Потребность граждан в жилье обеспечивается путем предоставления его в различных жилищных фондах

Договор социального найма жилого помещения

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

- частный;

- государственный;

- муниципальный.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

- жилищный фонд социального использования (совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов);

- специализированный жилищный фонд (совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по специальным правилам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов);

- индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами-собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования);

- жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование).

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст.60 ЖК)[56].

Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Основным федеральным законом, регулирующим жилищные отношения, является новый Гражданский кодекс РФ, принятый 29 декабря 2004 года и введенный в действие с 1 марта 2005 года.

Особенности договора

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Наймодателем по договору являются местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора. Новый собственник (владелец) становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора социального найма жилья.

Нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане, вновь получившие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, а также другие родственники, иждивенцы и в исключительных случаях иные лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ст.69 ЖК).

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей, а также других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы[57]. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ст.70 ЖК).

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя (ст.82 ЖК).

Существенным условием договора является только его предмет - жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей. Это может быть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Не могут быть предметом рассматриваемого договора неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Цена и срок договора не являются его существенными условиями. Цена устанавливается нормативными правовыми актами в размере, обеспечивающем возмещение содержания и ремонта жилья, а также коммунальных услуг.. Если договором не предусмотрено иное, то плата за жилье должна вноситься нанимателем ежемесячно (не позднее десятого числа месяца следующего за прожитым). Договор заключается без установления срока его действия.

Форма договора простая письменная[58]. Договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Условия возникновения права на жилое помещение социального пользования:

- постановка на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право получить жилье;

- решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу;

- ордер на помещение, выданный данному лицу;

- договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.

Права нанимателя:

1. Вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2. Сдавать жилое помещение в поднаем.

3. Разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов.

Условиями вселения и проживания временных жильцов являются:

- обязательное предварительное уведомление наймодателя нанимателем1;

- общее согласие нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение и проживание временных жильцов.

Правовое положение временных жильцов:

- безвозмездное пользование жилым помещением;

- ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель;

- временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим;

- в случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления соответствующего требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

4. Осуществлять обмен занимаемого жилого помещения.

Обмен возможен:

а) с письменного согласия проживающих совместно членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих;

б) если происходит взаимная передача прав и обязанностей;

в) если жилое помещение находится в собственности ЖСК, то при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение;

г) если нет согласия между членами семье, то в принудительном порядке в разных домах по решению суда.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменных ордеров.

Обмен не допускается в случае, если:

а) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

б) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

в) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

г) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

д) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

е) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, предусмотренных Перечнем заболеваний, утвержденных Правительством РФ.

5. Требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

6. Изменять договор найма.

Изменение договора происходит при следующих условиях:

а) вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя;

б) совершеннолетний член семьи требует заключения с ним отдельного договора найма с учетом состоявшегося соглашения о выделении ему изолированного помещения;

в) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при возбуждении ходатайства о заключении с кем-либо из них одного договора найма.

7. Сохранять договор найма жилья при перемене собственника дома.

8. Сохранять права найма независимо от площади занимаемого жилого помещения при изменении состава семьи.

9. Осуществлять переоборудование и переустройство жилого помещения и подсобных помещений только:

а) с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи;

б) в целях повышения благоустройства квартиры.

10. Сохранять жилое помещение за собой при временном отсутствии[59].

11. Получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда на период осуществления капитального ремонта занимаемого жилья, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи.

12. Обратиться к наймодателю с согласия совместно проживающих членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, с просьбой о замене занимаемого жилого помещения, предоставлении жилого помещения меньшего размера, если общая площадь, приходящаяся на одного члена семьи, превышает норму предоставления жилья по договору социального найма.

14. Расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Расторжение договора по инициативе нанимателя возможно в любое время, но с предварительного письменного согласия всех совместно проживающих с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.

Обязанности нанимателя:

1. Использовать жилое помещение по назначению.

2. Согласовывать с наймодателем вопросы вселения других граждан.

3. Своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

4. Обеспечивать сохранность жилого помещения.

5. Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

6. Осуществлять текущий ремонт жилого помещения.

7. Информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

8. Сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора социального найма жилого помещения.

Права наймодателя:

1. Требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

2. Давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан, на заключение договора поднайма жилого помещения.

3. Давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения.

4. Решать вопросы обмена жилой площади.

5. Обращаться в суд с иском о расторжении договора социального найма.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

6. Обращаться в суд с иском о выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений.

Выселение граждан из занимаемых помещений в судебном порядке возможно:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений;

2) с предоставлением других жилых помещений;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных помещений [60] возможно в случае, если:

а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

б) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

в) жилое помещение признано непригодным для проживания;

г) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других помещений возможно в случае, если:

в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

Размер предоставляемого в этом случае жилого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения возможно в случае, если:

а) жилое помещение используется не по назначению;

б) систематически нарушаются права и законные интересы соседей;

в) допускается бесхозяйственное обращение с жилым помещением, его разрушение;

г) граждане лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным;

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

2. Принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

3. Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

4. Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

5. Давать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, замену жилых помещений[61], занимаемых нанимателем.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей наймодателя определяется общегражданским и жилищным законодательством, а также Законом «О защите прав потребителей». Она наступает независимо от вины, поскольку наймодатель является предпринимателем.

К мерам ответственности наймодателя относятся следующие:

1. С нарушителя взыскивается реальный ущерб и упущенная выгода.

2. Взыскивается неустойка в размере 3% от стоимости работы за каждый день просрочки в устранении недостатков.

3. При обнаружении недостатков в качестве услуг оплата услуг может быть уменьшена. Наниматель может потребовать возместить свои расходы на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме.

4. Компенсируется моральный ущерб.

5. Возмещается вред, причиненный жизни, здоровью, имуществу нанимателя.

6. При неудовлетворении законных требований нанимателя в добровольном порядке суд, удовлетворяя эти требования, взыскивает в федеральный бюджет с нарушителя штраф в размере пятидесяти процентов цены иска.

Дата добавления: 2015-05-31