Форма договора – простая письменная

Договор коммерческого найма жилого помещения

Отличия рассматриваемого договора от договора социального найма жилья состоят в следующем:

- договор социального найма служит потребительскому назначению, а договор коммерческого найма коммерческому назначению;

- договор социального найма удовлетворяет постоянную потребность в жилье, а договор коммерческого найма временную;

- договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный с преимущественным правом нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

- различен объем прав сторон;

- квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья - определяется нормативными актами.

Наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения является его собственник или управомоченное им лицо, которое обязуется предоставить жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем нанимателю.

Нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин.

Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока.

Цена договора устанавливается по соглашению сторон.

Содержание договора

Наниматель вправе:

1. Вселять новых членов семьи, временных жильцов и поднанимателей с предварительного уведомления наймодателя.

2. С согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.

3. По истечении срока договора на приоритетных началах заключить его на новый срок.

Обязанности нанимателя: аналогичны обязанностям нанимателя по договору социального найма жилья.

Наймодатель вправе:

1. Требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора.

2. Давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан.

3.Отчуждать сданное в наем жилое помещение.

4. Требовать расторжения договора найма жилого помещения в случаях, предусмотренных законом.

5. Принудительно в судебном порядке выселить нанимателя в случаях, предусмотренных законом.

Наймодатель обязан:

1. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение.

3. Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги.

4.Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

5. Осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором;

6. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не с давать в течение не менее года жилое помещение в наем.

8. ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

По договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1 ст. 689 ГК).

Договор ссуды наиболее близок к договору аренды. Поэтому ряд правил о договорах аренды применяется и к ссуде (ст. 607; п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610; п.п. 1 и 3 ст. 615; п. 2 ст. 621; п.п. 1 и 3 ст. 623 ГК)1.

В остальной части действуют нормы, специально посвященные договору ссуды (гл. 36 ГК – ст. 689-701 ГК), или общие нормы обязательственного права (гл. 21-29 ГК). Наиболее распространенные разновидности договоров безвозмездного пользования имуществом регламентируются специальным законодательством (например, Закон РФ «О библиотечном деле» от 29 декабря 1994 г. ст. 5-10).

Особенности договора ссуды

Договор ссуды является безвозмездным, консенсуальным (или реальным), взаимным.

Стороны договора – ссудодатель и ссудополучатель. В их роли могут выступать любые субъекты гражданского права.

Ссудодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником имущества предоставлять имущество в ссуду. Другие владельцы имущества, кроме собственника, должны иметь специальное полномочие на передачу имущества в безвозмездное пользование. Это полномочие должно быть основано на законе или на волеизъявлении собственника.

Ссудополучатель - это лицо, получающее имущество в безвозмездное пользование[62].

Для договоров ссуды ГК устанавливает единственное ограничение по субъектному составу. Согласно п.2 ст. 690 ГК коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Существенными условиями договора являются его предмет и безвозмездность (если в договоре нет данных, позволяющих точно определить имущество, которое подлежит передаче в ссуду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор – не заключенным).

Предмет договора аналогичен предмету договора аренды. Это - земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, оборудование, транспорт и др. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств).

Форма договора ссуды определяется по общим правилам о форме сделок (гл. 9 ГК). Специальные требования, установленные для договоров аренды, к ссуде не применяются. Поэтому договор ссуды, заключенный на любой срок (в т.ч. и на срок более года), не требует письменной формы, за исключением случаев, когда одной из его сторон является юридическое лицо или когда стоимость предмета ссуды в десять раз превышает минимальный размер оплаты труда (п.1 ст. 161 ГК).

Собственником вещи, переданной в безвозмездное пользование, остается ссудодатель. Однако при определенных обстоятельствах (в отступление от общего правила, установленного ст. 211 ГК) он освобождается от несения риска случайной гибели или случайного повреждения вещи. Риск возлагается на ссудополучателя в следующих случаях:

а) если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что ссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором или назначением вещи;

б) если ссудополучатель передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя;

в) если с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель мог предотвратить гибель вещи или ее порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить именно свою вещь.

В остальных случаях риск несет ссудодатель как собственник вещи.

Договор ссуды сохраняет свою силу при смене ссудодателя, продолжая обременять последнего.

Договор ссуды может быть заключен как на определенный срок (п.1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный (п.2 ст. 610 ГК). Срок не является существенным условием договора.

Содержание договора

Обязанности ссудодателя:

1. Передать и обеспечить ссудополучателю спокойное пользование обусловленной договором вещью в течение всего периода действия договора.

2. Отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование. Ссудодатель не отвечает за те недостатки, которые:

- оговорены им при заключении договора ссуды;

- заранее известны ссудополучателю;

- должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.

Ссудодатель несет ответственность за те недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования (возникает реальный ущерб).

Однако ссудодатель вправе незамедлительно после получения требования ссудополучателя заменить неисправную вещь или устранить ее недостатки за свой счет.

3. Отвечать за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи. Эта ответственность наступает, если ссудодатель не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя, за исключением вреда, причиненного источником повышенной опасности, когда ответственность несет владелец вещи, то есть ссудополучатель.

4. Предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на передаваемую в безвозмездное пользование вещь (сервитуте, праве залога и т.п.).

Если ссудодатель не исполнил эту обязанность, он возмещает ссудополучателю реальный ущерб.

