Права ограниченного пользования иными недвижимостями

представлены в нашем законодательстве, во-первых, правами чле­нов семьи собственника жилого помещения, предусмотренными ст. 292 ГК. За этими гражданами непосредственно закон признает «право пользования этим помещением на условиях, предусмотрен­ных жилищным законодательством». Таким образом, удовлетво­рение ими своих жилищных потребностей здесь не зависит от воли собственника жилья. По сути, это право ограниченного пользова­ния жильем собственника также можно отнести к правам сервитутного типа.

При этом данное право пользования сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье (например, при продаже этого жилья как предмета залога, гарантировавшего банку-ссудо­дателю погашение выданного им собственнику жилья кредита) (ср. п. 1 ст. 558 ГК). Следовательно, при отчуждении граждани­ном-собственником своего жилья без согласия совместно прожи­вающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользова­ние прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника. Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовер­шеннолетнего лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечитель­ства (п. 4 ст. 292 ГК). Закон здесь, по сути, ограничивает собствен­ника недвижимости в праве распоряжения ею. Кроме следования такого «права пользования жильем» за недвижимостью, характер­ного для вещного права, оно защищается законом от всяких пося­гательств любых лиц, включая и самого собственника жилого по­мещения (п. 3 ст. 292 ГК). Все это не оставляет сомнений в его вещно-правовом характере (тем более что нормы о нем помещены в гл. 18 ГК, посвященной вещным правам на жилые помещения).

Во-вторых, к ним относится право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т. п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т. д.), которое возникает у граждан на основании договора (куп­ли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержа­ния с иждивением в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК) либо завещатель­ного отказа (ч. 2 ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.). Содержание этого права определено законом, а не договором или завещательным отказом. Оно заключается в возможности проживания в жилом помещении,

принадлежащем другому лицу, т. е. в ограниченном (целевом) ис­пользовании чужого недвижимого имущества, и исключает для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Данное право также сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется аб­солютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Ска­занное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недви­жимости.

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещ­ные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся:

1) залоговое право (в случаях, когда его объектом является вещь, а не имущественное право)¹;

2) право удержания (ст. 359 ГК).

Объектом обоих названных прав может являться как недви­жимое, так и движимое имущество (вещи), а в их содержание вхо­дит возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т. е. прекращение самого ос­новного вещного права — права собственности. Оба этих обстоя­тельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав. Названные особенности залога (и весьма близкого к нему института удержания) обусловили давние, но не прекращаю­щиеся до сих пор теоретические споры о его вещно-правовой или обязательственно-правовой природе.

Как известно, залогодержателю принадлежит право удовлет­ворения своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК). Это право обременяет предмет залога, следуя за ним вне зависи­мости от смены его собственника; более того, остающийся собственником залогодатель по общему правилу вправе распоряжать­ся предметом залога только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК). Он вправе также защищать свое право от всяких пося­гательств любых лиц, включая и собственника-залогодателя, от ко­торого залоговый кредитор при определенных условиях вправе даже истребовать заложенное имущество или добиваться устра­нения препятствий в осуществлении своих прав (ст. 347 ГК).

Все это говорит о вещно-правовой природе залога. Хотя он, подобно аренде, обычно возникает на основании договора зало­годателя и залогодержателя, содержание прав залогового креди­тора определяется непосредственно законом. Это одно из ограни­ченных вещных прав, возникающих на основании договора с собственником вещи (в соответствии с п. 3 ст.. 334 ГК залог может возникать и в силу обстоятельств, прямо предусмотренных зако­ном). Кроме того, это вещное право, последовательная реализа­ция которого ведет к утрате собственником своего права (в случае обращения взыскания на заложенное имущество), что также не характерно для иных (ограниченных) вещных прав.

Близок к залогу по своей юридической природе и такой спо­соб обеспечения надлежащего исполнения обязательств, как удер­жание вещи, следуемой передаче контрагенту по договору (ст. 359 ГК). Права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до исполнения последним соответствующих обязательств, аналогич­ны правам залогодержателя (ст. 360 ГК). Они также сохраняются при смене собственника вещи и подлежат правовой защите от вме­шательства любых третьих лиц, включая собственника. Поэтому и право удержания представляет собой ограниченное вещное пра­во данного лица.

Следует отметить, что и залогодержатель, и кредитор, удержи­вающий вещь должника, обладают таким правом на чужую вещь, которое дает им возможность удовлетворить свой имущественный интерес (в надлежащем исполнении обеспеченного одним из этих способов основного обязательства), используя чужую вещь даже независимо от воли собственника, что также характерно для огра­ниченного вещного права.

Дата добавления: 2015-04-29