Жалпы ережелер 5 страница

Әрине, банктер жағынан осындай операцияларды жүргізуге үлкен қызығушылықтар пайда болды. Және олардың барлығы қозғалмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құндары бойынша сақтандыруды жүргізетін қозғалмайтын мүлікті кәсіби бағалауға мұқтаждық тудырады.

Бағалау сондай-ақ аймақтық салықтық саясат шегінде де қажет. Әлемдегі барлық елдерде жергілікті салық салу жүйесінің негізін қозғалмайтын мүлік салығы атқарады, оның есебінен жергілікті бюджеттің шамамен 70 пайызы қалыптасады. Әрине, нарықтың өзінің дамуымен, нақты құндарының пайда болуымен қозғалмайтын мүлік нарығын дамытуды ынталандыратын және осыменен жергілікті бюджетті толтыруды қамтамасыз ететін салық салудың сондай жүйесіне көшуге болады. Осыменен жергілікті әкімшілік жағынан бағалауға беріліп отырған шартсыз қызығушылық түсіндіріледі.

Кәсіби бағалау бойынша қызметтердің құны бағаланатын объектілердің типіне байланысты, жұмыстың қиындығына қарай, және бағалау жүргізуге қандай мамандар тартылып отырғанына қарай ерекшеленеді. Қызметтердің құны не мерзімдік төлем тарифіне көбейтілген сағатпен, не объектінің деңгейіне байланысты өлшенеді, бірақ объектінің құнына ешқашан байланыстырылмайды.

«Эксперт PRO» ЖШС-де өндірістік тәжірибе өту кезінде, қызметкерлермен бірге, Алматы қаласының Әуезов ауданындағы 3б Ақшай ықшам ауданында орналасқан екі бөлмелі квартираға бағалау жүргіздік. Бағалау квартираның кепілдемелік құнын анықтау үшін жүргізілді.

Объектіні суреттеу объектінің орналасқан жерінен, соныменен қатар объектінің өзін және оның құрамдастарын, оның қазіргі жағдайын суреттеуден және бағаланатын құнның ерекшеліктерін бөліп көрсетуден басталады.

Ерікті тұратын квартира, жалпы жағдайы жақсы, бес қабатты үйдің бірінші қабатында орналасқан, екі бөлмеден тұрады, сантехникалық желіс бөлек, ас үй және коридоры бар. Орналасқан жері: адресі бойынша Алматы қаласы, Әуезов ауданы, Ақсай-3б ықшам ауданы.

Жалпы ауданы – 51,1 кв.м., қосымша – 22 кв.м., ас үй – 10,8 кв.м., қабырғаларының материалы – панель.

Үй - жай	Ауданы, кв.м.
Тұрғын	17,4
Ванна	3,3
Коридор	6,9
Дәретхана
Ас үй	10,8
Тұрғын	11,7

Ірге тасы	Бетон
Қабырғалары	Панельді
Шатыры	Шиферлі

Қабырғаларының сыртқы кеңістігі	Зауыттық әрлеу
Қабырғалардың ішкі отделка	Түс қағаздар
Төбесі	Левкас
Едені	Линолеум
Санузел	Кафель
Терезелері	Ағаш зауыттық
Кіре беріс есік	Темір
Комната аралық есіктер	Ағаш зауыттық
лоджия балкон	Шыныланған

Суық сумен жабдықтау	Орталықтандырылған
Электр энергиясымен жабдықтау	Орталықтандырылған
Ыстық сумен жабдықтау	Орталықтандырылған
телефондандыру	Бар
Желдендіру	Типтік
Газбен қамтамасыз ету	Орталықтандырылған
канализация	Орталықтандырылған

Алматы қаласындағы қозғалмайтын мүлік нарқына зерттеу жүргізілді, салыстырмалы объектілер, олардың маңызды мінездемелері мен өткізу құндары анықталды.

Объектілердің жалпы ауданының 1 шаршы метрінің өткізу құндары есептелінді.

