Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Основные формы платы за землю




Лекция № 6

Одна из важных составных частей механизма экономического регулирования земельных отношений – платность пользования землей.

В РФ с 1 января 1992 г. введен платный порядок землепользования и землевладения. 11 октября 1991 г. был принят Закон "О плате за землю". В июля 1994 г. Гос Дума приняла фед закон "О внесении изменений и дополнений в Закон "О плате за землю""

Основными видами земельных платежей этими законами предусматриваются:

- земельный налог;

- арендная плата;

- нормативная цена земли. (рис.)

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков, а также получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Земельный налог: плата за землю, находящуюся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и финансируется в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

ФЗ РФ «О федеральном бюджете на 2001 г.» закрепил следующее распределение земельного налога между бюджетами разных уровней:

1) 30 % в федеральный бюджет Российской Федерации;

2) 20 % в бюджеты субъектов Российской Федерации;

3) 50 % в бюджеты органов местного самоуправления.

Регулярные (систематические, текущие) налоги взимаются с определенной периодичностью в течение всего времени владения имуществом либо занятия плательщиком каким-либо видом деятельности, приносящей доход.

Средние размеры земельного налога установлены федеральным законом и дифференцированы для всех субъектов РФ.

Средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах устанавливаются в рублях за 1 м2 земельной площади в расчете на год. Размеры ставок дифференцированы по экономическим районам страны и в зависимости от численности населения (тыс. человек). Чем выше численность населения в городе, тем больше размер ставки земельного налога.

Федеральным законодательством утвержден перечень налогоплательщиков, которые полностью освобождаются от уплаты земельного налога.

 

Ставки земельного налога зависят от следующих факторов:

ü категории земель, критерием является целевое назначение земель;

ü местоположения, ставки налогообложения определяются с учетом комплексной экономической оценки территории, основанной на всесторонних исследованиях ценности земель по зонам. Дифференциация обусловлена многими факторами, в том числе условиями транспортной доступности, близости к центру, экологическим состоянием, престижностью и др.;

ü размера земельного участка, он должен быть обоснованным и минимально необходимым. Утверждается в соответствии с нормами отвода земель для жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

Сумма земельного налога определяется по формуле:

Нз = S Si x Сi x Кi х Лi,

где: Нз — сумма земельного налога; S — площадь земельного участка; C — ставка земельного налога по земле соответствующего назначения (с учетом ежегодных повышающих коэффициентов); К — коэффициенты корректировки ставки земельного налога, устанавливаемые местными органами власти (индекс градостроительной ценности); Л — коэффициент налоговых льгот; n — количество земельных участков соответствующего назначения (i).

Юридические лица, с которых взимается земельный налог, рассчитывают его самостоятельно до 1 июля и оплачивают равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября. Сумму земельного налога (арендной платы) за земли, связанные с основной деятельностью, относят на себестоимость продукции и издержки обращения. Закон РФ «О плате за землю» (ст.12) предусматривает льготы в оплате за использование земли.

Для определения земельного налога периодически проводятся рентные оценки земельных участков на основе учета дополнительного дохода, образующегося за счет местоположения земельного участка и развития инфраструктуры территории.

Лица, имеющие земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом на ту часть земельного участка, которая превышает предельный размер. Ставки прогрессивного земельного налога устанавливаются законами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (по принадлежности земель) посредством введения повышающих коэффициентов к утвержденным ставкам земельного налога на земли данного целевого использования.

 

Арендная плата: оговоренная договором сторон плата за пользование землей.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента: состав платежей; размер платежей; способы расчетов.

Договор аренды недвижимого имущества, земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Через арендную плату за городские земли должна изыматься дифференцированная земельная рента - часть дополнительного дохода, возникающего у юридических и физических лиц не за счет трудовых усилий, а за счет расположения земельных участков, арендуемых этими лицами, на территориях более высокой градостроительной ценности, обеспечивающей определенные социально-экономические преимущества.

 

Лица, получившие по договору участок, имеют право на доход, возникающий в результате его эксплуатации. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, органы власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (отечественные, иностранные и т.д.). Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от различных качеств (местоположение, престижность, развитость инфраструктуры).

Арендная плата (Ап) за городские земли включает затратную (условно-постоянную) (За) и рентную (Ра) составляющие:

Ап = За + Ра, (4)

Затратная составляющая отражает фактические и будущие затраты на городскую инфраструктуру, т.е. позволяет обеспечивать расширенное воспроизводство инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры города в целом.

Рентная часть формируется из внутригородской и внегородской ренты.

Внутригородская рента отражает преимущества участка по местоположению и его ценности. Внегородская рента фиксирует превосходство в природно-географическом и экономическом развитии города по сравнению с другими городами страны.

Арендная плата выражается обычно в периодических (месячных, квартальных, годовых) денежных платежах. Размер арендной платы устанавливается на один год с последующей корректировкой в сторону повышения, что связано с уровнем инфляции.

Расчет арендной платы может быть представлен в виде:

Ап = С х r х Кр х S, (5)

где: Ап — величина арендной платы для конкретного участка; С — стоимость единицы территории, определенной с помощью различных методов оценки земли; r — ставка капитализации или норма годовых отчислений; Кр — коэффициенты регулирования отдельных видов деятельности; S — площадь арендуемого участка.

