Решение. Образец решения задачи по земельному праву

Образец решения задачи по земельному праву

Дано: Акционерное общество (АО) обладает на праве частной собственности ранее приватизированным нежилым объектом недвижимого имущества (здание), расположенным на непринадлежащем АО земельном участке (ЗУ). АО обратилось в администрацию местного муниципального образования (МО) с заявлением о выкупе ЗУ. Администрация МО отказала в заключении договора купли-продажи ЗУ (договора КП ЗУ), ссылаясь на отсутствие полномочий распоряжаться им. АО обратилось в арбитражный суд с иском к администрации МО о понуждении к заключению договора КП ЗУ. Предполагается, что право частной собственности АО на здание зарегистрировано надлежащим образом, а ЗУ надлежаще сформирован (прошел кадастровый учет).

Задача: решить дело (обосновать и сформулировать резолютивную часть решения суда).

Квалификация отношений и определение применимого права [1].

1. Имеются гражданские правоотношения – имущественные отношения, связанные с правом собственности на здание, реализацией права распоряжаться другим недвижимым имуществом (ЗУ), заключением договора (договор КП ЗУ), причем в обязательном порядке (иск о понуждении). Таким образом, применимыми являются нормы гражданского права, закрепленные в гражданском законодательстве (Гражданский кодекс РФ).

2. Часть названных гражданских правоотношений имеет особый объект (ЗУ), кроме того, имеются отношения, связанные с реализацией компетенции властного органа по управлению землей – земельные отношения. Таким образом, применимыми являются нормы земельного законодательства (Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

3. Отчуждение государственной или муниципальной собственности составляет особую группу отношений – отношения приватизации, которые урегулированы, помимо собственно отраслевого (гражданского и земельного), специальным законодательством (Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»)[2].

Применение законодательства и формулирование проблемы.

Заключение договора КП ЗУ является распоряжением ЗУ. Право распоряжаться ЗУ принадлежит собственнику или лицу, им уполномоченному (ст.ст. 209, 214, 215, 260 ГК РФ, ст. 16 – 19 ЗК РФ). Поэтому необходимо установить собственника ЗУ.

Собственника ЗУ можно установить лишь с учетом правил земельного законодательства о разграничении государственной собственности на землю (п. 2 ст. 16 ЗК РФ). ЗУ может находиться в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности или государственная собственность на него может быть еще не разграничена (находится в неразграниченной государственной собственности).

В зависимости от вида публичной собственности определяется компетентный орган, уполномоченный на распоряжение находящимся в соответствующей собственности ЗУ (ст. 29, ст.ст. 9 – 11 ЗК РФ). Особые правила установлены для определения органа, компетентного распоряжаться ЗУ, находящимся в неразграниченной государственной собственности. Согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ распоряжение находящимися в неразграниченной государственной собственности ЗУ осуществляется органами местного самоуправления МО, если иное не предусмотрено законодательством об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности и ЗУ не находится в пределах Москвы и Санкт-Петербурга.

По общему правилу (ст.ст. 209, 421 ГК РФ) стороны имущественных отношений свободны в заключении договоров, в т.ч. договоров купли-продажи имущества. Случаи, когда заключение договора обязательно для какого-либо лица, могут быть установлены федеральными законами (ст. 445 ГК РФ).

Здесь необходимо учесть факт нахождения в собственности АО здания, находящегося на спорном ЗУ. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ и п. 3 ст. 28 Закона о приватизации собственники зданий, находящихся на государственных или муниципальных землях, обладают правом и обязанностью приобрести такой ЗУ в собственность или в аренду. Право приобретения ЗУ означает обязанность другой стороны такой ЗУ предоставить и заключить соответствующий договор. Согласно ст. 2, п. 2.2. ст. 3 Закона о введение в действие ЗК РФ, абз. 2 п. 3 ст. 28 Закона о приватизации именно собственники зданий вправе выбирать, на каком праве они хотят приобрести ЗУ и, следовательно, какой договор с ними обязаны заключить. Порядок заключения договора КП ЗУ в таких случаях урегулирован п. 7 ст. 28 Закона о приватизации и п.п. 5 – 8 ст. 36 ЗК РФ, из чего необходимо сделать вывод, что заключение компетентным органом государственной или местной власти договора КП ЗУ с собственником здания является обязательным с точки зрения ст. 445 ГК РФ. Эти органы при уклонении их от заключения договора КП ЗУ (или аренды в соответствующих случаях) могут быть понуждены к заключению договора судом (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом право публичных субъектов заключать договоры, в том числе возможность их понуждения к заключению договоров, ограничены их компетенцией (ст. 125 ГК РФ).

