Решение. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке

Решение

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Основные этапы процедуры оценки методомсредневзвешенного коэффициента капитализации такие:

1. Расчет суммарной величины рыночного дохода и других доходов от владения объектом оценки. Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД):

ПВД = ЧОД+ Ддр,

где ЧОД- чистый общий доход,грн;

Ддр- другие доходы от владения объектом оценки,грн.

2. Расчет чистого общего дохода с учетом посетителей не оплачивающих вход в зоопарк.

ЧОД = ДПЗ*(100-4)%

ДПЗ=Ол * Цб

где ДПЗ- доход от посещения зоопарка,грн

Ол – число людей, что посещают Киевский зоопарк за год;

Цб– цена билета,грн;

ДПЗ = 75000 * 5 =375000грн

ЧОД = 375000*(100- 4)%=360000грн

Ддр = 75000*6*40%=180000грн

ПВД =360000+180000=540000грн

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

ВНМ =ПДВ / kкапср

где ВНМ - стоимость всего недвижимого имущества.

ВНМ =540000/11,5%= 4695652грн

4. Рассчитывается пропорция, в которой стоимость земельного участка разделяется на стоимость недвижимости и стоимость животных зоопарка.

Чзм - часть земельного участка в соответствии с общей стоимостью.

Чзм= 295000/ 821500=0,359=35,9%

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью частичного коэффициента:

Взм= ВНМ* Чзм

Взм= 4695652*35,9% =1685739грн

Задача 25

Підприємство з іноземними інвестиціями «Лукойл-Україна» в одному з районів м. Києва планує побудувати нову автозаправочну станцію з двох колонок. Це дасть змогу одночасно заправляти чотири автомобілі і забезпечувати оптимальне співвідношення між розміром і пропускною спроможністю станції. Обсяг необхідних капітальних вкладень на спорудження колонок АЗС та її стандартних інфраструктурних об`єктів (міні-маркета, місць для підкачки шин і заміни масел та інших) має скласти 500 тис. грн.. Для розташування станції знадобиться земельна ділянка розміром 800 м².

Досвід експлуатації такого типу АЗС в аналогічних за місцезнаходженням умовах дає підстави проектувати таке: протягом години на кожній колонці в середньому заправлятимуться 4 автомобілі; одна пересічна заправка дорівнюватиме 20 літрам бензину; чистий дохід з одного літра бензину складатиме 0,14 грн, а від продажу так званих супутніх товарів і послуг — 5% від чистого доходу, що отримує АЗС від продажу бензину; дохідність інвестицій в об’єкт нерухомості прогнозується на рівні 14 %, а строк його економічного життя — 8 років.

Враховуючи наведені дані, визначте загальну вартість і вартість 1 м² земельної ділянки, на якій інвестор планує розміщення АЗС.

Метод дисконтированных денежных потоковприменяется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования зданий и сооружений. Определение обоснованной рыночной стоимости на основе данного метода осуществляется в несколько этапов:

1. составляется прогноз потока будущих доходов за период владения объектом оценки;

2. осуществляется дисконтирование будущих доходов в период владения путем приведения потока денежных средств за каждый с будущих периодов до текущей стоимости на основе использования теории изменения стоимости денег во времени и суммирование всех текущих стоимостей. Таким образом,

FV = PV*(1+r)ⁿ,

где FV - будущая стоимость;

PV - первичный взнос (текущая стоимость);

r - процентная ставка (ставка дисконта);

п - число периодов начисления процентов.

Множитель(1+r)ⁿ, называют фактором будущей стоимости или фактором накопления(таблица)

(1+r)ⁿ=2,85259 для доходности инвестиций в объект недвижимости прогнозируемый на уровне 14%,а срок его економической жизни 8 лет.

PV* =2х4х24х365х20х0,14=196224+196224х5%=206035грн.

FV =206035х2,85259=587733грн

ВОН = FV - КВ

где ВОН- стоимость объекта недвижимости,грн.

КВ- капитальные вложения на сооружения колонок АЗС

ВОН= 587733 - 500000 = 87733грн

Общяя стоимость земельной делянки - 87733грн

Общяя стоимость 1 м² земельной делянки 87733/800=109,66грн

Задача 26

Об’єкт оцінки має повну вартість заміщення 560 тис. грн. Величина фізичного зносу об’єкта досягає 62 %, технологічне старіння складає 18 %,
функціональне старіння — 10 % і економічне старіння — 10 %.

Необхідно визначити оціночну вартість об’єкта.

Дата добавления: 2015-05-31