Сделки с земельными участками

В настоящее время земля в Российской Федерации стала объектом гражданского оборота. В общей массе сделок с недвижимым имуществом сделки с земельными участками приобретают все большую значимость.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

В связи с этим в рамках гражданско-правовых сделок существуют постоянные и временные ограничения прав собственности на землю.

Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

- систему зонирования;

- рациональное использование и охрану земель;

- контроль окружающей среды;

- защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

- соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;

- учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

- принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли:

- строго целевое использование земельного участка;

- возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения;

- изъятие неиспользованных земельных участков;

- установление предельного минимального размера земельного участка при его разделе;

- запрещение раздела земельного участка (например для крестьянского (фермерского) хозяйства);

- ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды в городе Москве и др.

Право собственности на землю - это вещное право, в соответствии с которым собственник земли владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему земельным участком по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством (не нарушая целевое использование, экологию, интересы других лиц и пр.).

За сравнительно короткий срок в России произошли глобальные перемены в отношении права собственности. Возросла роль частной собственности, в том числе и на земельные участки.

Конституционно закреплено право собственности граждан и юридических лиц на землю, однако в силу многолетнего пренебрежения к праву со стороны государства у граждан России сформировался устойчивый правовой нигилизм. Цель данного раздела - помочь собственнику земли грамотно распорядиться своей собственностью при совершении наиболее распространенных видов сделок с земельными участками: купле, продаже, аренде, дарении, ренте, наследовании, обмене, ипотеке (залоге).

Земельные участки и все, что прочно связано с землей, относятся к объектам недвижимости. При совершении сделок с земельными участками следует иметь в виду, что нормы ч. второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой оборот земельных участков допускается земельным законодательством (ст. 13 федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие ч. второй Гражданского кодекса Российской Федерации").

При совершении сделок с земельными участками необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли:

- историко-культурного наследия;

- государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

- предоставленные для нужд обороны;

- общего пользования в населенных пунктах;

- заповедников;

- оздоровительного назначения;

- залегания природных ископаемых;

- подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, биогенному заражению;

- государственных научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств;

- закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений.

Земельный участок не может быть предметом сделки, если по нему существует спор о принадлежности тому или иному лицу, в случае, если в Единый государственный реестр прав внесена запись о запрещении, а также состоящий под арестом.

Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

С 25 апреля 1991 г. по 24 декабря 1993 г. действовала ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, которая устанавливала ограничения на приобретение в собственность земельных участков иностранцами. В соответствии с Конституцией РФ после 12 декабря 1993 г. иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. В российском законодательстве существуют следующие прямые ограничения прав иностранцев в отношении земельных участков:

- невозможность создавать крестьянско-фермерские хозяйства, получать и приобретать для создания крестьянского фермерского хозяйства земельный участок в собственность (ст. 4 закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в ред. указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) определяет, что право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку);

- невозможность иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ (ст. 18 федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" устанавливает, что членами товариществ могут быть граждане России, достигшие 18 лет и имеющие в собственности земельные участки в границах товарищества. Иностранцы могут быть членами таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в аренду или срочное пользование);

- невозможность иметь земельные участки в собственности для осуществления племенного животноводства в случае, если соответствующий режим собственности не предоставлен российским гражданам соответствующим иностранным государством (федеральный закон от 3 августа 1995 г. N 123-ФЗ "О племенном животноводстве").

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, в том числе сервитуты *(4), местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;

- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).

Сделки с земельным участком совершаются в простой письменной форме, т. е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Действия по регистрации сделки с земельным участком начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Для регистрации сделок с земельным участком необходимо подать следующие документы:

- заявления сторон договора (или уполномоченного сторонами лица при наличии у него доверенности);

- договор в простой письменной форме или нотариально удостоверенный и его копия (договор купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, выкупа приватизированного земельного участка);

- документ о плате за государственную регистрацию (квитанция, платежное поручение и т.д.);

- план земельного участка, удостоверенный органом кадастровых работ;

- акт о нормативной цене земли;

- документы, удостоверяющие личность лица, заявляющего о регистрации;

- доверенность лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени при заключении договоров (прилагается в случае подписания договоров представителями сторон).

В зависимости от вида договора законодательством могут устанавливаться и другие документы, которые необходимо предоставить на государственную регистрацию.

Гражданин либо любой другой субъект сделки могут оформить сделку с земельным участком только в том случае, если их право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 6 федерального Закона о государственной регистрации прав).

Дата добавления: 2015-05-31