Определение, понятие и юридическая характеристика

Договор пожизненного содержания с иждивением

Определение договора. Субъектный состав. Предмет. Права и обязанности сторон.

1. Договор пожизненного содержания с иждивением является подвидом договора пожизненной ренты. К регулированию пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено нормами, регулирующими данный договор (§ 4 гл. 33 ГК РФ).

В законе содержится определение указанного договора (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность другой стороны (плательщика ренты), а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением данного гражданина и (или) указанного им лица (лиц).

2. Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются плательщик и получатель ренты. Как указывалось выше, договор пожизненного содержания с иждивением - подвидом договора пожизненной ренты. Положения относительно сторон договора пожизненного содержания с иждивением аналогичны положениям, установленным в отношении договора пожизненной ренты. Отличительной особенностью данного вида договора является то, что, как правило, плательщик и получатель ренты находятся в более тесной связи друг с другом (имеют доверительные отношения, психологический контакт).

В связи с этим данный договор относится к договорам фидуциарного (доверительного) характера.

Судебная практика

П. 1-2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Право требования по предоставлению пожизненного содержания с иждивением не переходит в порядке универсального правопреемства к наследникам, однако наследник получателя ренты может вступить в судебный процесс, если получатель ренты при жизни обратился с требованиями о возврате имущества, переданного под выплату ренты.

Судебная практика

Абз. 14 Постановления Президиума ВС РФ от 10.01.2001 N 237пв-2000пр.

3. Предмет договора соответствует предмету договора пожизненной ренты, однако с присущими пожизненному содержанию с иждивением характерными особенностями:

а) под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество, принадлежащее получателю ренты (жилой дом, квартира, земельный участок и иное недвижимое имущество);

б) особо урегулированы рентные платежи (рента), которые носят название пожизненного содержания с иждивением.

Пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а также, если этого требует состояние здоровья, уход за гражданином - получателем ренты. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг.

Отличительной особенностью ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением является более широкий состав входящих в нее объектов. В данном случае это не только денежные средства и иное имущество, а также и различные нематериальные блага. В законе предусмотрен лишь примерный перечень составляющих пожизненного содержания с иждивением. Стороны договора могут предусмотреть удовлетворение и иных имущественных и неимущественных потребностей получателя ренты.

Пример. Сторонами заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Получатель ренты, 70-летний пенсионер, передал плательщику свою трехкомнатную квартиру, расположенную в центре города, и переехал в принадлежащий ему дом в деревне. Стоимость пожизненного содержания с иждивением установлена в размере 10 тыс. руб. в месяц. При этом стороны оговорили, что плательщик ренты должен раз в неделю приезжать к получателю в деревню, привозить продукты питания и лекарственные средства на сумму в размере 1 тыс. руб., а на оставшиеся средства приобретать необходимые вещи (предметы одежды, инструменты и пр.), которые укажет получатель ренты. Кроме того, плательщик ренты обязуется раз в месяц проводить с получателем выходные дни, помогать ему по хозяйству, проводить сезонные работы в огороде. Один раз в три месяца плательщик обязан привозить получателя в город, сопровождать его на приеме у врача, при посещении магазинов, друзей, родственников и др. в течение дня, доставлять обратно к месту проживания.

Таким образом, законодательно закреплено специальное назначение ренты, выражающееся в предоставлении получателю соответствующего содержания в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей. Поэтому, по общему правилу, пожизненное содержание с иждивением должно выплачиваться ежемесячно. Другие сроки выплат стороны могут установить в договоре, но при этом не должны нарушаться интересы получателя ренты.

Стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре и является его существенным условием. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данная денежная сумма, определяющая общую стоимость содержания, также подлежит индексации с учетом уровня инфляции (ст. 318 ГК РФ). Требования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету встречным требованием плательщика ренты (ст. 411 ГК РФ).

