Особенности развития ипотеки в России

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является: стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное - активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

В России к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Заложена нормативно-правовая база, появилось достаточное количество потребителей ипотечных услуг, а также структур, которые подобные услуги готовы оказывать. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Тем не менее, есть ряд факторов, которые несколько сдерживают развитие ипотеки:

1.Ограниченный платежеспособный спрос населения.

2.Выдача заработной платы «черным налом».

3. Относительно низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

4.Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

5.Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

6.Психологические факторы, которые особенно сильны.

7.Нестабильность экономики страны, которая увеличивает риски и делает долгосрочные кредиты банков невыгодными.

8.Достаточно высокие проценты за кредит, которые часто делают невыгодным покупку квартиры по ипотечной схеме

9.Отстраненность от ипотеки институциональных инвесторов (пенсионных и других фондов).

10. Отсутствие развитой системы страхования жилой недвижимости.

11. Недостаточная отрегулированность деятельности органов опеки и попечительства при рас­смотрении вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения обремененного пра­вами несовершеннолетних.

12. Отсутствие правил залога и отчуждения земельных участков

В настоящее время, действие некоторых из этих факторов успешно преодолевается и, поэтому, ипотека развивается достаточно интенсивно. Так, по данным аналитического центра ИРН, в 2006 году объемы ипотечного жилищного кредитования составили 220 млрд. руб., что почти вдвое выше 108 млрд. руб., которые были запланированы национальным проектом «Доступное жилье». В среднем по России доля ипотечных сделок на рынке жилья составляет около 6%. Число ипотечных сделок в 2006 г. по сравнению с 2005 г. возросло в два раза и составило, по данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, 9328 договоров. В 2005 г. их было 4600, в 2004 г. — 4358, а в 2003 г. — 3075. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95%.

Развитие ипотеки, однако, неравномерно по регионам Российской Федерации: более 45% прироста по стоимости пришлось на 4 региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Тюменскую область. Правда, такая неравномерность прироста во многом объясняется достаточно высокими ценами на жилье в этих регионах, поскольку на них приходится только 12% по количеству выданных кредитов.

Ипотека действует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочте­ние банки отдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кроме коммунальных квартир и домов, подлежащих сносу. Наиболее часто объектом ипотечного жилищного кредитования является приобретение готового жилья в многоквартирных домах. Это подтверждается тем, что на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, а доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5-7%.

Основными кредиторами на ипотечном рынке России в настоящее время являются универсальные банки, в то время как на западе ипотечные услуги чаще оказывают специализированные ипотечные компании. В первую пятерку банков в России входят помимо КБ «МИА» (ОАО), КБ «Москоммерцбанк» (ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит».

Еще несколько лет назад процентные ставки в рублях и в иностранной валюте существенно различались. С падением доллара и укреплением рубля эта разница уменьшилась.

Рассмотрим основные элементы ипотечного кредита и тенденции их изменения в России.

Банковская процентная ставка по ипотечным кредитам в России имеет тенденцию к снижению. Так, например, рублевая ставка по ипотечным кредитам в 2003 году составляла 18–20% годовых, в 2004-2005 гг. она была снижена до 13–16%. В 2006 году ставка процента по кредиту приблизилась к рекордной отметке в 11%, а в 2007 году перешагнула этот порог, сближаясь с процентной ставкой в долларах: 9,3–9,8% (в предложении ВТБ 24, КИТ Финанс, РосЕвроБанк). Некоторые эксперты прогнозируют дальнейшее снижение процентных ставок до уровня 7-8%. Однако, несмотря на тенденцию к уменьшению процентной ставки, ипотечные кредиты в нашей стране все еще остаются достаточно дорогими. Например, - в США и Великобритании процентная ставка сегодня составляет 5–6,5 %, во многих европейских государствах близка к 4%, а в Швейцарии, которая является мировым символом финансовой стабильности – чуть больше 2 %.

Относительно высокий уровень банковской процентной ставки в нашей стране вызывается такими причинами, как:

- недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов;

- особенности экономики, которые делают краткосрочные кредиты более выгодными;

- достаточно высокий уровень высокие рисков ипотечного кредитования;

- уровень инфляции в стране.

Ежегодно меняющаяся ставка рефинансирования (учетная ставка) Центрального банка РФ, на основании которой формируют свою кредитную политику отечественные банки, с 29 января 2007 года установлена на уровне 10,5%. Поэтому в России нет ни одного банка, который выдает кредиты по ставкам ниже 9-10%, даже если таковые декларируются в рекламе.

Срок кредитования, напротив, имеет тенденцию к увеличению. По данным ЦБ, средневзвешенный срок ипотечного кредитования в России увеличился с октября 2005 г. почти на 2,5 года: по рублевым займам — со 166 месяцев (13,8 года) до 195,8 месяца (16,3 года), а по валютным — со 146,6 месяца (12,2 года) до 185,6 месяца (15,5 года).

Несмотря на это, люди достаточно часто пытаются погасить кредит досрочно. Часто вместо 10–15 лет люди погашают ссуды за три года. Досрочное погашение связано, в первую очередь с психологией людей, которые не любят «жить в долгу» и оно очень невыгодно для банков.

Сумма кредита достаточно индивидуальна в каждом случае, однако имелась общая тенденция к сокращению первоначального взноса. Он снизился с 20-30% в 2004-2005 году до 5-10 в 2006-2007. Однако эта тенденция может измениться, если цены на жилье начнут снижаться.

Для решения жилищных проблем населения с ограниченными доходами государство все более широко использует социальную ипотеку. Социальная ипотека преследует цель обеспечить людей жильём, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Возможно даже предоставление безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса.

Основными достоинствами социальной ипотеки является то, что она:

- позволяет купить квартиру в кредит по себестоимости его строительства;

- подходит людям с достаточно скромными семейными доходами;

- дает возможность максимальной рассрочки - около 30 лет;

- действует во всех крупных городах.

К недостаткам социальной ипотеки относится:

- подходит только тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий;

- необходимо официальное подтверждение доходов;

- действует только в крупных городах.

Дата добавления: 2015-04-24