 1992 гг., направлена не только на передел земельной собственности, но и на соединение правомочий владения и пользования землей в руках частных собственников, постепенный переход к цивилизованному земельному рынку. Из новых владельцев земли, появившихся в ходе реорганизации СХПК, лишь 20 % желают сами вести предпринимательскую деятельность на селе. Многие собственники земли намерены в ближайшее время сдавать ее в аренду, а в перспективе готовы и к тому, чтобы продать ее тем, кто желает заниматься аграрным предпринимательством. В связи с этим неизбежно сосредоточение земли в руках «культурных хозяев» - владельцев высокотоварных крестьянских хозяйств, охваченных системой производственных кооперативов.

Закон 1992 г. «О кооперативах и переходном периоде реорганизации кооперативов» закрепляет принцип свободы выбора форм хозяйствования и возлагает на общее собрание членов СХПК обязанность определить конкретный размер пая общей стоимости кооперативного имущества. При этом действует правило, согласно которому не менее 40 % всего имущества, включая землю, подлежит распределению между членами СХПК с учетом стажа и характера работы члена кооператива, не менее 20 % - с учетом его имущественного вклада.

В 1992 г. в собственности кооперативов находилось 5,6 млн. га сельскохозяйственных угодий. В среднем на один кооператив приходилось около 4 тыс. га земли (число кооперативов 1410). При разделе каждый член кооператива получил имущественный пай стоимостью 216 тыс. форинтов и 4-5 га земли. В последнее годы при разделе земли члены кооператива получили наделы, соответствующие 30 золотым кронам (1-3 га), а служащие – 20 (0,5-2 га). Заметим, что с 1875 г. оценка качества земли в стране проводилась на основе золотых крон. В зависимости от почвенного плодородия, местоположение участка относительно транспортных путей и рынков сбыта продукции сельскохозяйственного производства, а также от ряда других факторов каждый участок земли получал бонитет (оценивался) в золотых кронах. таким образом, одной золотой кроне соответствует определенная перечисленных факторов земельная площадь.

Из сельскохозяйственных кооперативов в Венгрии вышло чуть более 12 % их членов. Вышедшие из кооператива семьи или даже деревни создавали производственные ассоциации или хозяйственные общества различного типа, оставаясь при этом (за редким исключением) в качестве профильного подразделения кооператива. Другие его бывшие члены стали вести единоличное хозяйство независимо от кооператива. Члены кооператива, вышедшие из него с землей, обязаны использовать ее в сельскохозяйственных целях. Кооператив может установить мораторий на предоставление земли в течение нескольких лет, если его бывший член, которому принадлежит эта земля, не желает заниматься сельскохозяйственной деятельностью на ней.

Надо отметить, что многие венгерские сельскохозяйственные кооперативы сохранились. Что касается фермерских хозяйств, то в стране наряду с крупными «американского типа» фермами существует сеть мелких личных хозяйств. Средний размер фермы в Венгрии составляет 1,9 га. Значительное количество (примерно 40 %) образовавшихся фермерских хозяйств не решилось порвать связи с кооперативами, и продолжают работать в качестве их подрядных подразделений. Это объясняется многолетней практикой поддержки кооперативами индивидуальных и приусадебных хозяйств, которых в 1992 г. насчитывалось в стране 1,4 млн., а также нехваткой у крестьян средств и навыков для ведения самостоятельного хозяйства фермерского типа, консервативностью крестьян.

Согласно принятым в 1994 г. изменениям закона о кооперативах те из них, которые объединяют более восьми деревень, получают право на дальнейший раздел предпочтительно по принципу: одна деревня – один кооператив. Решение о таком разделе может приниматься простым большинством членов кооператива. Максимальная площадь наделов частных лиц, объединенных в кооператив, установлена равной 2,5 тыс. га.

Рынок земли в Венгрии развивается за счет продажи земель прежним владельцам, утратившим собственность в период коллективизации, проведенной в конце 40-х годов. Прежние владельцы земли или их наследники получают за национализированную в свое время землю компенсацию в виде ценных компенсационных бумаг – бонов с учетом оценки земельного участка в золотых кронах. Одна золотая крона приравнивается к компенсационному бону на сумму 1 тыс. форинтов. Так, если средний показатель качества 1 га земли равен 10 кронам, то прежний владелец получает за него ценную компенсационную бумагу от государства на сумму 10 тыс. форинтов.

Боны использовались владельцами на покупку земли, приобретение небольших магазинов и ресторанов, закладывались в банк, с тем, чтобы получать небольшую пожизненную ренту. По оценке специалистов, на покупку земли было израсходовано лишь 40 % всех компенсационных бонов.

