Арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений за счет арендатора с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором

.

Арендатор не имеет право сдавать арендуемое имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды, передавать арендные права в залог, вносить их в качестве взноса в уставной капитал юридических лиц, если только такая возможность напрямую не предусмотрена договором.

1. Обязанности арендодателя: общие положения.

o Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ); при обнаружении в имуществе недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

§ безвозмездно их устранения,

§ соразмерного уменьшения арендной платы,

§ удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,

§ потребовать расторжения договора;

Недостатки, за которые арендодатель не отвечает:

если они были оговорены при заключении договора;

если они были уже известны арендатору;

если недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества (явные недостатки);

арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; при неисполнении арендодателем вышеуказанной обязанности, арендатор имеет право:

требовать уменьшения арендной платы;

требовать расторжения договора;

Эти требования могут сопровождаться требованием о возмещении убытков (ч. 2 ст.613 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором; капитальный ремонт — это такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению. Нарушение арендодателем вышеуказанной обязанности дает право арендатору по своему выбору:

самостоятельно произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть его в счет арендной платы;

требовать соразмерного уменьшения арендной платы;

требовать досрочного расторжения договора.

Все эти действия арендатора могут сопровождаться требованием о возмещении убытков.

1. Основания прекращения договора аренды. Преимущественное право арендатора на перезаключение договора аренды.

Основания прекращения договора аренды:

à договор аренды может прекращаться по взаимному соглашению сторон;

à если истек срок, на который он был заключен;

à если ликвидировалось юридическое лицо, вне зависимости от того, выступало ли оно арендатором или арендодателем;

à в случае смерти арендатора, если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора;

à в одностороннем порядке по решению суда, если:

o арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначением имущества;

o арендатор существенно ухудшает арендуемое имущество;

o арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

o арендатор не производит текущего или капитального ремонта;

o арендодатель не предоставляет имущество арендатору;

o арендатор обнаружил в имуществе недостатки, за которые отвечает арендодатель;

o арендодатель не производит текущего или капитального ремонта;

à в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых договор аренды был заключен.

Прекращение договора аренды предоставляет преимущественное право арендатору на заключение договора аренды на новый срок (если ранее договор был заключен на новый срок).

Порядок перезаключения договора аренды:

арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре; если такой срок не указан, — то не позднее одного месяца до истечения действия договора;

при заключении договора на новый срок его условия могут быть изменены.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил договор в отношении этого имущества с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору:

à в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя плюс возмещение убытков.

Дата добавления: 2015-03-31