Вопрос.1. Управление недвижимостью. Виды сделок с недвижимостью. Принципы управления недвижимостью

Управление недвижимостью— это осуществлениекомплекса операций по эксплуатации зданий и сооруже­ний в целях наиболее эффективного использования не­движимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью реализуется путем фор­мирования объекта управления, представляющего ком­плекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, со­оружения и их части и пр.

Основные цели управлениярынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

• защита участников от недобросовестности, мошен­ничества и преступных организаций и лиц;

• обеспечение свободного ценообразования на объ­екты недвижимости с предложени­ем и спросом; создание условий для инвестиций, стимулирую­щих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других обществен­ных целей;

• справедливое налогообложение недвижимого иму­щества и участников рынка недвижимости;

• создание благоприятных условий решения жи­лищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во мно­гом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложив­шийся мировой опыт. Достижение сформулированных выше целей возможно при реализации следующих прин­ципов управления.

1. Разделение процедур — применение особых подхо­дов к регулированию отношений различных видов недви­жимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества — публичное обсужде­ние проектов законов и других нормативных актов.

4. Разделение полномочий между регулирующими органами.

5. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости.

6. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою исто­рию и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его адаптация к отечественным условиям.

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

* принятие решений и оформление документов в отношении иму­щественных прав на объекты собственности;

* управление конкретным видом объекта в процессе его эксплу­атации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

* любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

* процесс реализации функций управления для получения опре­деленных социально-экономических результатов;

* систему законодательного и исполнительного регламентирова­ния и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях ста­билизации и эффективного развития экономики в изменяющихся ус­ловиях, которую называют регулированием.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвести­ционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поруче­нию собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижи­мым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом— это юридическое или фи­зическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические дей­ствия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не зап­рещены законом или договором.

Брокер— это физическое лицо, непосредственно работающее с кли­ентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент— физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско- правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользо­вания, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обмен­ные и др.

Объектамиуправления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм соб­ственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или реги­она, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управленияявляются все участники отношений недви­жимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, ин­весторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.

Внутреннее управление— это регламентация деятельности каждой орга­низации — участника рынка недвижимости ее собственными норма­тивными документами (уставом, правилами, положением, инструк­циями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными согла­шениями норм и правил поведения каждого участника рынка недви­жимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выде­ляются четыре вида регулирования:

* государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными госу­дарственными органами и организациями в соответствии с выполняе­мыми функциями;

* самоуправление рынка недвижимости профессиональными его
участниками и их объединениями — ассоциациями риэлтеров и Российской гильдией риэлтеров;

* общественные воздействия — мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недви­жимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит ос­новой для нормативных актов, положений и т.д.;

* управление определенным недвижимым имуществом;

* заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие Функции:

* прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения; планирование и проектирование;

* строительство или реконструкция;

* регистрация, оценка и учет;

* эксплуатация и налогообложение;

* контроль и распоряжение, корректировка плана.

Дата добавления: 2015-04-23