Авторитетное мнение

В случае смерти получателя пожизненной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера возмещения вреда, который возник из-за потери кормильца, в состав доходов умершего включаются вместе с утерянной заработной платой причитавшаяся ему пенсия, а также, как подчеркнуто в п. 1 ст. 1089 ГК РФ, получаемое им при жизни пожизненное содержание. Следовательно, со смертью получателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем (несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг или другие лица, перечисленные в ст. 1088 ГК РФ), приобретает право взыскать с того, кто признан ответственным за смерть получателя ренты, равную ей по размеру сумму.

(М.И. Брагинский)

В законе установлено, что предоставление пожизненного содержания с иждивением в натуре может быть заменено выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Указанная возможность должна быть прямо предусмотрена в договоре пожизненного содержания с иждивением. При этом в договоре целесообразно указать, какая из сторон и при каких условиях вправе этого требовать.

В случае возникновения между сторонами договора спора относительно объема содержания законодатель устанавливает, что суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ). Указанные принципы направлены на защиту прав и интересов получателя ренты, но при этом существует и возможность учета положения плательщика ренты.

4. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением (плательщик и получатель ренты) обладают правами и обязанностями, присущими сторонам договора пожизненной ренты, так как договор пожизненного содержания с иждивением - подвид договора пожизненной ренты. Наряду с этим для сторон договора пожизненного содержания с иждивением законом предусмотрены дополнительные права и обязанности.

Для плательщика пожизненного содержания с иждивением предусматриваются дополнительные обязанности:

а) плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение, передачу в залог или обременение переданного под выплату ренты недвижимого имущества, так как замена плательщика может быть неприемлема для получателя пожизненного содержания с иждивением ввиду личного доверительного характера его отношений с плательщиком ренты;

б) плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование переданного имущества не приводило к снижению его стоимости в период предоставления пожизненного содержания с иждивением.

Также устанавливается дополнительное право получателя пожизненного содержания с иждивением при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по договору (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В этом случае получатель имеет право требовать:

- возврата переданного им недвижимого имущества либо

- выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Правила, применяемые при выкупе ренты, могут быть пояснены на конкретном примере. Для наглядного сравнения рассмотрим варианты расчета суммы выкупа ренты для всех видов (подвидов) договора ренты как при передаче имущества за плату, так и при передаче имущества бесплатно.

Сторонами договора ренты являются физические лица. Получатель ренты передал под выплату ренты жилой дом. Цена выкупа ренты в договоре не определена. Стоимость жилого дома составляет 1 млн. рублей. Сумма рентного платежа установлена в размере 10 тыс. руб. в месяц. Произошло существенное нарушение договора ренты со стороны плательщика ренты. Получатель ренты требует выкупа ренты.

Если между сторонами заключен договор постоянной ренты:

- при передаче имущества за плату получатель ренты может требовать сумму в размере годовой суммы рентных платежей (120 тыс. руб.);

- если имущество было передано бесплатно, выкупная цена будет увеличена на стоимость переданного имущества (1 120 тыс. руб.).

При этом получатель по договору постоянной ренты не имеет права требовать возврата переданного имущества обратно.

Если сторонами был заключен договор пожизненной ренты, права получателя пожизненной ренты в случае оплаты имущества плательщиком ренты при передаче аналогичны (в этом случае он имеет право на получение 120 тыс. руб.). В случае передачи имущества бесплатно, права шире: получатель может требовать возврата имущества обратно с зачетом в выплату выкупной цены. То есть выкупная цена в этом случае (1120 тыс. руб.) будет уменьшена на стоимость имущества (1 миллион руб.) и в итоге составит 120 тыс. руб. При этом жилой дом будет возвращен прежнему собственнику (получателю ренты).

Если между сторонами заключен договор пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты имеет право требовать возврата имущества в любом случае (как при бесплатной, так и при передаче имущества за плату). При этом расходы, понесенные плательщиком ренты, не учитываются и не подлежат возмещению. Соответственно получатель ренты может получить обратно в собственность жилой дом, либо выкупную цену (1120 тыс. руб. - если имущество было передано бесплатно), либо 120 тыс. руб. в случае, если при заключении договора им уже была получена цена дома.

Литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000 (и последующие издания).

Гражданское право: учебник / под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. М., 2009.

Гражданское право. Т. 2. Учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2001.

Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.

Гражданское право: в 2 т. Т. II. Полутом 1: Учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2002.

Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический) / под ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009.

Глава 42. Аренда. Общие положения о договоре аренды

История становления. Определение. Природа договора. Субъектный состав. Форма.

1. Договор аренды (найма) известен со времен римского права, которое знало три отдельных договора найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя видами договора то, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязывалась уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. При этом договор найма вещи имел строго обязательственно-правовую природу: в случае отчуждения арендованного имущества наймодателем другому лицу, наниматель терял право аренды на данное имущество, поскольку новый собственник не считался связанным договором аренды своего предшественника, таким образом, договор аренды не обладал таким вещно-правовым элементом, как право следования за вещью.

Из истории цивилистики

В римском праве в императорский период было установлено правило, согласно которому, если наниматель, не возвратив по окончании срока аренды вещь, доводил дело до суда, он присуждался не только к возвращению нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости, то есть рассматривался как захватчик чужого владения (invasor alinae possessionis).

В российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы об имущественном найме были размещены среди норм об обязательствах по договорам, таким образом, указанный договор рассматривался в качестве обязательственного правоотношения. Однако судебная практика часто предоставляла нанимателю возможность защиты вещно-правовыми способами, в связи с чем уже в Проекте Гражданского уложения были выработаны правила, которые позволяли определять, в каких случаях аренде были присущи вещно-правовые элементы (право следования за вещью), а в каких они ограничивались.

Авторитетное мнение

Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора.

(Г.Ф. Шершеневич)

В советский период договором имущественного найма признавался договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 Гражданского кодекса 1922 г.; ст. 275 Гражданского кодекса 1964 г.). В договоре имущественного найма уже четко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений (право следования за вещью), а за нанимателем признавался статус титульного владельца.

Авторитетное мнение

Договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника.

(О.С. Иоффе)

2. Договор аренды (договор имущественного найма) - это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

3. Договор аренды - это договор, направленный на передачу вещи, однако передача вещи по договору не влечет за собой перехода права собственности: арендатор получает лишь право владения и пользования имуществом или только право пользования им, что отличает рассматриваемый договор от договоров купли-продажи и займа. Арендатор признается титульным владельцем вещи, что предоставляет ему право использовать вещно-правовые способы защиты (ст. 305 ГК РФ), при этом договор аренды рассматривается именно в качестве обязательственного правоотношения.

Договор аренды является:

- консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору;

- возмездным: арендатор обязан предоставить арендодателю встречное предоставление в виде внесения арендной платы за полученное во владение и пользование имущество;

- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим): каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Две встречные обязанности сторон в договоре аренды одинаково важны: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

4. Сторонами (субъектами) договора аренды (имущественного найма) являются:

- арендодатель (наймодатель);

- арендатор (наниматель).

Передача имущества в аренду есть акт распоряжения им, в связи с чем арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Пример. Субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия вправе самостоятельно сдавать движимое имущество в аренду, а недвижимое имущество - только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа.

Казенное предприятие как субъект оперативного управления при передаче как движимого, так и недвижимого имущества в аренду обязано получить согласие собственника, а учреждение может передать в аренду только то имущество, которое приобретено им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению предпринимательской деятельности.

Правовой акт

Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"

Арендатором может быть любой субъект гражданского права с учетом требований к его право- и дееспособности.

5. В законе предусмотрены специальные правила, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды (ст. 609 ГК РФ), отличающиеся от общих положений о форме сделки.

Простая письменная форма договора аренды обязательна для:

- договора аренды, заключаемого на срок более года;

- договора аренды независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исключение из правила об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости предусмотрены п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Дата добавления: 2015-05-10