Лекционный материал 3 страница

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. В соответствии с п.1 ст.527 ГК РК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. В таких случаях невключение в состав выкупной цены, подлежащей выплате получателю ренты, стоимости имущества, переданного под выплату ренты, объясняется тем, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене.

Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

д) в других случаях, предусмотренных договором (cт.527 ГК РК).

Договор пожизненной ренты. Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (*Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А.Суханова. М., 1998. Т.1.)

Пожизненная рента может иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Договор пожизненной ренты - это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (cт.534 ГК РК).

Договор пожизненного содержания с иждивением. Его легальное определение дано в ст. 535 ГК РК. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Большинство авторов, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненной ренты с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом. (*Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. М., 1996. С. 54 (автор комментария к гл. 33 - М.И. Брагинский)).

Тема 4. Договор имущественного найма (2 часа).

1. Договор имущественного найма.

2. Виды договора имущественного найма.

1. Договор имущественного найма

Понятие и признаки договора. Ныне действующий Гражданский кодекс Республики Казахстан рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным правом. В праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты перестроечным законодательством и доктриной (*Гражданское и торговое право зарубежных государств:Учебник.Отв.ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров.-4-е изд., перераб. и доп.В 2-х томах.-М.:Международные отношения, 2006г.)

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст.540 ГК РК)

Данный договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Нанимателю принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право нанимателя. Необходимо уяснить, что под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи (поэтому предметом договора являются непотребляемые вещи), в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу - плоды, продукция и доходы. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором, поступают в собственность нанимателя (ст. 554 ГК РК). Хотя законом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность наймодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 562 ГК РК). В законе или в договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность нанимателя по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения нанимателем всей обусловленной договором выкупной цены. Здесь необходимо иметь ввиду, что хотя договор имущественного найма включает некоторые элементы купли- продажи, он не относится к числу смешанных договоров. В отличие от купли- продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к нанимателю в момент заключения договора.

Элементы договора. Предмет договора – индивидуально-определенные, непотребляемые вещи (предприятия, зем. участки, сооружения, оборудование, транспортные средства), является существенным условием договора аренды, в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 542 ГК РК).

Стороны договора - арендатор и арендодатель. Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 543 ГК РК). Арендатором может быть любое лицо.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (ст.544 ГК РК). Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Принципиальные изменения внесены Гражданским Кодексом в регулирование срока договора аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. Гражданский Кодекс также предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако, допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца – при найме недвижимого имущества и за один месяц – при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей.

Ст. 546 Гражданского Кодекса предусматривает следующие формы арендной платы:

определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно;

установленная доля полученных в результате использования имущества, плодов и доходов;

предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Содержание договора аренды. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При не выполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 355 ГК РК.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества.

Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. (ст. 548 ГК РК). Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного в наем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок (ст. 522 ГК РК). В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным в наем имуществом (предупредить о правах третьих лиц, поскольку аренда не влечет прекращения прав третьих лиц – в случае нарушения – арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора) в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества – арендодателя.

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (ст. 550 ГК РК). В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 546 ГК РК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским Кодексом в зависимости от их характера. Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем (ст. 555 ГК РК).

Основания и порядок прекращения и возобновления договора аренды. К числу, несомненно, положительных черт ГК РК необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 556 ГК РК).

Гражданский Кодекс называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;

2) арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;

3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Необходимо обратить внимание на то, что Гражданским Кодексом предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем. В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения (Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1./отв. Ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин.-Алматы, 2006 г.).

Особенности отдельных видов договора имущественного найма.

Договор лизинга

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временно владение и пользование для предпринимательских целей за плату (п.1. ст.565 ГК РК)

Развитие экономики и обострение рыночной конкуренции в современном мире ведут к усложнению деятельности по продвижению товара и стремлению использовать наиболее эффективные договорные способы осуществления коммерческих операций. В Республике Казахстан такие способы стали применяться под влиянием и распространением законодательных институтов и практики зарубежных государств, а позднее соответствующие нормы были закреплены в Гражданском Кодексе РК. Одним из таких договоров стал договор лизинга. Лизинг как финансовая сделка дает возможность начинающим предпринимателям при минимальных вложениях приобрести в пользование дорогостоящее имущество на длительный срок с возможным выкупом его в дальнейшем, предоставляя возможность заработать на лизинговых платежах своему контрагенту-лизингодателю, который, соответственно, приобретая лизинговое имущество, становится его собственником.