5. В консенсуальном договоре ссудодатель в дополнение к рассмотренным обязанностям должен предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования, и ее назначению.

Если вещь будет передана в ненадлежащем состоянии, то ссудодатель возмещает ссудополучателю реальный ущерб.

Права ссудодателя:

1. Требовать расторжения договора в случае, если лицо, которому передана вещь, использует ее не в соответствии с договором или назначением вещи, не содержит вещь в исправном состоянии либо передало вещь третьему лицу без согласия ссудодателя.

2. Требовать возврата вещи по истечении срока договора в том состоянии, в каком она находилась в момент передачи ссудополучателю, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

3. Односторонне расторгнуть договор, заключенный без указания срока, предупредив об этом ссудополучателя не менее чем за один месяц, если иной срок не установлен договором.

Обязанности ссудополучателя:

1. Пользоваться переданной в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением вещи.

2. Использовать вещь самому, не передавая ее другим лицам.

3. Поддерживать вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором ссуды.

4. Не передавать вещь третьим лицам по любым основаниям без согласия ссудодателя.

5. Вернуть вещь при прекращении договора ссудодателю в том же состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Вещь должна быть возвращена в таком же порядке, в каком она была передана в безвозмездное пользование.

6. В случае одностороннего расторжения договора, предупредить ссудодателя об этом не менее чем за один месяц, если иной срок не установлен договором.

Права ссудополучателя:

1. Требовать, в случае нарушения ссудодателем условий договора о комплектности имущества, передачи недостающих принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного реального ущерба.

2. Требовать в случае непередачи ссудодателем имущества в нарушение условий договора, его расторжения и возмещения понесенного реального ущерба.

3. Требовать в случае обнаружения в переданном имуществе недостатков, за которые ссудодатель несет ответственность, безвозмездного их устранения, возмещения своих расходов на устранение недостатков либо расторжения договора, а также возмещения причиненного реального ущерба.

4. Требовать в случае неуведомления ссудодателем ссудополучателя о правах третьих лиц на переданное в безвозмездное пользование имущества, досрочного расторжения договора и возмещения причиненного реального ущерба.

5. Производить отделимые от вещи улучшения.

Указанные улучшения являются собственностью ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором ссуды. Что касается неотделимых улучшений, то в отличие от арендатора, которому такое право принадлежит по договору аренды, ссудополучатель их производить не может. Он имеет право на возмещение стоимости таких улучшений только в том случае, если это прямо предусмотрено договором ссуды.

Действие договора безвозмездного пользования имуществом.

Договор действует в пределах оговоренного срока вплоть до его изменения или прекращения. Изменение и прекращение договора ссуды (в т.ч. его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 698-701 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Так, смена ссудодателя не влечет за собой прекращения договора ссуды. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица-ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.

В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором ссуды.

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

По требованию ссудодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда ссудополучатель:

- использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи (при этом не требуется, чтобы подобные нарушения были существенными в смысле п.2 ст. 450 ГК);

- не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии (в т.ч. по проведению текущего или капитального ремонта) или ее содержанию;

- существенно ухудшает состояние вещи (такое изменение качества вещи, которое влечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК);

- без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования (без предварительного уведомления ссудодателя):

- при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о которых ссудополучатель не знал и не мог знать в момент заключения договора (речь идет о существенных недостатках п. 2 ст. 450 ГК);

- если вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

- если при заключении договора ссудодатель не предупредил ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

- при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

В дополнение к изложенному следует отметить, что каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок.

Ссудополучатель на тех же условиях может во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока. Ссудодатель же связан договором, заключенным на определенный срок, и поэтому может досрочно расторгнуть его только в случаях, рассмотренных выше.

Договором безвозмездного пользования имуществом в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию той или иной стороны. Одновременно, стороны могут исключить любое из оснований его досрочного расторжения, поскольку последнее является их правом, а не обязанностью.

Договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, если после истечения срока его действия ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, а ссудодатель против этого не возражает. Срок уведомления о таких возражениях должен быть установлен договором ссуды. В противном случае он определяется в соответствии со ст. 314 ГК (день исполнения обязательства или окончания периода исполнения; разумный срок, если нельзя определить срок окончания обязательства).

9. ЛИТЕРАТУРА:

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Жилищный кодекс РФ.

3. Федеральный закон «О библиотечном деле» от 29 декабря 1994 г. СЗ РФ. 1995. № 1. Ст. 2.

4. Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 7 февраля 1992 ода (с изменениями на 2 ноября 2004 года).

5. Закон РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22 марта 1991г. № 948-1 (с изменениями на 6 мая 1998 г. № 70-ФЗ).

6. Федеральный закон «О поставках продукции для федеральных государствен­ных нужд» № 60-ФЗ от 13 декабря 1994 года (с изменениями на 22 мая 2004 года).

7. Закон РФ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» от 14 апреля 1995 года № 41-ФЗ.

8. Гражданское право. Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Ч. 2. М.: Проспект, 1997.

9. Гражданское право. Т.2. Полутом 1. Учебник. 2-е издание // Ответ. Ред. Е.А.Суханов. М.: БЕК, 2000.

10. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Инфра-М, 1999.

11. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Е.А.Суханова, К.Б.Ярошенко. М., 1996.

12. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова. М., 1996.

РАЗДЕЛ 3 ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПРОИЗВОДСТВУ РАБОТ

Дата добавления: 2015-05-31