![]() КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Решение. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке
Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Основные этапы процедуры оценки методомсредневзвешенного коэффициента капитализации такие: 1. Расчет суммарной величины рыночной арендной платы и других доходов от владения объектом оценки за последний к дате оценки (или какого-нибудь другой типичный) год. Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД) и определяется как доход, который может быть получен от объекта недвижимого имущества при условиях его 100%-го использования без учета всех потерь и расходов, на основе анализа текущих ставок и тарифов, которые существуют на рынке недвижимости для сравненных объектов: ПВД = S * Со, где S - площадь, что предоставляется в аренду, м2; Со - арендная ставка за 1 м2; ПВД = 3000 * 11*12 =396000грн 2. Расчет чистого общего дохода от неполной загрузки зданий и сооружений и потерь при сборе платежей (например, при несвоевременном возобновлении арендного соглашения через изменение арендаторов). ЧОД = ПВД*85% ЧОД = 396000*85%=336600грн
3. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости разделяется на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и цены на строительные работы. Річні витрати, пов`язані з експлуатацією та утриманням будівлі універмагу, складають: - управлінські 22 080 грн; - електроенергія 3700 грн; - теплопостачання 19 100 грн; - водопостачання та каналізація 2500 грн; - земельний податок 1200 грн; - поточний ремонт будівлі 16 000 грн; - пожежна сигналізація, охорона об`єкта 7800 грн; інші витрати 5520 грн Итого 77900грн 77900+1920440=1998340 Чзд - часть зданий, сооружений в соответствии с общей стоимостью. Чзд=77900/1998640=0,04 Чзм - часть земельного участка в соответствии с общей стоимостью. Чзм=1920440/1998640=0,96 4. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода: ВНМ =ЧОД / kкапср где ВНМ - стоимость всего недвижимого имущества. ВНМ =336600/12,5%=2692800грн 5. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью частичного коэффициента: Взм= ВНМ* Чзм Взм= 2692800*0,96=2585088грн 6. Стоимость зданий, сооружений рассчитывается с помощью частичного коэффициента Взд= ВНМ* Чзд Взд= 2692800* 0,04=107712грн Задача 24 Оцінити вартість земельної ділянки Київського зоопарку, який відвідують 75 000 людей на рік. Вартість квитка складає 5 грн., при цьому 4% відвідувачів не сплачують за вхід. Крім того, кожен відвідувач витрачає в середньому близько 6 грн. на їжу та розваги, з яких до зоопарку у вигляді прибутку надходить 40%. Загальні витрати зоопарку складають 295 000 грн на рік. Вартість усіх тварин зоопарку та майна складає 821 500 грн. Ставка капіталізації встановлена на рівні 11,5%
Дата добавления: 2015-05-31; Просмотров: 755; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |