Правовые основы оценки земель

Закон РФ "О плате за землю" к формам платы относит, помимо двух названных форм, также "нормативную цену земли". Однако нормативная цена земли - это, скорее, показатель расчета платежей за использование земли, а не форма платы.

Нормативная цена земли была учреждена Законом как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Она была предусмотрена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, при установлении долевой собственности на землю, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ.

Такое постановление было принято Правительством РФ 3 ноября 1994 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли". Им установлена нормативная цена земли в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. При определении нормативной цены земли не учитываются льготы по земельному налогу за превышение норм отвода земель.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации по представлению органов государственного земельного кадастра в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам земель на территории субъекта Федерации повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, определяемому в соответствии с п. 1 указанного постановления. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.

Администрация района, города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных законодательством Российской Федерации, районные (городские) органы государственного земельного кадастра выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка. На основании приведенного постановления Правительства РФ Госкомзем России 27 декабря 1994 г. утвердил Рекомендации по установлению нормативной цены земли. В них сказано, что установленный постановлением Правительства 200-кратный размер величины действующей ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной цены земли.

Действующий ЗК РФ предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 5 ст. 65).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. Действует постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" *1.

_____

*1. СЗ РФ, 2000, N 16, ст. 1709.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При такой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В городах и сельских поселениях, садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений устанавливается на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты такой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Споры, возникающие при поведении оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Для случаев определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков их стоимость определяется по правилам, предписанным ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ст. 2). Она устанавливается субъектами Федерации по следующим правилам. В поселениях с численностью населения свыше 3 миллионов человек цена земли устанавливается в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В поселениях до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений цена земельных участков определяется в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" *1. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

_____

*1. СЗ РФ, 1998, N 31, ст. 3813.

Для указанных в Федеральном законе целей под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении рыночной стоимости объектов оценки используются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые были утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности" *1. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а, с другой стороны, - потребители их услуг (заказчики). Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком. Договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. Обязательные требования к такому договору установлены названным Федеральным законом.

_____

*1. СЗ РФ, 2001, N 29, ст. 3026.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, считается своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного или третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Указанная в отчете об оценке, составленном в установленном порядке, итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Вопрос 18.

Понятие и содержание управления в сфере использования и охраны земель

Понятие управления в сфере использования и охраны земель. Управление в сфере использования и охраны земель представляет собой подзаконную исполнительно-распорядительную деятельность органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, направленную на обеспечение эффективного и рационального использования земель, повышение почвенного плодородия и их охрану. Правовой основой управления в рассматриваемой сфере является право территориального верховенства государства. Характер деятельности исполнительных органов государственной власти по организации рационального использования и охраны земель обусловлен принципом разделения властей, закрепленным в ст. 10 Конституции РФ. Суть этого принципа заключается в разграничении сфер деятельности и полномочий государственных органов, осуществляющих законодательную, исполнительную и судебную власти.
Содержание управления в сфере использования и охраны земель. Содержание управления в сфере использования и охраны земель состоит в выполнении соответствующими органами управленческих функций. Функции управления — особые виды деятельности по специальным направлениям и характеру, необходимые для организации эффективного использования и охраны земель.
Характер функций управления определяется социальными, экономическими, экологическими и научно-техническими требованиями, предъявляемыми к организации рационального использования и охраны земель.
К числу функций управления относятся:
1) государственный земельный кадастр;
2) территориальное планирование использования и охраны земель;
3) предоставление и изъятие земель;
4) землеустройство;
5) мониторинг земель;
6) государственный контроль за использованием и охраной земель.
В качестве функции управления до последнего времени считалась деятельность по разрешению земельных споров, которые рассматривались главным образом в административном порядке. Порядок разрешения земельных споров изменялся. До начала 30-х гг. существовал судебный порядок разрешения земельных споров. После коллективизации сельского хозяйства и установления «социалистических форм землепользования» земельные споры приобрели иной характер. В содержании таких споров, как считалось в то время, перестал превалировать имущественный элемент. В связи с ликвидацией кулачества как класса были упразднены земельные суды, главной задачей которых было обеспечение защиты прав землепользования трудящихся крестьян от притязаний кулаков. Земельные споры в основном возникали между колхозами и другими землепользователями по поводу неудобств и установления границ. Такие споры стали разрешаться землеустроительными органами, а впоследствии Советами народных депутатов.
В настоящее время согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 4) все земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Рассматривать разрешение земельных споров как одну из функций управления означало бы нарушение принципа разделения властей.
Виды управления в сфере использования и охраны земель. Различаются несколько видов управления использованием и охраной земель: общее; специальное и ведомственное.
Общее управление использованием и охраной земель носит территориальный характер. Оно касается всех собственников, владельцев, пользователей и арендаторов в пределах территории всей страны, субъекта РФ или территории местного самоуправления. Такое управление осуществляют соответственно Правительство РФ, органы исполнительной власти субъекта РФ или местная администрация в пределах установленной для них компетенции.

Специальное управление использованием и охраной земель осуществляют специально уполномоченные на то государственные органы исполнительной власти, для которых выполнение соответствующих функций управления является главной задачей. К ним относились Государственный комитет РФ по земельной политике (Госкомзем), Государственный комитет РФ по охране окружающей среды (Госкомэкология России) и др. Эти федеральные органы осуществляли практически все функции управления использованием и охраной земель.
Ведомственное управление осуществляют ряд федеральных органов исполнительной власти в отношении земель, которые находятся, как правило, в федеральной государственной собственности. Этот вид управления распространяется на подведомственные данным органам организации. Такое управление осуществляют Федеральная служба лесного хозяйства России (Рослесхоз)*, Федеральная пограничная служба РФ, Министерство путей сообщения РФ, Министерство обороны РФ и некоторые другие.

* Здесь и далее следует иметь в виду, что Указом Президента РФ от 17 мая 2000 г. № 867 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» (СЗ РФ. 2000. № 21., Ст. 2168). Государственный комитет РФ по делам Севера, Государственный комитет РФ по земельной политике, Государственный комитет РФ по охране окружающей среды, Федеральная служба лесного хозяйства России были упразднены.
Образованы Министерство экономического развития и торговли РФ, которому переданы часть функций упраздненного Государственного комитета РФ по делам Севера, и Федеральная служба земельного кадастра России, которой переданы часть функций упраздненного Государственного комитета РФ по земельной политике.
Министерству природных ресурсов РФ (Минприроды России) переданы функции упраздненных Государственного комитета РФ по охране окружающей среды и Федеральной службы лесного хозяйства России. Министерству имущественных отношений РФ передана часть функций Государственного комитета РФ п.о земельной политике, Министерству по делам федерации, национальной и миграционной политике РФ — часть функций Государственного комитета по делам Севера.
Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ преобразовано в Министерство сельского хозяйства РФ и Министерство топлива и энергетики РФ — в Министерство энергетики РФ.

Дата добавления: 2015-05-31