Заключение договора КП ЗУ с собственником здания становится невозможным, если соответствующий ЗУ не подлежит предоставлению в частную собственность. В силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в частную собственность ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Необходимо проверить наличие ограничений на приватизацию ЗУ. Такие ограничения ЗУ установлены, среди прочего, ст. 27 ЗК РФ (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), п. 8 ст. 28 Закона о приватизации (ЗУ лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования; зарезервированные для государственных или муниципальных нужд и некоторые другие).

Резюме.

Проблема состоит в определении собственника ЗУ, органа, уполномоченного распоряжаться ЗУ от имени собственника, установлении наличия или отсутствия ограничений на приватизацию ЗУ. Алгоритм решения проблемы, с учетом оговорки (прим. 1 на стр. 1), складывается из двух шагов.

Первый шаг – установление вида публичной собственности на ЗУ. Если этот ЗУ находится в федеральной собственности или собственности субъекта РФ, то администрация МО не обладает полномочиями по распоряжению ими, следовательно, невозможно понудить ее к заключению договора КУ ЗУ. Если же ЗУ находится в муниципальной или неразграниченной государственной собственности, распоряжение им находится в компетенции МО, следовательно, понуждение к заключению договора КП ЗУ возможно, если нет ограничений на приватизацию ЗУ.

Второй шаг – проверка наличия ограничений по приватизации ЗУ – предоставлению его в частную собственность (изъятие из оборота, ограничение в обороте, резервирование для государственных и муниципальных нужд).

Решения (варианты резолютивной части).

В зависимости от выясненных фактических обстоятельств суд примет одно из следующих решений:

(1) Если ЗУ находится в федеральной собственности или собственности субъекта РФ, суд на основании ст.ст. 124, 125, 214 ГК РФ, ст.ст. 9, 10, 29 ЗК РФ, ст.ст. 2 и 6 Закона о приватизации откажет в удовлетворении иска.

(2) Если ЗУ находится в муниципальной или неразграниченной государственной собственности и отсутствуют ограничения по предоставлению ЗУ в частную собственность, то суд на основании ст.ст. 124, 125, 215, 445 ГК РФ, ст.ст. 1 (п. 5), 11, 16 (п. 2), 19, 28 (п. 4), 36 ЗК РФ, ст.ст. 2, 6, 28 Закона о приватизации удовлетворит иск полностью и обяжет администрацию МО заключить договор КП ЗУ [3].

(3) Если ЗУ находится в муниципальной или неразграниченной государственной собственности, но есть ограничения по предоставлению ЗУ в частную собственность, то суд на основании ст.ст. 129, 260 ГК РФ, ст.ст. 1 (п. 11), 27, 28 (п. 4) ЗК РФ, ст. 28 (п. 8) Закона о приватизации откажет в удовлетворении иска.

[1] Для целей решения задачи по земельному праву возможно оставить без внимания квалификацию процессуальных отношений, отношений, связанных с управлением АО, и отношений, связанных с распределением компетенции между органами управления МО.

[2] Предвосхищая вопросы о том, как же определить применимое законодательство: в этом и состоит один из основных навыков юриста, приобретаемых при получении им образования – «знать, где искать», т.е. знать основные категории, виды и группы правоотношений и основные законодательные акты. Ну и, начиная с 1990-х, уметь пользоваться справочными правовыми системами.

[3] В идеале тут должна быть оговорка о том, что к иску приложен проект договора КП ЗУ, который соответствует законодательству, в т.ч. в части определения цены выкупа. За такую оговорку был бы бонус в +1 балл на экзамене.

Дата добавления: 2015-05-31