Вопрос №14

Вопрос №13.

Вопрос №12.

Вопрос №11.

Вопрос №10.

Вопрос №9.

Определите рыночную стоимость торгового комплекса, эксплуатация которого приносит ЧОД 120 000 $, если имеется информация о рыночных аналогах (ТК): ТК «А» - цена продажи 740 000 $, ЧОД 90 000 $; ТК «Б» - цена продажи 980 000 $, ЧОД 105 000 $; ТК «В» - цена продажи 1 245 000 $, ЧОД 109 000 $.

Ответ:

А) 1 369 863 $

1 138 107 $

В) 1 120 448 $

Г) 986 842 $

Определить действительный валовый доход от сдачи объекта недвижимости в аренду при следующих данных:

Площадь помещений, кв. м	1 400
Ставка арендной платы, $/кв. м в год
Оборачиваемость помещений, сдаваемых в аренду, %
Срок экспозиции помещения на рынке, мес.
Доля площадей, сдаваемых по льготным расценкам, %
Средний размер льгот, %
Потери арендодателя от неплатежей (часть арендаторов съезжает, не рассчитавшись полностью за аренду), %	1,5
Доходы от круглосуточной охраняемой автомобильной стоянки, $ в год	11 000
Доходы от услуг связи, $ в год	1 000

Ответ:

А) 168 503 $

Б) 168 442 $

В) 156 503 $

Г) 156 442 $

Определить коэффициент капитализации для объекта недвижимости при следующих условиях: ставка дохода по альтернативным инвестициям с сопоставимым уровнем риска – 15%. Год постройки здания – 1961, дата оценки – 2011 год. Нормативный срок службы – 125 лет. Через 5 лет предполагается продажа объекта за 70% от текущей стоимости. Безрисковая ставка – 7%. Возврат капитала методом Инвуда.

Ответ:

А) 29,83%

Б) 19,45%

В) 20,22%

Г) 15 %

Определить рыночную стоимость земельного участка на 2011 год. Объект недвижимости (здание с оцениваемым земельным участком) приносит чистый годовой доход 360 000 долл. Площадь здания – 600 кв.м. норма дохода по альтернативным инвестициям с сопоставимым уровнем риска – 15%. Здание построено в 2005 году, нормативный срок службы 100 лет. Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода составила 2 000 долл. кв.м Возврат инвестиций осуществляется методом Ринга.

Ответ:

А) 1 154 тыс. долл.

Б) 1 200 тыс. долл.

В) 1 042 тыс. долл.

Г) 1 115 тыс. долл.

Коттедж с бассейном был продан за 168 тыс. долл., аналогичный коттедж без бассейна был продан за 150 тыс. долл. Стоимость строительства бассейна составляет 12 тыс. долл. Оценке подлежит коттедж с бассейном. Экспертный износ коттеджа – 30%. Имеется аналог – коттедж без бассейна с износом 20%. Стоимость аналога – 130 тыс. долл. Определить стоимость оцениваемого коттеджа с бассейном. (Износ бассейна не связан с износом коттеджа).

Ответ:

А) 125,75 тыс. долл.

Б) 129,43 тыс. долл.

В) 128,25 тыс. долл.

Г) 131,75 тыс. долл.

Оценить рыночную стоимость здания в рамках затратного подхода без НДС. Стоимость строительства составляет 23 560 тыс. рублей, с учетом НДС. Прибыль предпринимателя определена на уровне 15%. Здание было построено в 1980 году. Нормативный срок службы – 150 лет. Дата оценки – 2011 год. Эффективный возраст здания, определенный на основании визуального осмотра – 40 лет.

Ответ:

А) 14 641 тыс. рублей

Б) 16 292 тыс. рублей

В) 16 837 тыс. рублей

Г) 18 215 тыс. рублей

Часть 2.

Задание 1.1

Хронологический возраст здания площадью 1500 м2 составляет 25 лет, типичный срок службы зданий, подобных оцениваемому – 80 лет. Стоимость годовой аренды за 1 м2 в оцениваемом здании ниже стоимости аренды в аналогичных, но более современных зданиях на 10 у.е. Признаков экономического износа не выявлено. Стоимость затрат на создание аналогичного здания оценивается в 400 у.е. за 1 м2. Стоимость земельного участка под оцениваемое здание составляет 500 000 у.е. Определить рыночную стоимость здания по затратному подходу.

Задание 1.2

Хронологический возраст здания площадью 2400 м2 составляет 14 лет, типичный срок службы зданий, подобных оцениваемому – 100 лет. Затраты на установку современной системы кондиционирования и видеонаблюдения составят 37 000 у.е. Вследствие неблагоприятной экономической ситуации в регионе аренданая плата за 1 м2 в год ниже на 20 у.е., чем в соседнем регионе. Стоимость затрат на создание аналогичного здания оценивается в 400 у.е. за 1 м2. Стоимость земельного участка под оцениваемое здание составляет 500 000 у.е. Определить рыночную стоимость здания по затратному подходу. Размер ставки капитализации принять равным 30%.

Задание 1.3.

При обследовании здания площадью 2000 м2 оценщиком было выявлено, что фундаменты изношены на 35%, стены – на 20%, остальные конструкции на 15%. Удельный вес элементов в общей стоимости: ф-ты – 15%; стены – 25%; остальные – 60%. Стоимость годовой аренды за 1 м2 в оцениваемом здании ниже стоимости аренды в аналогичных, но более современных зданиях на
5 у.е. Признаков экономического износа не выявлено. Стоимость затрат на создание аналогичного здания оценивается в 350 у.е. за 1 м2. Стоимость земельного участка под оцениваемое здание составляет 500 000 у.е. Определить рыночную стоимость здания по затратному подходу.

№ п/п	Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, Li	Процент износа элемента, Fi	Fi х Li
	Фундаменты
	Стены
	Остальные

Задание 2.1.

Прогноз денежного потока (разница между потенциальным валовым доходом и всеми издержками и затратами на управление, эксплуатацию, налоги) от сдачи в аренду офисного комплекса, составленный оценщиком, выглядит следующим образом:

Показатели расчета	1-й год прогнозного периода	2-й год прогнозного периода	3-й год прогнозного периода	Постпрогнозный период
Величина денежного потока	1 500 000	1 750 000	2 000 000	2 100 000

Ставка дисконтирования, вычисленная оценщиком, равна 24%.

Определить рыночную стоимость офисного комплекса доходным подходом – методом дисконтирования.

Дата добавления: 2015-05-10