 

Нормативная цена земли: показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Это показатель введен для обеспечения экономического регулирования земельных отношений:

- при передачи земли в собственность;

- при передачи по наследству;

- при дарении и получении банковского кредита под зодог земельного участка.

Так же нормативная цена земли используется при налогообложении недвижимости.

Постановлением правительства РФ нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельный налога на единицу площади. Льготы при этом не учитываются.

Нормативная цена земли служит для покупки и выкупа земельных участков в случаях предусмотренных Земельным Кодексом, а также для получения под залог земли банковского кредита.

Постановление правительства РФ от 15.03.97г “О порядке определения нормативной цены” дается принципиально новый подход к определению нормативной цены земли.

“В соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю:

1. нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли представляются ФАКОН.

2. Органы местного самоуправления (администрации) могут повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

3. Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Земельные платежи зависят от вида пользования земель.

 

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для целей земель различного целевого назначения по специальным оценочным зонам. Границы и размеры оценочных зон устанавливают органы исполнительной власти субъектов РФ. Границы оценочных зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории, ее градостроительной ценности и генеральным планом города.

Территория г Омска разделена на 42 оценочных зон. Для каждой из них установлена своя базовая ставка арендной платы, дифференцированная ставка земельного налога. Территория Центрального АО включает 11 ценовых зон. В Советский округ вошли 8 ценовых зон.

В новом земельном кодексе нормативная цена земли заменена кадастровой стоимостью земельного участка. Кадастровая стоимость регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и другими директивными документами.

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Расчёт кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учетом данных земельного и градостроительного кадастров на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, с применением методов массовой оценки недвижимости.

Для проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены 14 видов функционального использования земель (приказ Госкомзема № 84 от 22.11.99 и приказ Росземкадастра № П/24 от 22.02.2001). В типовой перечень входят следующие виды функционального использования земель: земли под многоэтажной жилой застройкой; земли под индивидуальной жилой застройкой; земли дачных и садоводческих объединений граждан; земли под гаражами и автостоянками; земли под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания; земли учреждений образования, здравоохранения и объектов культуры; земли под промышленными объектами; земли под административно-управленческими объектами; земли под военными объектами; земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения; земли сельскохозяйственного использования; земли под городскими лесами; земли под обособленными водными объектами; прочие земли.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в кадастровых кварталах города по видам функционального использования. Удельные показатели кадастровой стоимости служат основой для расчёта кадастровой стоимости земельных участков.

Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учётом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального (разрешённого) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Методика определяет состав исходной информации, последовательность работ, правила и алгоритм проведения оценки, проверку достоверности и достаточности полученных результатов.

Для проведения необходимых, в соответствии с Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

1) данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

2) данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

3) данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)

4) информация о стоимости продажи прав аренды;

5) цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Исходная информация, характеризующая местоположение объектов ГКОЗП, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1 000 000 или 1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000.

Пространственная привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта РФ берется из кадастровых карт субъектов РФ и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП кадастровая карта субъекта РФ должна включать размещение:

  • сети поселений;
  • автодорожной сети с выделением магистралей;
  • железнодорожной сети, в т.ч. участков с пригородным сообщением;
  • гидрологической сети;
  • ценных природно-рекреационных объектов.

Для целей ГКОЗП кадастровая карта поселения должна включать размещение:

  • магистрально-уличной сети;
  • кварталов жилой, общественной и производственной застройки;
  • территории парков, лесопарков и городских лесов;
  • других объектов инфраструктуры поселения, оказывающих влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Методика состоит из следующих расчетных блоков:

1) проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

· доступность различных центров тяготения (объектов);

· уровень развития транспортной инфраструктуры;

· уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

· уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

· состояние окружающей среды;

· историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

· инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2) выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3) выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования

5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

 

Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельных участков, приведенный в Методике, разработан с учётом основных требований:

1. Преемственность при проведении ГКОЗП:

используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлторской деятельности, с учётом практики управления земельными ресурсами территориальных органов исполнительной власти;

2.Достоверность и доступность исходной информации:
состав первичных данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;

3. Объективность учета существенных ценообразующих факторов:
адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта оценки обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

4. Совместимость с системой государственного земельного кадастра (далее ГЗК):

обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так и результатов ГКОЗП и как следствие, совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой ГЗК.

Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по следующей формуле:

 

Р = Sзем. уч. x (Рпосi + Рсделкиi) x Кiц, (1)

где:
Sзем. уч. - площадь земельного участка (кв. м);

Рпосi - линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб./кв. м;

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами

Рсделки i - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб./кв. м;

Кiц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

 

Проведение ГКОЗП осуществляется по двум технологическим линиям (далее - ТЛ).

По первой ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10000 человек и более (далее > 10000) на основе факторного анализа и кластеризации административных районов, поселений, а также кадастровых кварталов поселений на территории субъекта Российской Федерации и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10000 человек (далее < 10000) на основе выделения тестовых объектов и

 

Проведение государственной кадастровой оценки земель г. Омска в соответствии с методикой осуществляется по первой технологической линии, которая применяется при расчете кадастровой стоимости земель в поселениях с численностью более 10000 жителей. Кадастровая стоимость земельных участков определяется на основе факторного анализа и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

 




Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2015-04-29; Просмотров: 2764; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.012 сек.