К 1995 г. было выставлено на продажу 960 тыс. га земли, перешедший в собственность 250 тыс. новых владельцев. Собственники, которые сдали свою землю во временное пользование в кооператив, получают доход на земельный пай. Земельные наделы, приобретенные на компенсационные боны, должны обрабатываться не менее пяти лет. В течение этого времени они не подлежат продаже, но могут быть сданы в аренду. Значительная часть новых владельцев предпочитает сдавать свои земельные наделы в аренду, только 20 % из них желают обрабатывать ее сами. В соответствии с законом о земле 1994 г. в Венгрии площадь частного землевладения не может превышать 300 га.

Из 1,5 млн. новых собственников более 1 млн. намерены оставаться членами кооперативов, но из них только 300 тыс. человек находятся в трудоспособном возрасте. Это означает, что в перспективе значительная часть принадлежащей им земли будет продана или сдана в аренду.

Ориентация на земельный рынок потребовала полного устранения традиционных для венгерского права подходов к определению цен на различные земельные участки. Так, в крупных городах цена 1 м² земельного участка колеблется от 45 до 6800 форинтов, а в пригородных зонах – от 300 до 4000 форинтов.

На практике оценка качества земли производится на основе введенных в 1897 г. правил, в соответствии с которыми оценка качества сельскохозяйственных земель дается в золотых кронах. При этом каждый участок земли получает бонитет в золотых кронах не только в зависимости от характера сельскохозяйственного использования и плодородия, но и от места положения относительно транспортных путей, рынков сбыта и т.д. При этом наблюдается колебание размера земельной площади, равного золотой кроне. Так, при нынешнем разделе кооперативных земель членам сельскохозяйственных кооперативов выделяются наделы в 30, а служащим в 20 золотых крон, что по площади может составлять соответственно от 1 до 3 га от 0,5 до 2 га.

На то, что система оценки качества земли на основе золотых крон является препятствием рыночного регулирования земельных отношений, венгерские специалисты обращали внимание еще в середине 80-х годов. Министерство земледелия в Венгрии планирует создание новой, отвечающей требованиям рынка, единой комплексной системы оценки земель, лесов, иных природных ресурсов.

Исходя из рыночного ценообразования, предполагается, что цены на земельный участок должны регулироваться соотношением спроса и предложения при соблюдении определенных ограничений на куплю-продажу земли. относящиеся к этим земельным отношениям нормы должны в интересах общего блага, по мнению венгерских специалистов и юристов, включать, в частности, ограничения земельно-правовых сделок. Эти ограничения обуславливаются приоритетом земельного участка в собственность для тех граждан, которые связаны с сельскохозяйственной деятельностью и способны обеспечить сохранение и улучшение качества сельскохозяйственных земель. одновременно аграрное законодательство Венгрии признает общепризнанные нормы международного права и допускает ограничения на покупку земли иностранными физическими и юридическими лицами.

Значительный шаг вперед по пути к формированию земельного рынка в Венгрии сделан с принятием в 1991 г. закона «О налоге на землю». Венгерская система правового регулирования налоговых отношений стимулирует крестьян после выделения им индивидуального пая на более качественных сельскохозяйственных технологий, экономии расходов при совместной интенсивной технической обработке земли.

Самый высокий налог устанавливается на собственников пахотных земель. Так, члены сельскохозяйственного производственного кооператива, получившие земельный участок в 30 золотых крон, обязаны платить налог в размере 58 форинтов за одну крону. За участок в 38-40 крон установлена повышенная ставка налога в размере до 78 форинтов, а свыше 40 крон – до 82 форинтов.

Закон «О налоге за землю» предусматривает, что и за землю, занятую под сады, виноградники, устанавливаются меньшие ставки, чем за пашню. Максимальная плата за одну золотую крону здесь составляет 48 форинтов. За использование земельных участков, занятых под лугами, пастбищами, установлены льготные ставки налога. Так, размер ставки за землю стоимостью от 10 до 28 крон составляет соответственно от 3 до 12 форинтов за одну золотую крону.

Законодательство предусматривает освобождение от уплаты налогов владельцев, имеющих наделы до 6000 м². Не взимается земельный налог с владельцев земельных участков, заложивших виноградники и фруктовые участки, а также с тех владельцев, которые произвели замену посадок на новые. Временно в течение года с начала занятий сельскохозяйственным производством не взимается земельный налог с предпринимателей, фермеров, а также тех граждан, которые получили земельные наделы по закону о компенсации ущерба при коллективизации. Бывшие члены сельскохозяйственных кооперативов и их наследники, проживающие вне данных кооперативов, получают от последних рентные платежи за используемые земельные участки. Средний размер этих платежей невысок – 645 форинтов за 1 га.

