Проблеми набуття права власності на землю за різними правовими формами

Форми: Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

- придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; в тому числі на конкурентних засадах

- передача земелю діл. державної власності у комунальну власність і навпаки;

- приватизації земельних ділянокдерж і комунал власності

- набуття прав на землю за набувальною давністю

- перехід прав на зем діл. у разі набуття права на житл. буд., будівлю або споруду

Правові підстави: юридичні факти; наявність норм в законодавстві

Приватизація земельних ділянок займає важливе місце у реформуванні земельних правовідносин. В Україні вона розпочалася із прийняттям ЗУ «Про форми власності на землю» та нової ред. (від 13.03.1992) ЗКУ 1990 р. і триває досі. Законодавство не пішло шляхом приватизації на основі земельних бонів (такий спосіб первісно передбачався Концепцією роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, ухваленою Постановою ВРУ 31.10.1991), натомість, приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі земель у власність громадянам. Деякі дослідники також відносять до приватизації земель процедури паювання та розпаювання землі (див. тему «Право на земельну частку (пай)»).

Проблема. Відповідно до ч.4. ст.116 ЗКУ, «[п]ередача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один разпо кожному виду використання» (виділення додане - А.М.). Постає питання: як співвідносити «одноразовість» приватизації із фактом приватизації земельних ділянок відповідно до попереднього ЗКУ? Закон обходить дане питання стороною, що дає підстави для повторної безоплатної приватизації. Спеціальні правила існують лише відносно земельних ділянок для ведення ОСГ: ч.6 ст.4 ЗУ «Про особисте селянське господарство» встановлює, що «[г]ромадяни України, які реалізували своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в розмірі менше 2,0 гектара, мають право на збільшення земельної ділянки в межах норм, установлених статтею 121 Земельного кодексу України для ведення особистого селянського господарства».

Процедура приватизації земельних ділянок (йдеться насамперед про т.зв. «повну модель») складається із багатьох стадій, її проходження залежить від багатьох органів. Через таку побудову вона є тривалою, при цьому тривалість та складність процедури не забезпечує законності та обґрунтованості прийнятого рішення, про що свідчать широковідомі факти розбазарювання земель Південного берега Криму, природоохоронних територій в м. Києві тощо.

Приватизація може бути заблокована органами державної влади та місцевого самоврядування на будь-якому етапі, і заявник практично позбавлений ефективних правових засобів захисту свого права на приватизацію земельної ділянки, проголошеного законом. Через численність стадій процедури будь-яке оскарження дій чи бездіяльності лише призводить до подальшого затягування.

Очевидною також є соціальна несправедливість встановлених норм безоплатної приватизації. Теоретично, напр., кожен громадянин може безоплатно отримати присадибну земельну ділянку розміром 0,1 га у місті, 0,15 га у селищі або 0,25 га в селі (ст.121 ЗКУ). Найбільш привабливими є земельні ділянки, розташовані, наприклад, у м. Києві, поблизу моря, в курортних місцевостях тощо, проте ясно, що всі 48 млн. громадян України отримати їх не зможуть. Вартість отриманих земельних ділянок в різних населених пунктах відрізняється у сотні разів.

Давно є визнаним та відомим, що безоплатна за законом приватизація земельних ділянок фактично давно є платною, причому плата може вноситися у різних формах: як «добровільні» внески на розвиток інфраструктури населеного пункту або ж як звичайні хабарі. Це окрім «законних» витрат, наприклад, на виготовлення документації із землеустрою.

Загалом, існуюча процедура приватизації земельних ділянок стимулює корупцію, посилює соціальну нерівність і спрямована на нездоровий та непрозорий перерозподіл основного національного багатства – землі. Від такого становища не виграють ні більшість громадян, що лише теоретично мають право на безоплатну приватизацію, ні держава, яка не отримує жодної винагороди за відчужені землі.