В настоящее время правовое регулирование лизинга в Казахстане представлено не только нормами Гражданского Кодекса (ст.ст.565-572), содержащими родовое понятие договора лизинга, но и Законом РК от 5.07.00 «О финансовом лизинге», детально регулирующим особенности финансового лизинга как инвестиционной деятельности. (*Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1./отв. Ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин.-Алматы, 2006 г..-С.307)

По юридической природе договор лизинга является консенсуальным, взаимным и возмездным. Одни авторы квалифицируют договор лизинга как двухстороннюю сделку (*Гражданское право. Учебник. Т.2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой,- М.: Проспект,1997. С. 194), другие - как многостороннюю сделку, то есть как трехсторонний договор, в котором участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель (*Коммерческое (торговое) право: Учебник/Под ред. Ю.Е. Булатецкого и В.А. Язева.-М.:ИД ФБК-ПРЕСС, 2002.-С.342).

Предметом договора финансовой аренды (объектом лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности (здания, сооружения, оборудование, инвентарь, транспортные средства, земельные участки и др.) Исключение составляют ценные бумаги и природные ресурсы (ст.566 ГК РК).

Сторонами договора являются лизингодатель и лизингополучатель. Лизингополучателями не могут быть организации, основной деятельностью которых согласно Гражданскому Кодексу не является извлечение прибыли. Деятельность лизингодателя не подлежит лицензированию (за исключением банковского лизинга). Лизингододатель приобретает в собственность имущество, указанное лизингополучателем у определенного им продавца. В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца.
Если выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем, то данное положение должно быть предусмотрено в договоре
финансовой аренды.

Лизингополучатель получает имущество во временное владение и
пользование за плату (лизинговый платеж).

Лизингодатель обязан уведомить продавца, что имущество приобретается для сдачи его в аренду определенному лицу.

Кроме того, договор финансовой аренды (лизинга) обладает следующими
особенностями, связанными с порядком передачи имущества арендатору,
перехода к нему риска случайной гибели или случайной порчи имущества,
ответственностью продавца за качество и комплектность поставляемого
имущества:
- имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды (лизинга),
передается продавцом непосредственно арендатору в месте его нахождения,
минуя арендодателя. При этом функция арендодателя состоит в финансировании сделки;
- арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом
требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда
ответственность за выбор продавца лежала на арендодателе. В последнем
случае арендатор может предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как арендодателю, так и продавцу - в этом случае они несут
солидарную ответственность перед арендатором. В иных случаях претензии по качеству и комплектности имущества, срокам его поставки арендодатель направляет непосредственно продавцу имущества;
- риск случайно гибели или случайной порчи арендованного имущества
переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором (ст.569 ГК РК);
- в процессе исполнения договора лизинга арендатор имеет права и несет
обязанности, свойственные покупателю, кроме обязанности оплатить имущество, т.е. арендатор наделяется правами, свойственными собственнику имущества (риск случайной гибели, техническое обслуживание), не являясь его фактическим собственником.

Аренда предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временно владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также другие предусмотренные договором объекты исключительных прав – товарный знак, знак обслуживания и т.д. за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам (п.1 ст.573 ГК РК)

Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст.119 ГК РК). В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности,

включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к
предприятию. Исключение составляют права арендодателя, хоть и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Вместе с тем, если в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору все же будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а, следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

По юридической природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами и подлежий государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды предприятия.

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является
письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов.

Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие такого уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был уведомлен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. (ст.574 ГК РК).

Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды
предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных
платежей, но и поддержание в течение всего срока действия договора этого
предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта.

При анализе содержащихся в ГК РК положений, регулирующих порядок пользования арендатором имуществом сданного ему в аренду предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу (ст.578 ГК РК). В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора являются запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст.579 ГК РК).

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил,
установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что
обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и
представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на
арендатора. (*Аренда предприятий /Под. Ред. В.Ф.Новикова, М., 1990г..-С.-33).

Дата добавления: 2015-05-10