Дополнительным стимулом рационального использования сельскохозяйственных земель являются льготы по уплате личных подоходных налогов. Так, закон «О налоге на личные доходы граждан» предусматривает ряд случаев освобождения граждан от уплаты этого налога. Например, освобождены от уплаты налога те крестьяне, годовой суммарный доход которых от сельскохозяйственной деятельности не превышает 750 тыс. форинтов. При доходах от сельскохозяйственной деятельности свыше 750 тыс. форинтов крестьянин платит налог в размере 10 % суммы превышения, в растениеводстве и животноводстве – 30 %.

Важное значение для регулирования налоговых отношений имеют правила, устанавливающие порядок взимания налогов. Закон возлагает на налогоплательщика обязанность самостоятельно заявить в декларации о получаемых им доходах. В случае утаивания доходов налогоплательщики выплачивают штраф, в 2-3 раза превышающий причиненный государству ущерб. Применение таких штрафных санкций составляет компетенцию налогового управления, осуществляющего выборочный контроль за соблюдением налогового законодательства.

Сочетание достаточно жесткой системы налогообложения земли и либеральной системы налогообложения личных доходов крестьян рассматривается в настоящее время специалистами по налоговому праву Венгрии как важнейший инструмент, стимулирующий более интенсивную обработку сельскохозяйственных земель. Одновременно при этом подчеркивается роль налогового законодательства в качестве гарантии права крестьян самостоятельно распоряжаться финансовыми средствами, необходимыми для приобретения сельскохозяйственных машин, недвижимости и другого имущества.

В Чехии приватизация собственности осуществлялась на принципах полной добровольности согласия. Институт частной собственности на землю был восстановлен при ограничении рынка угодий и без раздела в физическом плане единых полей. проводимая в стране земельная реституция не вызвала существенного дробления земельных участков благодаря быстрой сдаче земли, полученной восстановленными в правах собственниками, в аренду сельхозпредприятиям и фермам.

Новые федеральные земли нынешней Германии были образованы на территории Восточной Германии после присоединения 3 октября 1990 г. Германской Демократической Республики к Федеративной Республике Германии. Тогда же Восточной Германией было принято законодательство ФРГ. При этом в договоре о воссоединении содержались положения, позволяющие новым федеральным землям адаптироваться к иным, чем прежние, экономическим и правовым условием ведения сельского хозяйства. С этой же целью был принят ряд законов, в частности, закон об адаптации сельского хозяйства.

До 1990 г. сельскохозяйственными и лесными угодьями в Восточной Германии пользовались, в основном, единые сельскохозяйственные производственные кооперативы. В 1989-1990 гг. права распоряжения землей были возвращены крестьянам и другим собственникам, участки которых оставались занесенными в поземельную книгу. Экспроприированная же в 1945-1948 гг. у крупных землевладельцев и военных преступников земля (2,7 млн. га) осталась в собственности государства. В настоящее время Федеральная Республика Германия продает эту землю по ценам, уровень которых ниже уровня фактических рыночных цен, прежним владельцам и арендаторам, арендующим участки на таких землях много лет. Продажа этих земельных участков осуществляется с помощью общества по реализации земельных участков и управлению ими. Таким образом, подавляющая часть сельскохозяйственных и лесных угодий Восточной Германии переходит в частную собственность.

После возвращения собственникам их прав распоряжения землей единые сельскохозяйственные производственные кооперативы Восточной Германии были распущены или реорганизованы. На базе прежних кооперативов были созданы предприятия со статусом юридического лица – в основном производственные кооперативы или общества с ограниченной собственностью, а также много крестьянских хозяйств и объединений физических лиц.

По данным Федерального статистического ведомства Германии, в 1999 г. из 5409,6 тыс. га сельскохозяйственных угодий новых федеральных земель 4907,9 тыс. га сдавались собственниками в аренду как членам семьи, так и прочим арендаторам. Новые юридические лица (акционерные общества, товарищества с ограниченной ответственностью и др.) – так называемые «общества, занесенные в реестр», после приватизации земли стали арендовать ее у бывших членов прежних сельскохозяйственных кооперативов. Личные хозяйства, помимо собственной земли, также используют арендованную землю.

В структуре сельскохозяйственных предприятий Восточной Германии в основном сохранились крупные хозяйства. Всего на территории новых федеральных земель функционирует примерно 14 тыс. частных сельскохозяйственных предприятий. Средняя площадь землепользования мелких фермерских хозяйств равна 40 га. Средний размер крупных фермерских хозяйств Восточной Германии составляет 200 га.

