Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею

Государственная регистрация прав проводится органами государственной регистрации в следующем порядке [2]:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

На первом этапе государственной регистрации прав происходит прием документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. К числу документов, необходимых для государственной регистрации права относятся:

- правоустанавливающие документы;

- документы, подтверждающие личность заявителя;

- документы, содержащие необходимые сведения о регистрируемом объекте недвижимости;

- документ об оплате государственной регистрации.

К числу правоустанавливающих документов могут относиться договоры, акты и свидетельства о приватизации, свидетельства о праве на наследство.

Документы, подтверждающие личность заявителя, необходимы для того, чтобы снизить вероятность мошенничества. Для физического лица необходим паспорт. В случае регистрации сделки с юридическим лицом кроме этого необходима доверенность, выданная представителю юридического лица.

К числу документов, содержащих необходимые сведения о регистрируемом объекте недвижимости, относятся: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, план объекта и некоторые другие документы.

Второй этап предполагает проведение органами государственной регистрации правовой экспертизы документов и проверка законности сделки. Из-за достаточно высокой трудоемкости этого этапа и в силу того, что орган государственной регистрации должен успеть послать запросы в соответствующие инстанции в случае возникновении сомнения в точности предоставленных документов, законом установлен максимальный срок государственной регистрации равный месяцу.

На третьем этапе государственной регистрации орган государственной регистрации должен установить отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. В случае обнаружения таких противоречий, а также других оснований для отказа по истечении месячного срока, отведенного на регистрацию орган государственной регистрации должен выдать мотивированный отказ в регистрации. Возможны случаи, когда в ходе проверки обнаруживаются ошибки в документах или иные основания для приостановления государственной регистрации прав. В этом случае регистрация продолжается только по устранению этих ошибок.

На четвертом этапе осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Именно в этот момент происходит возникновение, ограничение (обременения), переход или прекращение прав. После внесения записей в Единый государственный реестр прав оспаривание зарегистрированного права собственности и других вещных прав на объект недвижимости возможно только в судебном порядке.

И, наконец, пятый этап государственной регистрации – это совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Им и завершается процесс государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости

Ипотека представляет собой важнейший экономический и правовой механизм, позволяющий в условиях рыночной экономики эффективно использовать недвижимость и гарантировать права различных субъектов рыночных отношений.

Правовое содержание термина «ипотека» представлено в Федеральном законе №102 ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека, таким образом, является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Особенностью залога недвижимого имущества (по сравнению с движимым) является то, что оно остается у залогодателя в его владении и пользовании. Именно эта особенность ипотеки позволяет ей успешно конкурировать с лизингом недвижимости, арендой недвижимости.

Ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст.З закона № 102 ФЗ)

Предметом ипотеки могут быть:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое при­надлежит залогодателю на праве собственности или на праве хо­зяйственного ведения.

Не может быть предметом ипотеки имущество, изъятое из обо­рота, имущество, на которое в соответствии с федеральным зако­ном не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Исключительно важными принципами ипотеки являются:

конкретность залога, т.е. выделение строго определенного, кон­кретного имущества, являющегося объектом залогового права.

гласность залога, т. е. требование, чтобы обремененность дан­ного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

а) предмет ипотеки (наименование, место нахождения и доста­точное для идентификации этого предмета описание),

б) его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем или в ином, определенном законом порядке, указывается в денежном выражении),

в) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (его сумма, основание возникновения, срок исполнения, стороны договора, дата и место его заключения).

г) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество, зареги­стрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (ст. 10 закона № 102 ФЗ). Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государ­ственной регистрации договора об ипотеке влечет его ничтожность (недействительность). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипоте­кой обязательство, в отношении формы и государственной регист­рации этого договора должны быть соблюдены требования, уста­новленные для договора об ипотеке.

Залог, в том числе залог недвижимости, может возникнуть как на основании договора, так и в силу закона при наступлении ука­занных в нем обстоятельств, если в нем предусмотрено, какое иму­щество и для обеспечения исполнения какого обязательства при­знается находящимся в залоге (п.З ст.334 ГК). Так, ипотека в силу закона возникает при заключении договора купли-продажи недви­жимости с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено дого­вором (ст. 488 ГК), при заключении договора купли-продажи жи­лой площади за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 закона № 102 ФЗ).

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязатель­ству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей сле­дующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипо­теке, без представления других доказательств существования это­го обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обес­печенному ипотекой обязательству и залогодатель.

Система ипотечного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов, таких как субъекты ипотечного кредитования, объекты ипотечного кредитования, обеспечение ипотечного кредитования.

Дата добавления: 2015-04-24