Решение. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Основные этапы процедуры оценки методомсредневзвешенного коэффициента капитализации такие:

1. Расчет суммарной величины рыночной арендной платы и других доходов от владения объектом оценки за последний к дате оценки (или какого-нибудь другой типичный) год. Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД) и определяется как доход, который может быть получен от объекта недвижимого имущества при условиях его 100%-го использования без учета всех потерь и расходов, на основе анализа текущих ставок и тарифов, которые существуют на рынке недвижимости для сравненных объектов:

ПВД = S * Со,

где S - площадь, что предоставляется в аренду, м2;

Со - арендная ставка за 1 м2;

ПВД = 3000 * 11*12 =396000грн

2. Расчет чистого общего дохода от неполной загрузки зданий и сооружений и потерь при сборе платежей (например, при несвоевременном возобновлении арендного соглашения через изменение арендаторов).

ЧОД = ПВД*85%

ЧОД = 396000*85%=336600грн

3. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости разделяется на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и цены на строительные работы.

Річні витрати, пов`язані з експлуатацією та утриманням будівлі універмагу, складають:

- управлінські 22 080 грн;

- електроенергія 3700 грн;

- теплопостачання 19 100 грн;

- водопостачання та каналізація 2500 грн;

- земельний податок 1200 грн;

- поточний ремонт будівлі 16 000 грн;

- пожежна сигналізація, охорона об`єкта 7800 грн;

інші витрати 5520 грн

Итого 77900грн

77900+1920440=1998340

Чзд - часть зданий, сооружений в соответствии с общей стоимостью.

Чзд=77900/1998640=0,04

Чзм - часть земельного участка в соответствии с общей стоимостью.

Чзм=1920440/1998640=0,96

4. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

ВНМ =ЧОД / kкапср

где ВНМ - стоимость всего недвижимого имущества.

ВНМ =336600/12,5%=2692800грн

5. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью частичного коэффициента:

Взм= ВНМ* Чзм

Взм= 2692800*0,96=2585088грн

6. Стоимость зданий, сооружений рассчитывается с помощью частичного коэффициента

Взд= ВНМ* Чзд

Взд= 2692800* 0,04=107712грн

Задача 24

Оцінити вартість земельної ділянки Київського зоопарку, який відвідують 75 000 людей на рік. Вартість квитка складає 5 грн., при цьому 4% відвідувачів не сплачують за вхід. Крім того, кожен відвідувач витрачає в середньому близько 6 грн. на їжу та розваги, з яких до зоопарку у вигляді прибутку надходить 40%. Загальні витрати зоопарку складають 295 000 грн на рік. Вартість усіх тварин зоопарку та майна складає 821 500 грн. Ставка капіталізації встановлена на рівні 11,5%

Дата добавления: 2015-05-31