Қозғалмайтын мүлік объектілерінің мінездемелері анықталды және соған орай бағаларға түзетулер енгізілді:

- сату шартына (нақты мәміле құрылған кезде жеңілдік ұсынылады);

Жалпы ауданының 1 шаршы метрінің орташа бағалары анықталды, соңғы түзетілген бағалар негізінде бағаланатын объект құны анықталды.

Кесте 5. Жылжымайтын мүліктің ұқсас объектілерінің бағасы

мінездемелері	Жылжымайтын мүлік объектілері
бағаланатын объект	салыстырмалы объектілер
1 объект	2 объект	3 объект
Құрылыстың орналасқан жері	Аксай ықшам ауданы 3б	Аксай ықшам ауданы 3б	Аксай ықшам ауданы 3б	Аксай ықшам ауданы 3б
Қабат (қабаттылығы)	1(5)	3(5)	3(5)	5(5)
Жалпы ауданы, кв.м.	51,1
Тұратын ауданы кв.м.	29,1
Жуынатын бөлме, санузел	10,8
Бөлмелер	Бөлек	аралас	аралас	аралас
Қабырғаларының материалдары	изоляцияланған	изоляцияланған	изоляцияланған	изоляцияланған
Ішкі әрлеу	түсқағаз, кафель, линолеум	түсқағаз, кафель, линолеум	түсқағаз, кафель, линолеум	түсқағаз, кафель, линолеум
Инженерлік қамтамасыз етілуі	Жылу, қалалық сумен қамтамыз ету-орталықтан, суық сумен қамтамасыз ету, канализация, электр энергиясымен қамтамасыз ету, газ – орталықтан, телефон – бөлек	Жылу, қалалық сумен қамтамыз ету-орталықтан, суық сумен қамтамасыз ету, канализация, электр энергиясымен қамтамасыз ету, газ – орталықтан, телефон – бөлек	Жылу, қалалық сумен қамтамыз ету-орталықтан, суық сумен қамтамасыз ету, канализация, электр энергиясымен қамтамасыз ету, газ – орталықтан, телефон – бөлек	Жылу, қалалық сумен қамтамыз ету-орталықтан, суық сумен қамтамасыз ету, канализация, электр энергиясымен қамтамасыз ету, газ – орталықтан, телефон – бөлек
Құны USD
бағасы USD/кв.м		847%
Сатып алу шартына түзетулер %	-10%	-10%	-10%
Түзетілген бағасы USD/кв.м	762,24
Орналасу жеріне түзетулер енгізу, %	0%	0%	0%
Түзетілген бағасы USD/кв.м	762,24
Құрылымдық элементтері мен техникалық жағдайына түзетулер енгізу, %	0%	0%	0%
Түзетілген бағасы USD/кв.м	762,24
әрлеу элементтеріне түзетулер, %	5%	5%	0%
Түзетілген бағасы USD/кв.м	800,36	812,7
Инженерлік қамтамасыз етуіне түзетулер %	0%	0%	0%
Түзетілген бағасы USD/кв.м	800,36	812,7
Қабатына (қабаттылығына) түзетулер	0%	0%	5%
Түзетілген бағасы USD/кв.м	800,36	812,7	831,6
Орташа бағасы USD/кв.м	814,89
Квартираның жалпы ауданы кв.м	51,1
Нарықтық құны, USD	41640,66
Нарықтық құны KZT	5630233,64
өтемділік коэффициенті	0,7
Кепілдемелік құны USD	29148,46
Кепілдемелік құны KZT	3941163,55
USD бағамы		135,21

Осылай, нарықтық әдіспен анықталған, қозғалмайтын мүлік объектісінің нарықтық құны 5 630 233 (бес миллион алты жүз отыз мың екі жүз отыз үш) теңгені немесе 41640 (қырық бір мың алты жүз қырық) АҚШ долларын құрады, бағалауды жүргізу күніндегі Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің бағамы 135,21 теңге болған. Объектінің кепілдемелік құны 0,7 мөлшеріндегі ликвидтілік (қамтамасыз ету ерекшілігін есепке ала отырып) коэффициентін қолданумен алынған нарықтық әдіс мәндерінің негізінде анықталды. Объектінің кепілдік құны 3 941 163 (үш миллион тоғыз жүз қырық бір мың жүз алпыс үш) теңгені немесе бағалауды жүргізу күніндегі ҚР-ның Ұлттық банкінің бағамы бойынша 29 148 (жиырма тоғыз мың жүз қырық сегіз) АҚШ долларын құрады.

