Особенности договора проката

Существенные условия, содержание и исполнение

Предмет. Срок договора. Права и обязанности сторон. Прекращение договора.

1. Существенным условием договора аренды, отсутствие которого в тексте договора влечет признание его незаключенным, является условие о предмете.

Предметом договора аренды может быть признано имущество, являющееся объектом аренды. Для отдельных видов договора аренды законом могут быть предусмотрены в качестве существенных также и иные условия (к примеру, условие об арендной плате в договоре аренды зданий и сооружений, согласно ст. 654 ГК РФ, является существенным).

Авторитетное мнение

Можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора.

(В.В. Витрянский)

Из истории цивилистики

При найме или отдаче в содержание частных имуществ надлежит определить предмет найма или содержания, срок и цену оного. Сверх сего допускаются всякие другие произвольные условия, законам непротивные, как то: права и обязанности хозяина и наемщика, правила пользования имуществом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного и т.п.

(Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691)

Объектом аренды могут быть индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, не теряющие своих полезных свойств в процессе использования.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК).

Правовой акт

Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"

Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 N 200-ФЗ

Водный кодекс РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ

2. Договор аренды может быть заключен:

- на определенный сторонами в договоре срок;

- на неопределенный срок (если стороны в договоре не установили срок его действия).

Договор, заключенный на определенный срок, действует в течение всего этого срока.

Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, для этого достаточно предупредить о желании расторгнуть договор другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст. 610 ГК РФ).

В случаях когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судебная практика

П. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

3. Основные обязанности арендодателя по договору аренды:

Первая. Предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК РФ).

При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ или заявить требования о расторжении договора. В любом случае арендатор вправе требовать возмещения убытков.

Вторая. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были известны арендатору либо могли быть обнаружены им при заключении договора и передаче имущества в аренду.

В иных случаях арендатор вправе потребовать от арендодателя:

- либо безвозмездного устранения недостатков имущества;

- либо соразмерного уменьшения арендной платы;

- либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества;

- либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;

- либо потребовать досрочного расторжения договора (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель, получив соответствующее уведомление арендатора, вправе без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества, тем самым избежав для себя негативных последствий.

Третья. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Четвертая. Если иное не предусмотрено законом или договором, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества.

В случае невыполнения арендодателем данной обязанности арендатор получает право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК РФ).

4. Основные обязанности арендатора по договору аренды:

Первая. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В случае нарушения этой обязанности арендатором арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Вторая. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Третья. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

Гражданский кодекс предусматривает возможность выбора сторонами формы арендной платы:

а) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;

б) установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставление арендатором определенных услуг;

г) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Изменение арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По требованию арендатора размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

В случае нарушения этой обязанности арендатором арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд. При невнесении арендной платы более двух раз подряд арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

Четвертая. Арендатор обязан возвратить арендованное имущество по истечении срока аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.

При неисполнении данной обязанности он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей, а также вернуть имущество в натуре.

Судебная практика

П. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

5. Основные права арендатора по договору аренды:

Первое. Арендатор вправе извлекать плоды, продукцию и доходы, полученные в процессе использования арендованного имущества в соответствии с договором, которые являются его собственностью.

Второе. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Третье. Арендатор вправе производить улучшения арендованного имущества.

При этом все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Если согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений не было получено, их стоимость не подлежит возмещению.

Четвертое. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения таких убытков.

Пятое. Арендатор вправе получить право собственности на арендованное имущество, если в законе или в договоре аренды предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (право на выкуп арендованного имущества).

6. Договор аренды прекращается:

- при истечении срока договора;

- при отказе одной из сторон от продолжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок;

- при досрочном расторжении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонта имущества в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта - обязанность арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (право следования).

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

7. Отдельные виды договора аренды, предусмотренные Гражданским кодексом:

- прокат;

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий и сооружений;

- аренда предприятий;

- финансовая аренда (лизинг).

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения о договоре аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000 (и последующие издания).

Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.

Римское частное право: учебник / под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996.

Глава 43. Аренда. Договор проката

Предмет. Субъектный состав. Особенности содержания. Форма. Виды.

1. Законодатель выделил договор проката из общей юридической конструкции аренды в силу его особенностей, касающихся:

- предмета договора проката;

- специального субъектного состава;

- наделения дополнительными правами арендатора и, соответственно, ограничения прав арендодателя;

- публичного характера договора;

- специальных правил о содержании, сроке и арендной плате.

Предмет договора проката, по общему правилу, - движимое имущество (за исключением транспортных средств), используемое гражданами в потребительских целях (бытовая электро- и радиотехника, инструменты, мебель, спортивный инвентарь и т.д., вплоть до посуды и предметов одежды).

Особенности субъектного состава заключаются в предписываемом статусе арендодателя, - он должен быть лицом, осуществляющим сдачу имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Цивилистическая дискуссия

По мнению А.А. Иванова, в роли арендодателя могут выступать и некоммерческие организации, которым разрешено заниматься предпринимательской деятельностью для достижения целей, ради которых они были созданы, соответствующей этим целям. Противоположного мнения придерживается В.В. Витрянский, указывая, что в роли арендодателя по договору проката могут выступать только коммерческие организации, профессионально занимающиеся прокатом имущества.

Арендатор наделяется правом на одностороннее расторжение договора, а арендодатель лишен права на распоряжение имуществом, переданным по договору проката.

Договор проката в силу прямого указания ГК отнесен к публичным договорам.

Судебная практика

Абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.1994 N 7.

Правовой акт

Закон РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей"

Срок договора проката не должен превышать одного года. Особенности содержания и арендной платы по договору проката рассматриваются в следующем параграфе.

2. Форма договора проката установлена п. 2 ст. 626 ГК РФ, который предусматривает для данного договора простую письменную форму с обычными последствиями ее несоблюдения.

Авторитетное мнение

Форма проката всегда письменная. Конкретные ее реквизиты видоизменяются в зависимости от объекта, сдаваемого напрокат. Чаще всего договор фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вручением одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной организации.

(О.С. Иоффе)

3. Сторонами в договоре проката выступают арендатор и арендодатель.

В качестве арендодателя могут выступать коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, систематически осуществляющие сдачу имущества в аренду.

Каких-либо специальных требований к статусу арендатора по договору проката закон не предъявляет. Арендаторами могут выступать любые субъекты гражданского права (в бытовом прокате - только граждане).

4. Договор проката, будучи разновидностью договора аренды, может быть подразделен на два основных вида:

а) бытовой прокат, когда переданное по договору имущество используется в потребительских целях;

б) коммерческий прокат, когда переданное по договору имущество используется в целях извлечения прибыли.

Авторитетное мнение

Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом законодатель допускает и небытовой (коммерческий) прокат. Вследствие этого правомерен вывод, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица.

(В.С. Ем)

Дата добавления: 2015-05-10