Проблеми поняття та особливості правового режиму земель населених пунктів

Діючий ЗКУ (на відміну від чинних раніше кодексів) не виділяє землі населених пунктів як окрему категорію земель. Натомість, в окрему категорію виділені землі житлової та громадської забудови.

Поняття «землі населених пунктів» та «землі житлової та громадської забудови» співвідносяться як ціле та частина.

Мотивом законодавчої «заміни» категорії «землі населених пунктів» на «землі житлової та громадської забудови» стало те, що категорія земель населених пунктів виділялася, на думку багатьох вчених, не за критерієм цільового призначення, а за критерієм територіального розміщення. Відзначимо, що виділення земель в окрему категорію – не самоціль, а визнання їх однорідного і усталеного правового режиму, відмінного від режиму інших земель. На наш погляд, у земель населених пунктів такий режим є, а в земель житлової та громадської забудови – немає, адже все, що сказано у ст.39 «Використання земель житлової та громадської забудови» ЗКУ, повною мірою стосується всіх земель населених пунктів: «Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.»

Характерною ознакою земель населених пунктів є входження до їх складу земель різних категорій.

Напр., у межах м. Києва із загальної площі 83,53 тис. га 13,61% - землі під житловою та громадською забудовою, 43,58% - лісовкриті землі, 7,99% - землі водного фонду, 7,06% - ЗСГП, 0,72% - землі історико-культурного призначення, 14,34% - землі, що використовуються для відпочинку (в т.ч. дачні земельні ділянки), 6,34% - землі під промисловою забудовою тощо.

Входження до складу земель населених пунктів різних категорій земель було одним з аргументів на користь невизнання земель населених пунктів окремою категорією земель. Проте варто зазначити, що належність однієї земельної ділянки одночасно до кількох категорій земель – явище поширене і в принципі неминуче (напр., землі лісогосподарського призначення та водного фонду можуть входити до складу земель оборони, природного заповідного фонду тощо).

Проблема. На жаль, законодавство не завжди чітко визначає, як вирішуються колізії між різними правовими режимами земель. Напр., свого часу серйозні проблеми на практиці викликало встановлення співвідношення правових режимів земельної ділянки у межах населеного пункту з її правовим режимом як ділянки водного фонду.

Деякі землі у складі населених пунктів важко віднести до будь-якої із існуючих категорій. Це стосується, зокр., частини т.з. «земель загального користування». Ці землі лише побіжно згадуються у ЗКУ (ч.3 ст.83) і включають, зокрема, вулиці, проїзди, площі тощо.

За видом населеного пункту землі населених пунктів можна поділити на (1) землі міст, (2) землі селищ міського типу, (3) землі сільських населених пунктів (сіл). Такий поділ має важливе значення і впливає на правовий режим відповідних земель насамперед тому, що законодавство передбачає різні правила планування та забудови різних населених пунктів.

Законодавство також передбачає поділ земель населених пунктів на зони. Так, відповідно до п.2.1 ДБН 360-92** територія міста поділяється за функціональним призначенням на сельбищну, виробничу, і ландшафтну рекреаційну зони. Проблемою, на наш погляд, є те, що такий поділ не співпадає із законодавчим поділом земель на категорії. Вирішення цієї суперечності вбачається у відмові від поділу земель на категорії.

На наш погляд, основною особливістю правового режиму земель населених пунктів є обов’язковість їх використання відповідно до містобудівної документації (ст.39 ЗКУ, низка положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

До складу містобудівної документації входить:

· Генеральна схема планування території України;

· схеми планування окремих частин території України;

o схеми планування території на регіональному рівні;

· генеральний план населеного пункту. Невід’ємною частиною генерального плану є план земельно-господарського устрою. Окремі положення щодо змісту плану земельно-господарського устрою передбачені ст.16 ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», відповідно до якої ПКМ від 22.02.2008 №79 затверджено Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту;

· план зонування території (зонінг) – «містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон» (ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»). Режим документації визначений ст.18 Закону;

Особливістю управління є здійснення подвійного планування використання земель: на основі містобудівної та землевпорядної документації. Слід погодитися із негативною оцінкою такого дублювання⁶.

Крім того, дуалізм присутній і у веденні кадастру: крім кадастру земельного, ведеться ще й містобудівний кадастр.

Дата добавления: 2015-05-31