Алматы қаласының жылжымайтын мүлік нарығының маркетингісі

Жылжымайтын мүлік нырығының жалпы мінездемесі және оның негізгі сегменттері.

Нарық – бұл тауарлар немесе қызметтерді сатушылар немесе жеткізушілер мен сұранысты тудыратындар немесе сатып алушылар арасындағы байланыстарды жүзеге асыратын институт немесе механизм. Сатып алушылар мен сатушылар талғамдары мен нәтижелері тауарларға, қызметтерге немесе ресурстарға бағалар жүйесін қалыптастырады. Осы бағалар бағыттаушы рөлін атқарады, бұл бағаларды басқара отырып ресурстар иелері, кәсіпкерлер мен тұтынушылар өз мүдделерін қамтамасыз ететін өздерінің ерікті таңдауын жасайды.

Нарықтардың келесідей түрлерін бөліп көрсетуге болады, олар еңбек, қаржылық капиталдар, ресурстар, тауарлар, қызметтер және басқа да нарықтар. Қозғалмайтын мүлік тауарлар категориясына жатады, осы уақытта нарықтағы оның айналымы әртүрлі ресурстар мен еңбекті қолдана отырып, қаржылық капиталды қолданумен тығыз байланысты.

Қозғалмайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың мәнді құрамдастарының бірі болып табылады. Қозғалмайтын мүлік нарығысыз нарық мүлдем болуы мүмкін емес, өйткені еңбек нарығы мен капитал нарығы қозғалмайтын мүліксіз өз-өзінен әрекет ете алмайды, тіпті қаржылық институттар (банктер, биржалар, инвестициялық компаниялар және т.с.с.) өздерінің қызметтерін жүргізу үшін қажетті үй-жайларды сатып алу немесе жалға алу үшін қозғалмайтын мүлік нарығының қатысушысы болуы керек.

Жылжымайтын мүлік нарқының дамуы көптеген факторлар санына байланысты, олардың ішінде бірінші орында сұрансы пен ұсыныс тұрады. Сұраныстың негізгі қасиеті басқа параметрлердің өзгеріссіз болған кезіндегі тауарлар бағасының төмендеуі сұраныстың өсуіне әкелетіндігімен қортындылады және керісінше.

Сұраныстың өзгеруі келесідей факторларға байланысты:

- тұтынушылық талғам мен сатып алушылардың талғаулығы;

- сатып алушылардың ақшалай табыстарының деңгейі;

- бірін-бірі ауыстыратын тауарларға бағалар;

- салыстырмалы болашақ бағалар мен табыстарды тұтынушылық күту.

Ұсыныс заңы ұсынылатын тауар саны мен бағасы арасындағы тура байланыс болып табылады, яғни бағаның жоғарлауы ұсыныс деңгейін жоғарлатады, бағалар төмендеген кезде ұсыныс қысқарады. Бұл өндірушілер, меншік иелері, сатушылар неғұрлым қалыпты, төмен бағаға қарағанда, жоғары баға тағайындалған уақытта өз тауарларының көп санын сатуға ұсынуға немесе шығаруға дайын екендігін куәландырады. Ұсыныстағы өзгерістер келесілерге тәуелді болады: ресуртарға, тауарларға және қызметтерге бағалар; салықтар мен дотациялар; өндіру технологиялары; басқа тауарлар мен ресурстарға бағалар; өндірушілер, сатушылар бағаларының өзгеруін күту; сатушылар саны.

