Аренда и субаренда

Купля-продажа земель

Формы управления земельными ресурсами

Частная собственность. В наиболее общем виде собственность означает власть или правовое господство лица над земельным участком. В экономическом смысле собственность – это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли. Именно собственнику принадлежит продукция, получаемая на земле.

Управление земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

Среди различных вариантов коммерческого использования земли наиболее распространенным является продажа участка новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.

Сделка по купли-продажи участка совершается собственником (продавцом) и покупателем или уполномоченными ими лицами самостоятельно или на организованном рынке.

Условия купли-продажи земельных участков:

- отсутствие земельных споров

- границы с землями общего пользования оформляются местной администрацией

- целевое назначение не меняется

- изменение назначения с\х земель по решению исполнительной власти субъекта РФ.

С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда - форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

Для успешного осуществления арендных сделок необходимо, прежде всего, учитывать экономическое содержание и правовой статус такой формы владения и пользования землей.

Понятие и функции аренды земель

Понятие аренды:

-- передача земли в срочное владение

-- способ реализации отношений собственности

-- форма предпринимательской деятельности

Признаки:

--наем земельного участка

-- возмездность найма

-- срочность найма

-- владение и пользование

Функции:

-- расширение зоны предпринимательства

-- разгосударствление и приватизация земель

-- развитие конкурентных отношений

-- возмещение стоимости недвижимости

-- преодоление двойственности

-- воспроизводство собственника

-- разграничение собственника и пользователя земли.

В зависимости от функции аренды земель возникают арендные отношения. Субъектами арендных отношений могут выступать:

ü государственные органы;

ü арендодатели;

ü арендаторы.

Гос органы: БТИ; Комитете по земельным ресурсам и землеустройству; Нотариальные конторы; Налоговые службы; Сертифицированные фирмы; Маклеры; Брокеры; Посредники - профессиональные лица

Арендодатели - наймодатели: Комитеты по управлению гос имуществом; Частные собственники; Коллективные собственники; Общественные организации; Владельцы земель и землепользователи

Арендаторы - наниматели, пользователи недвижимости: Граждане РФ, достигшие совершеннолетия; Юр лица РФ; Совместные предприятия; Иностранные физ и юр лица; Субарендаторы; Иностранные гос-ва; Казачьи общества.

Между собственником и арендатором имущества возникают экономические отношения. Одной из таких форм называется арендная плата.

На размер арендной платы влияет:

ü Стоимость и состояние земель;

ü ссудный процент;

ü местоположение участка.

Существует три вида арендной платы за землю:

§ фиксированная ставка;

§ долевое участие в прибыли или в валовой продукции;

§ в процентах от стоимости арендованного участка.

Функции арендной платы:

- накопление капитала

- перераспределение дохода

- стимулирование предпринимательской деятельности

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду (третиму лицу) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом

Залог - обеспечение обязательства или требования определенным имуществом должника, и притом так, что, в случае неисполнения, кредитор имеет право на удовлетворение из заложенного имущества, в чьих бы руках оно ни находилось

Виды залога классифицируются по трем признакам:

ü по отношению сторон к заложенному имуществу;

ü по объекту залога;

ü по условиям погашения ссуды.

Можно выделить следующие особенности залога земельных участков:

ü целевой характер ипотеки - залог земель с/х назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых для развития с/х производства;

ü не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель;

ü городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.;

ü при общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре;

ü при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное. В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, то есть право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением;

ü если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель;

ü залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его;

ü оценка земельного участка при залоге не может быть ниже его нормативной цены, хотя больше подходит рыночная оценка.

Договор о залоге земельных участков является двухсторонним или многосторонним, совершается в письменной форме.

Страхование -- отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов

Основные организационные формы страховых фондов: государственные (фонды социального страх), фонды самострахования, фонты страхования компаний.

Государство формирует страховые фонды как фонды социаль­ной поддержки за счет обязательных платежей граждан и юриди­ческих лиц. Эти средства используются в строгом соответствии с установленными нормативами и при наличии определенных усло­вий для материального обеспечения граждан при наступлении не­трудоспособности, старости и в других предусмотренных законом случаях.

Фонды самострахования создаются на предприятиях и в домаш­них хозяйствах на добровольной основе.

Самый же надежный способ компенсации ущербов, связанных с рисками, это участие в фондах страховых компаний.

Виды страхования: имущественное, социальное, медицинское, страхование ответственности, личное страхование, страхование рисков.

Дата добавления: 2015-04-29