Це зумовлює потребу кардинального перегляду існуючого законодавства про приватизацію земель. На наш погляд, в майбутньому слід запровадити механізм, за якого основним способом, який дозволить забезпечити рівність громадян у питанні приватизації земель, є встановлення норми безоплатної приватизації у грошовому вираженні.

Проблема. Достатньо поширеною є практика визнання договорів про відчуження земельних ділянок дійсними, незважаючи на те, що вони не пройшли державної реєстрації, на підставі ст.220 ЦКУ⁶. Водночас, поширеною є і позиція, за якою у задоволенні позовів про визнання дійсними договорів, що не пройшли державної реєстрації, якщо така вимагається законом, слід відмовляти⁷.

На наш погляд, при встановленні співвідношення між ч.2 ст.220 ЦКУ (яка передбачає можливість визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, за відсутності такого посвідчення) та ст.210 ЦКУ (яка передбачає, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту такої реєстрації), слід мати на увазі наступне. На даний час практично усі правочини, що підлягають нотаріальному посвідченню, підлягають і державній реєстрації. Положення ст.220 ЦКУ були спеціально передбачені з метою сприяти динаміці цивільного обороту, надаючи правового захисту одній стороні майбутнього правочину від недобросовісних дій іншої. Такий захист буде існувати виключно на папері, якщо не стосуватиметься і правочинів, що підлягають державній реєстрації. Видається, що з цих мотивів положення ст.220 ЦКУ повинні вважатися спеціальними і мати перевагу перед положеннями ст.210, особливо враховуючи, що на даний час в Україні ухилення від нотаріального посвідчення правочину завжди буде ухиленням і від його державної реєстрації (див. п.6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затв. ПКМ від 26.05.2004 №671). Ухилитися від нотаріального посвідчення, не ухилившись від державної реєстрації правочину, неможливо. З огляду на це, вважаємо, що ч.2 ст.220 ЦКУ застосовується і щодо правочинів, що підлягають державній реєстрації.

Проблема. КМУ та ФДМУ тривалий час чомусь вважали, що у даному випадку мова йде, насамперед, про продаж земельних ділянок «разом з пакетом акцій» підприємства, що розташоване на земельній ділянці. Про такий оригінальний підхід свідчить низка нормативних актів: ПКМ від 22.02.2008 №110 «Про затвердження Порядку продажу у 2008 році державними органами приватизації земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації», накази ФДМУ від 28.03.2008 №364 «Про затвердження Примірного договору купівлі-продажу земельної ділянки разом з пакетом акцій відкритого акціонерного товариства за аукціоном» та від 21.03.2008 №341 «Про затвердження Примірного договору про надання послуг виконавця аукціону при проведенні аукціону з продажу державними органами приватизації земельних ділянок разом з пакетом акцій відкритого акціонерного товариства».

Концепція продажу ділянок «разом із пакетом акцій» є цілком хибною. Покупець акцій не використовуватиме земельну ділянку відповідного підприємства, тому не має жодної потреби у її придбанні. Більш того, придбання ділянки власником акцій фактично унеможливлює її використання фактичним користувачем - підприємством.

Наскільки нам відомо, жодного випадку продажу земельних ділянок «разом із пакетом акцій» не було.

Схоже, по спливу кількох років уряд все-таки усвідомив нежиттєздатність конструкції продажу ділянки «разом із пакетом акцій». ПКМ «Про затвердження Порядку продажу об'єктів, що підлягають приватизації, разом із земельними ділянками державної власності» від 08.07.2009 №689 передбачає, що земельні ділянки до продажу вносяться до статутного (складеного) капіталу відповідного підприємства (див., зокр., п.п.4, 7, 10 Порядку). Такий підхід є цілком правильним по суті, проте з огляду на положення ст.82 ЗКУ сумнівною є можливість отримання підприємствами, що підлягають приватизації, земельних ділянок у власність. Хотілося б, щоб на практиці перемогло ліберальне розуміння цієї статті.

Дата добавления: 2015-05-31