Метод выделения

Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий

Применяется:

- если будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- есть данные, позволяющие обосновать размер денежных потоков;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и еще не вышел на планируемую мощность.

- Определение стоимости объекта начинается с определении продолжительности расчетного периода,кот вкл в себя:

§ продолжительность функционирования оцениваемого объекта;

§ требования инвестора к срокам окупаемости и получения дохода;

§ сроки окупаемости, типичные для сегмента рынка, на котором находится оцениваемый объект;

§ стабильность экономики.

После определения продолжительности расчетного периода нужно определить поток денежных средств за каждый год (полугодие, квартал, месяц) расчетного периода. Поток денежных средств (денежный поток) - разность между суммами поступлений и выплат денежных средств от объекта недвижимости за определенный период времени.

Для расчета потока денежных средств на последний год расчетного период необходимо сделать расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаток стоимости объекта недвижимости на последний год расчетного периода.

После расчета денежного потока необходимо определить ставку дисконта - %-ая ставка, и пользуется для перерасчета будущих доходов и расходов в единую величину и в текущей стоимости.

3 осн. метода расчета для определения ставки дисконтирования:

1) метод кумулятивного построения;

Проходит несколько этапов:

Ø Выбор объектов-аналогов, по которым есть необходимая информация.

Ø Моделирование для каждого из выбранных объектов-аналогов потоков доходов и расходов за определенный период времени (обычно близкий к используемому в оценке расчетному периоду) по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования.

Ø Расчет ставки доходности инвестиций по объекту.

Ø Обработка данных статистическим или экспертным способом.

Метод выделения является достаточно точным, однако он крайне трудоемок, так как требует проведения подробных расчетов по каждому из объектов-аналогов.

3) метод мониторинга.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

,

где РV – текущая стоимость;

Сi – денежный поток периода t;

R t – ставка дисконтирования периода t;

FV – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

“+”:

- позволяет оценивать инвестиционную стоимость объекта;

- при грамотном использовании дает оценку, близкую рыночной стоимости;

- позволяет оценивать стоимость сложных и многофункциональных объектов;

- лучше приспособлен для оценки объектов в условиях нестабильной экономики, чем метод прямой капитализации;

- дает возможность оценивать объекты недвижимости, не имеющие аналогов (при условии, что объект приносит доход).

“-”:

- как и все методы доходного подхода носит прогнозный характер;

- по сравнению с методом прямой капитализации является значительно более трудоемким;

- сложность при расчете ставки дисконта в отдельных случаях вызывает недоверие клиентов.

Дата добавления: 2015-04-24