В Германии продажа земельных участков физическими и юридическими лицами возможна только с разрешения органов государственной власти. Такое разрешение выдается, если продажа земельного участка не нанесет ущерба интересам общества. Например, в случае, если продажа земельного участка приводит к потере хозяйством своей жизнеспособности из-за уменьшения площади сельскохозяйственных угодий, государственные органы власти в соответствии с законом о правовых сделках, связанных с земельными участками, отказывают в выдаче разрешения на продажу такого участка. Кроме того, для продажи участка необходимо подтверждение со стороны общины в том, что она отказывается от своего права преимущественной покупки, предусмотренного строительным кодексом.

Арендатор, купивший землю по льготной цене у государства, не имеет права продавать ее в течение 20 лет. В случае, если в порядке исключения приобретенная им земля продается ранее указанного срока, то разницу между рыночной ценой и льготной ценой, по которой земельный участок был куплен, получает государство.

Земельные участки в Германии зарегистрированы в земельном кадастре, а их учет ведется в поземельных книгах, в которых для каждого участка заводится лист, содержащий три раздела. В первом – указан собственник и целевое использование участка, например для сельскохозяйственного пользования. Во втором – приведены сервитуты, например, право проезда или прохода других, кроме собственника, лиц. В третьем – перечисляются залоговые права, например ипотеки. Поземельные книги ведет, как правило, суд первой инстанции (участковый суд).

Что касается цен на рынке земли, то в период с 1991 по 1999 г. арендная плата в новых федеральных землях имела тенденцию роста. Это объясняется тем, что в Восточной Германии конкуренция за аренду земельного участка является более высокой, чем за приобретение его в собственность. Из-за ограниченных финансовых средств зачастую бывает более целесообразно использовать их для модернизации производства, чем тратить на покупку земли. Покупная цена за землю в Восточной Германии понизилась в связи с тем, что количество земельных участков и площадь продаваемой там земли увеличилась. Так, в 1991 г. на земельном рынке новых федеральных земель продавалось 14 363 га земли, в 1998 г. – 55 680 га.

Формально в Германии ограничений на покупку земли иностранными физическими и юридическими лицами нет. Однако иностранцам принадлежит лишь небольшая площадь сельскохозяйственных земель, так как на практике покупка ими земельных участков в Германии затруднена. Орган, выдающий разрешение на совершение такой сделки, может отказать в этом по различным причинам.

Чтобы исключить разногласия между продавцом и покупателем по поводу стоимости земельного участка, в Германии используется нормативная цена земли. Она определяется экспертной комиссией, действующей на основании соответствующих положений строительного кодекса. Собственник имеет право ходатайствовать об определении экспертной комиссией стоимости принадлежащего ему участка. Экспертная комиссия может в устной или письменной форме запрашивать сведения, связанные с определением стоимости земельного участка, у компетентных экспертов. Ей обязаны оказывать содействие суды и государственные органы. Экспертная комиссия ведет учет продажных цен на землю. Органы, санкционирующие продажу участка, например, компетентные учреждения, ведающие вопросами сельского хозяйства, должны предоставлять ей соответствующие данные, на основании которых определяется нормативная цена земли. Эта цена может быть использована в качестве ориентировочной продавцом и покупателем земельного участка.

Несмотря на то что сельскохозяйственные товаропроизводители новых федеральных земель отдают предпочтение арендному землепользованию, количество сделок и площадь купли/продажи земельных участков увеличиваются. По данным Федерального статистического ведомства Германии, в 1998 г. количество сделок купли/продажи участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в новых федеральных землях, составило 9113, что по сравнению с данными 1995 и 1997 гг. больше на 3895 и на 2196 соответственно. В 1995 г. площадь проданных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, равнялась 30 914 га, в 1997 г. – 41 878 га, в 1998 г. – 55 680 га. Таким образом, земельный рынок в Восточной Германии имеет тенденцию роста.

Среди других стран Центральной и Восточной Европы уникален опыт Польши, где при доминирующей роли частного крестьянского сектора земельная реформа в стране не имела принципиального значения в качестве структуропреобразующего фактора. Она ограничивалась узким кругом госхозов и сельскохозяйственных производственных кооперативов. Основной акцент был сделан на создание условий для развития землеоборота в его рыночных формах. Структурные преобразования направляются по пути укрепления крестьянских хозяйств с целью повышения и конкурентоспособности.

В отличие от большинства стран Центрально-Восточной Европы в Польше даже в рамках социалистической системы хозяйствования во многом сохранялись частная собственность на сельскохозяйственные земли и их легальная купля-продажа. Более того, по некоторым оценкам, самый быстрый за последние 20 лет рост оборота сельскохозяйственных земель наблюдался в 70-е годы, когда власти Польской Народной Республики проводили целенаправленную политику содействия укреплению частных крестьянских хозяйств и поддержания высоких ценна их продукцию.

Дата добавления: 2015-04-29