Қозғалмайтын мүлік тауарлық секторларға бөлінеді. Ондай секторлар бар-жоғы үшеу: қозғалмайтын мүлік, жұмыстың нақты объектісі түріндегі тауар, яғни құрылыс, қайта құру; қызметтер – делдалдық, бағалау, маркетинг және т.с.с. Осы секторлардың әрқайсысы өз алдына неғұрлым тар секторларға бөліне алады, сондықтан да олардың әрқайсысы оларды басқа объектілерден айрықшаландыратын жалпы мінездемеге ие сату-сатып алу объектілерінің жиынтығын көрсетеді. Қозғалмайтын сектор тауар ретінде тұрғын үйлер мен тұрғындық емес үй-жайларға бөлінеді; олар өз алдына тұрғын үйлер қалалық және қаладан тыс болып бөлінеді, тұрғын емес үйлер кеңселік (әкімшілік), саудалық, өндірістік, көмекші, қоймалық және т.с.с. бөлінеді. Қалалық тұрғын үйлер өз алдына неғұрлым кішігірім секторларға – жекешелендірілген үйлер, кооперативті, муниципалды, ведомствалық, жалға алынған, азаматтар мен заңды ұйымдардың меншігіндегі болып бөлунеді.

Тұтынушылық сегменттері басқаларынан мәнді ерекшеліктерімен бөлініп тұратын сатып алушылар тобын көрсетеді. Кейбір де олар орналасу жағрафиясымен, кейбірде демографиялық белгілерімен (зейнеткерлер, жас жұптар), кейбір де белгілі бір әлеуметтік топқа жатқызылуымен (сәтті бизнесмендер, әдебиет пен ағарту қызметкерлері, аз қамтамасыз етілген топ) мінезделеді.

Нарықтық кеңісті бөлу кезінде көп бөліктер пайда болады, олардың әрқайсысы қандай да бір тауар секторына және қандай да бір тұтынушылық сегментке жатқызылуымен мінезделеді. Нарықтың бұл бөлігі бірдей сұраныстармен сатып алушыларға ұсынылатын ұқсас тауарлар (жұмыстар, қызметтер) орнын көрсетеді.

Объектілерді функционалды бағыттауы бойынша қозғалмайтын мүлік нарқы төрт негізгі құрамдас бөліктерге бөлінеді: жер (жер учаскілері) нарығы, тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес үй-жайлар нарығы, өнеркісптік қозғалмайтын мүлік нарығы.

Бұл сегменттердің әрайсысы өз еркімен дамиды, өйткені өз заңдары мен нормативті актілеріне сүйенеді және мемлекеттік және муниципалдық меншікті жекешелендіру саясатында мәнді айырмашылықтарға ие.

Қосымша аяқталмаған құрылыс объектілері нарығын бөліп көрсетуге болады, онда объектіні сату және бағалау кезінде ерекше іс-жосықтар әрекет етеді және мемлекеттік реттеу рөлі күшті, өйткені мемлекет көптеген тоқтап қалған құрылыс объектілерінің меншік иесі болып табылады. Бұл нарықта салынып бітпеген объектінің мақсатты бағытталуында да, сондай-ақ құрылыстың бастапқы жоспарында да өзгерістер болуы мүмкін.

Нарықтың жекелеген сегменттерінде қозғалмайтын мүлік өзін маусымдық ауытқуларға ұшырайтын тауар ретінде көрсетеді. Осылай, тұрғын үйлерді жалға беру нарығы жыл маусымының ауысуы кезінде сұраныс пен ұсыныс ауытқуын тудырады. Осы уақытта тұруға арналмаған үй-жайлар нарығы жыл мерзіміне тәуелді емес, бұл жердегі ауытқулар тікелей жалпы экономикалық жағдайға байланысты.

