Основные структурные элементы ипотечного кредита

К ним относятся: сумма (размер) кредита, процентная ставка, срок кредитования. Все эти элементы взаимосвязаны и зависят различных факторов, таких как:

степень риска;вид, стоимость и состояние недвижимости; величины первоначального взноса; доходы заемщика; используемый вид страхования; применяемые кредитные инструменты.

Рассмотрим подробнее каждый из элементов ипотечного кредита на примере кредитования физических лиц на покупку жилья (в качестве залога выступает само жилье), поскольку это наиболее развитый сегмент рынка ипотечного кредитования.

Сумма кредита – это объем денежных средств, предоставляемых залогодателем залогодержателю. Ее размер зависит в первую очередь от стоимости объекта недвижимости, средств уже имеющихся у залогодателя и его доходов. Как правило, сумма кредита составляет 70-95% от стоимости объекта недвижимости. Первоначальный взнос призван доказать платежеспособность заемщика. Кроме того, это снижает риски банка, связанные с неправильной оценкой объекта недвижимости или снижением стоимости объекта.

Процентные ставки по кредиту зависят, как правило, от вида и особенностей недвижимос­ти, срока и условий кредитования. Чем более нестабильным и рискованным считается сегмент рынка недвижимости, тем более высокой будет ставка по кредиту. Так, на новостройки процент обычно выше. Кредитная ставка по ипотеке загородной недвижимости также выше, так как залогодержатели в этом случае несут повышенные риски, связанные с уникальность объекта недвижимости и более низкой ликвидностью на данном рынке.

Нередко более низкие процентные ставки сопровождаются более высоким уровнем дополнительных расходов. Для многих заемщиков они являются «под­водными камнями», поскольку никто о них не всегда объявляют заранее. К дополнительным расходам относятся банковские расходы, оценка, страховка, затраты на государственную регистрацию недвижимости и услуги риелторов по поиску и оформлению квартиры.

Процентные ставки бывают гибкими (плавающими) и фиксированным.

Гибкой процентной ставкой называется процентная ставка, которая может изменяться в течение срока кредитования. Как правило, условия изменения процентной ставки оговорены заранее и связаны с рыночными индексами или показателями, такими как: уровень инфляции, ставка рефинансирования и т.д. Гибкие процентные ставки обычно ниже фиксированных, потому что возможность их увеличения в течение срока кредитования снижает риск залогодержателя.

Фиксированной называется процентная ставка, которая не изменяется в течение срока кредитования. Большинство заемщиков предпочитают фиксированную процентную ставку, невзирая на ее более высокий уровень, потому что она является гарантией стабильности выплат. Для банка фиксированная процентная ставка в отдельных случаях бывает выгоднее, так как снижает расходы на обслуживание кредита.

Срок кредитования связан с суммой кредита, возрастом заемщика и продолжительностью функционирования объекта недвижимости. Возраст заемщика очень важен, потому что к моменту выхода клиента на пенсию кредит должен быть погашен. Например, если банк указывает мак­симальный возраст клиента 60 лет, то заемщик может взять кредит на 20 лет только при условии, что на момент его выдачи ему исполнится не больше 40 лет. Впрочем, для российских заемщиков характерно скорее желание досрочно избавить­ся от долгового бремени. По данным аналитиков, средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет. Многие банки, которым невыгодно досрочное погашение кредитов, в целях оправдания собственных расходов по выда­че ипотечных кредитов устанавливают мораторий, а в отдельных случаях и определяют штрафные проценты за суммы досрочного погашения. Это необходимо для того, чтобы компенси­ровать за счет клиента упущенную выгоду, которую банк должен был получать в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита.

Ипотечные кредиты в основном варьируются в зависимости от схемы выплат. В настоящее время разработаны различные модели ипотечного кредитования. Прежде всего, модели ипотечных кредитов различаются схемой выплат. Можно выделить четыре основные схемы:

- типовая;

- с ростом платежей;

- с периодическим увеличением суммы взносов;

- ипотека с изменяющейся суммой выплат.

Стандартная или типовая схема ипотечного кредитования предполагает равномерность выплат залогодателем как основной суммы кредита, так и процентов по нему. В начале операции заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, которую затем погашает равными (обычно ежемесячными) выплатами.

Однако стандартная схема ипотечного кредитования не всегда удобна, особенно в случае, когда в качестве залогодателя выступает молодой человек или молодая семья, которая в настоящее время имеет сравнительно небольшие доходы, однако планирует с течением времени их увеличивать. Поэтому следующие три варианта схем ипотечного кредитования предполагают неравномерность выплат в течение срока кредитования.

Ипотека «с ростом платежей» предусматривает постоянный рост сумм погашения кредита в течение 5 или 10 лет. Взносы в оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. Эта схема приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим, величина основного долга некоторое время увеличивается, а далее — уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов предполагает периодическое увеличение суммы взноса по заранее согласованному графику (например, каждые 3-5 лет).

Ипотека с изменяющейся суммой выплат предполагает наличие льготною периода, в течение которого должник выплачивает только проценты. Сам долг начинает погашаться только по окончании льготного периода.

Дата добавления: 2015-04-24