Стороны договора аренды

Существенные условия

Учитывая требования, установленные законом, существенным условием является предмет, т.е. действия участников по передаче объекта аренды и внесению арендных платежей. Перечень объектов аренды установлен в ст.607 ГК. Объектами аренды могут быть любые непотребляемые вещи, являющиеся индивидуально-определенными.

Цена (арендная плата) к существенным условиям не относится (смотри ст. 614 ГК). На практике возникают споры, если сторонами не согласованы условия о размере, порядке и сроках внесения арендной платы. ГК предусматривает изменение арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором (п.3 ст.614 ГК). Арендная плата м.б. в любой форме: в денежной, натуральной, в форме встречного предоставления работ, услуг.

Срок следует признавать существенным условием только для тех договоров, которые устанавливают предельный срок. На практике, с учетом правил пролонгации (п.2 ст.621 ГК) срочный договор аренды трансформируется в договор с неопределенным сроком.

Форма договора (ст. 609 ГК): договор требует письменной формы, если срок аренды более года, а также если одна из сторон договора – юридическое лицо (независимо от срока), для индивидуальный предпринимателей применяются требования, установленные для юридических лиц.

Таким образом, исходя из толкования п.1 ст.609 ГК допускается устная форма договора аренды при заключении договора между гражданами на срок менее года. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Спорный момент в отношении регистрации аренды нежилого помещения разрешен в Информационном письме Президиума ВАС от 01.06.00 № 53. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, но специальные нормы в ГК в отношении аренды таких объектов не предусмотрены, следует применять положения п.2 ст.651 ГК. Данный вопрос рассматривался ВАС в п.3 Информационного письма № 66 - данный срок аренды считается равным году, а, следовательно, в порядке п.2 ст.651 ГК подлежит государственной регистрации. Не является арендой передача части помещения, применяются общие положения.

Арендодатель (наймодатель) – собственник или иной титульный владелец. Арендодателем м.б. любые участники гражданского оборота, в пределах своей сделкоспособности, как правило, собственники имущества либо лица, уполномоченные собственником (законом). В бытовом прокате арендодатель исключительно лицо, осуществляющее передачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (п.1 ст.626 ГК). В лизинговых отношениях арендодателем является ИП или юридическое лицо.

Арендатор (наниматель) – лицо, которому необходимо имущество на определенный период по общим положениям договора аренды ограничений для арендатора не установлено. В договоре проката арендатор – гражданин или ИП, юридическое лицо, если имущество используется для потребительских целей, то для арендатора-гражданина применимы нормы закона «О защите прав потребителей». Ст. 626 ГК абзац 2 п.1 - при финансовой аренде-лизинге лизингополучатель - ИП или юридическое лицо. При аренде жилых помещений (исключение) арендатором вправе выступать только юридическое лицо. При этом жилое помещение может использоваться только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК).

Содержание договора

Арендодатель вправе:

1) требовать уплаты оговоренной сторонами арендной платы;

2) требовать от арендатора в случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более, чем за срока подряд;

3) требовать досрочного расторжения договора, если арендатор существенно ухудшает имущество, пользуется имуществом не по назначению, не производит капитальный ремонт (установленный договором) и т.д. (ст.619 ГК)

4) отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договорные отношения на оставшийся срок, если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора (ст.617 ГК),

5) требовать досрочного расторжения договора, если предварительно арендатору было направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Арендодатель обязан:

1) предоставить имущество арендатору в надлежащем состоянии, соответствующем условиям использования и назначению;

2) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора арендодатель не знал о наличии таковых.

3) обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц;

4) производить за свой чет капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

Арендатор вправе:

1) истребовать сданное в наем имущество, вправе требовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным предоставлением имущества;

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора (при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе) арендатор также вправе требовать устранения недостатков, уменьшения арендной платы, возмещения расходов на их устранение;

3) вправе удерживать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

4) с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать арендные права другим лицам (перенаем), передавать арендное право в залог, передавать в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

5) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст.621 ГК)

Арендатор обязан: вносить арендную плату в порядке, сроки, форме, оговоренной сторонами; обязан использовать имущество по назначению; обязан производить текущий ремонт, капитальный – при условии, установленном договором.

Арендатор должен получить согласие арендодателя для передачи имущества в субаренду, для залога имущественного права аренды, для внесения в качестве залога в уставный капитал хозяйственных обществ, хозяйственных товариществ.

Виды аренды:

1. Прокат – статьи 626 – 631 ГК, Закон «О защите прав потребителей».

По договору проката арендодатель (предприниматель) – коммерческое лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Арендодатель обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязуется использовать имущество по назначению, своевременно платить арендную плату и возвратить имущество в обусловленный договором срок. По общему пониманию договор проката используется гражданином-арендатором в целях получения имущества для удовлетворения бытовых нужд. Из толкования абзаца 2 п.1 ст.626 ГК также следует, что имущество может использоваться в иных целях (извлечение прибыли), но данные условия должны быть согласованы сторонами в договоре либо определяться назначением имущества. Прокат в гражданском праве является разновидностью аренды. В дореволюционном гражданском праве под прокатом понимался наем движимого имущества (мебель, платья). Потребительская направленность данного договора сохранялась в советских гражданских кодексах; ГК РСФСР 1964 г. определял бытовой прокат.

Существенное условие – предмет, срок. Арендная плата в силу п.1 ст.630 ГК устанавливается в виде определенной твердой денежной суммы.

Форма договора – письменная.

Особенности: арендатор вправе в любое время расторгнуть договор проката, предупредив арендодателя письменно не менее чем за 10 дней; арендатор не имеет преимущественного права на возобновление договора по истечении срока действия договора; текущий и капитальный ремонт лежит на арендодателе; при передаче имущества в прокат арендодатель обязан проверить его исправность в присутствии арендатора и ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества; при обнаружении недостатков, препятствующих в использовании имущества, арендатор должен сообщить арендодателю о выявленных недостатках, а арендодатель обязан в 10-дневный срок устранить недостатки (безвозмездно на месте) либо заменить имущество на аналогичное, находящееся в надлежащем состоянии. Субпрокат не допускается.

2. Аренда транспортных средств – статьи 632 – 649 ГК, Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.99 № 81-ФЗ (глава 10 «Договор фрахтования судна на время», глава 11 «Договор фрахтования судна без экипажа»), Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.01 № 24-ФЗ (глава 10 «Аренда судов»), Воздушный Кодекс РФ от 19.03.97 № 60-ФЗ (ст.104 «Договор фрахтования воздушного судна»).

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортного средства за плату во временное владение и пользование, и оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Договор аренды транспортных средств экипажем является смешанным, поскольку передается во временное владение и пользование имущество, а также оказываются услуги посредством действий экипажа (экипаж является представителями арендодателя, как правило, лица, действующие в силу трудовых отношений либо по гражданско-правовым договорам на оказание услуг). Договор предусматривает условия о страховании транспортного средства, причем ГК определяет непосредственно страхование транспортного средства (ст.637 ГК).

Договор аренды транспортного средства без экипажа – ст.642 ГК – предусматривает предоставление только транспортного средства во временное владение и пользование, управление транспортным средством осуществляется непосредственно арендатором.

Дата добавления: 2015-05-10