Қозғалмайтын мүлік сеншіктің ерекше түрін көрсетеді. Оны иелену, пайдалану және билік ету құқықтары меншіктің басқа түрлеріне иелік етуден ерекшеленеді. Ол жылжымайтын мүлікті қолдану, жылжымалы мүлікке жататын тауарлардың кең санына қарағанда, басқа азамататр мен/немесе заңды тұлғалардың мүдделерін қозғайды. Сондықтан да үй немесе басқада жылдымайтын мүлікті сатып алу, сондай-ақ оныменен жүргізілетін басқа да операциялар (сыйлау, айырбастау, мұрагерлікке қалдыру, үлесін нақтылау) мемлекеттің, жергілікті органдардың және құқықтың басқа да субъектілерін есепке алуды қамтамасыз етуге жүргізілген белгілі бір іс-жосықтармен байланысты. Мемлекет қоғамдық мүдделерді қуа отырып және салық салу бөлігіндегі өзінің фискалды қызметін қамтамасыз ету үшін, жылжымайтын мүлікті есепке алумен және меншік иесі құқықтарын сақтау үшін олармен жүргізілетін операцияларды тіркеумен байланысты қызметтерді өткізеді.

Нарықтың әрбір сегментінде екі құрамдас саны туралы айтуға болады:

- бірінші кезекті, жылжымайтын мүлікті нарықтағы тауар ретінде шығуын мінездейтін. Мемлекет федералды, аймақтық және жергілікті билік органдары ретінде нақты уақытта жылжымайтын мүлікті негізгі сатушы ретінде шығады.

- екінші кезекті, онда сатушылар мен сатып алушылардың (жеке және заңды тұлғалар) үлкен саны қызмет етеді.

Жылжымайтын мүліктің айрықша ерекшелігі, ол микродеңгейде – тұрғын үй ұяшығы (квартира, бөлме, үй) – ол жеке тауар ретінде шығады, ал макродеңгейде – инфрақұрылымның бір бөлігі ретінде шығады және қоғамдық тауар.

Жылжымайтын мүлік сферасында нарықтық қатынастарды әрі қарай кеңейту жолында қазақстандық экономикадағы өтпелі кезеңмен шартталатын бірқатар тосқауылдар бар.

Экономикалық мінездегі тосқауылдарға кіретіндер мемлекеттің инвестициялық, несиелік және салық саясаттары, соныменен қатар инфляциядан, төлем жсалалмауынан, инвестицияларды сатып алыну мерзімінің жоғарлауынан және басқа факторлардан тұрады. Негізгі рөлді әкімшілдік тосқауылдар ойнайды, ол барлық деңгейдегі атқару билік органдарымен белгіленеді. Бұл келесідей аспектілерге байланысты, кәсіпорындарды тіркеуге алу, жылжымайтын мүлік сферасындағы қызметтердің әртүрлі түрлерін лицензиялау, жер учаскілерін, тұрғын үйлер мен тұрғын емес үй-жайлар, аяқталмаған құрылыс объектілерін жалға беру мен сату-сатып алу, беру тәртіптеріне.

Жылжымайтын мүлік нарқының даму қарқындары мен масштабына нарықтық инфрақұрылымның дамымағандығы күшті әсерін тигізеді.

Жер ресурстарының шектеулігіжәне қоршаған ортаны қорғаумен байланысты мәселелер тосқауылдардың тізімін толықтырады, ол жылжымайтын мүлік нарығына жаңа субъектілердің енуіне объективті әсерін тигізеді.

Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы көшпелі экономиканың барлық мәселелерін бейнелейді және өзінің жеке сегменттерінің тең дамымауымен, жетілдірілмеген заңдық база мен азаматтар мен заңды тұлғалардың төмен инвестициялық мүмкінділігімен мінезделеді. Осыменен бірге бұл нарық капиталды, ойды және энергияны салудың перспективті сферасын көрсетеді.

Жылжымайтын мүліктің барлық жіктеп көрсеткен ерекшеліктері жылжымайтын мүлік нарығының барлық сегменттерінде әртүрлі дәрежеде пайда болады, және олардың әрбір нақты жағдайда әрекет етіп отырған заңдармен сәйкестендіре отырп құрылған мәмілелергетигізетін әсерлерін нақты бөлшектеп есепке алу негізделген және неғұрлым сенімді шешім қабылдауға мүмкіндік береді.

