Специфика рынока недвижимости

Жизненный цикл объектов недвижимости

Рассмотрим подробнее жизненный цикл объектов недвижимости. Жизненный цикл любого объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

I этап называется предынвестиционным. Он включает в себя разработку идей, обоснование эффективности проекта, решение вопроса финансирования, проектирование, определение исполнителя.

II этап – это организация сооружения объекта, его подготовки и сдачи в эксплуатацию.

III этап – это этап эксплуатации объекта. Как правило, это самый длительный этап жизненного цикла объекта недвижимости.

IV этап – это реконструкция объекта, капитальный ремонт и последующая эксплуатация. Также может быть достаточно длительным, впрочем, все зависит от состояния объекта.

V этап – это ликвидация объекта или его перепрофилирование.

Особенности жизненного цикла объекта недвижимости обуславливают следующее:

1. Объект недвижимости может являться товаром на любой из стадий жизненного цикла.

2. Объект может использоваться по своему целевому назначению на этапах III и IV.

3. Объект недвижимости может являться источником дохода на всех этапах.

Таким образом, можно определить рынок недвижимости как средство перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями традиционными рыночными методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок недвижимости встроен в общую систему рынков страны и является неотъемлемой частью инвестиционного и товарного рынков. Более того, так как недвижимое имущество – основа функционирования бизнеса, рынок недвижимости является одним из наиболее значимых для экономики страны в целом.

Существование рынка недвижимости обеспечивает:

- устойчивые потоки доходов от инвестиций в недвижимость;

- рост стоимости активов в долгосрочном и краткосрочном периоде;

- возможность перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями;

- защиту капитала от инфляции.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, в том числе таких, как спрос и предложение, законодательная система страны, демографические факторы и т.д.

Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости. Частично эти особенности связаны с самой сутью понятия «недвижимое имущество» и спецификой объектов недвижимости, частично обусловлены историческим развитием и законодательной системой. Можно выделить следующие наиболее важные особенности рынка:

1. Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами — экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой, и так далее.

2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности.

3. Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости.

4. Достаточно длительный период экспозиции недвижимости, который обусловлен низкой ликвидностью объектов.

5. Высокий уровень издержек трансакционных издержек (или издержек обмена).

6. Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакционные издержки и снижает ликвидность объектов.

7. Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер.

8. Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.

Дата добавления: 2015-04-24