Жер нарығының қалыптаса бастауы қала сырттында жеке құрылысқа шектеуді алумен және құрылыстық, өндірістік және делдалдық кооперативтердің құрылуымен байланысты. Нарықты құру үшін құқықтық негіз меншік туралы заң, Жер кодексі және басқа заңдар мен нормативті актілер болып саналды. Жерді иелену, пайдалану және билік ету формалары нәтижесінде азаматтьық құқық нормаларына сәйкес болуы керек, яғни меншік, мүліктік жалдау (пайдалану) және жалға беру. Жер әкімшілік-мемлекеттік реттеуден сату-сатып алу, кепілдіке қою, мұрагерлік, жалға беру, айырбастау және т.с.с. келісімдер бойынша азаматтық-құқықтық иелікке аударылады.

Табиғатты қорғау зоналары, тарихи ескерткіштер, ауылшаруашылығы егістіктері, ормандар және су қойнаулары жанындағы территориялар бойынша қатаң шектеулер сақталған. Өкілетті билік органдары жерлерді меншікке ақысыз беру мүмкіндігін қоса, жерлерді беру мен алып қою тәртібін бекітуге құқықтары жоқ, ал олардың территориясында орналасқан жерлерге билік жүргізу бойынша құзырлығы сол жердегі атқару билігінің органдарында болады. Жерге төлем енгізілді және жерді қайта бөлу процесі басталды. Азаматтарға, кәсіпорындар мен ұйымдарға жер учаскілерін бөліп беру белсенді жүргізіліп жатыр.

Жер учаскілерін сатушылар мен саытп алушыларға әрбір территорияда, әрбір ауданда жергілікті ережелер бан екендігін және әрекет ететінін нақты бауғалау керек және хабардар болуы маңызды. Осы кезде жердің нормативті бағасын анықтайтын аймақтар мен коэффициенттер жүйесі шығарылады. Нормативті бағалар тәртібі нарықтық бағалармен сәйкестендіріледі, ол жер учаскілерімен жасалатын мәмілелерүшін негіз ретінде қолданылуы мүмкін.

Жер нарықтарын құрудың бастапқы кезеңінде үлкен жер массивтеріне ие колхоздар, совхоздар мен басқа да ауылшаруашылығы кәсіпорындары заңды негізде меншік құқықтарын безендіру бойынша сәйкестендірілген іс-жосықсыз және ұзақмерзімді жалға беру түрлеріне, құрылыс жүргізуге жерлерді бөлуге қатысты.

Жер реформасын әрі қарай жалғастыру үшін жер кадастрын құру үлкен мәнге ие болды, ол жер учаскілері шекараларын бөлуді нақтылауға және олардың заңды иелері мен пайдаланушыларын анықтауға мүмкіндік береді. Бұл тапсырма Жер ресурстары мен жер құрылымы бойынша Қазақстандық комитетке және олардың жергілікті бөлімшелеріне міндеттеледі.

Әрекет етіп отырған заңдарға сәйкес жер учаскісінің иесі жерді өз қарауы бойынша билік жүргізу құқығына ие, яғни оны сауға, сыйлауға, кепілдікке қоюға, мұрагерлікке қалдыруға және т.с.с. құқығы бар.

Осы кезде азаматтық-құқықтық мінездегі бірқатар шектеулер сақталады, әсіресе: жер учаскісінің иесі ерлі-зайыпты болып бірге тұрған кездегі жинаған меншікпен жеке-дара билік ете алмайды. Жылжымайтын мүлікпен мәмілені құру кезінде бұл нормалардың бұзылуы соттық тартыстың себебі болуы мүмкін, жер учаскілерін сату-сатып алу кезінде біріншіден учаскіде орналасқан үй-жайлар мен өсімдіктерді шеттету туралы сұрақтар шешілуі керек. Жер учаскісіне меншік құқығы онда орналасқан жылжымайтын мүлікке меншіктің автоматты құқығын түсіндірмейді.