Оценка имущества

В зависимости от целей заказчика оценка обычно производится в отношении:

• материальных активов, в том числе:

• недвижимости, т.е. участка территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями;

• машин и оборудования;

• товарно-материальных запасов и готовой продукции;

• финансовых активов;

• нематериальных активов, в том числе:

• интеллектуальной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест проис­хождения товара, секреты производства или "ноу-хау", программы ЭВМ и базы данных, топология интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятель­ности и др.);

• имущественных прав (права пользования землей, водными и други­ми ресурсами, недрами, имуществом и др.);

• отложенных затрат (организационные расходы, НИОКР и др.);

• деловой репутации предприятия;

• предприятия в целом.

Применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков обычно применяются:

• метод остатка для земли, при котором в первую очередь определя­ется предполагаемый доход от недвижимости в целом, затем определяется доход от зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Доход от самого земельного участка определяется как общий доход за вычетом дохода от зданий и сооружений, а его стоимость — делением дохода на коэффициент капитализации для земли;

• метод сравнения продаж, основанный на сопоставлении данных об имевших место сделках по продаже земельных участков. Для оценки стоимости зданий и сооружений могут применяться следующие методы:

• метод дисконтированных доходов предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, в котором в качестве доходов рассмат­риваются арендная плата, а также ожидаемая стоимость здания по истече­нии принятого срока аренды. В расчетах необходимо также учесть текущие затраты, связанные с коммунальными платежами, ремонтом, налоговые выплаты и др.;

• метод прямой капитализации позволяет определить стоимость зда­ния при условии, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок, размер которой останется неизменным;

• метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точное представление о стоимости земельного участка;

• метод сравнения продаж предполагает использование в качестве единицы измерения 1 кв. м площади либо 1 куб. м объема здания;

• метод удельных затрат на единицу площади или объема предпола­гает использование нормативов затрат на 1 кв. м площади здания для определения его сметной стоимости;

• метод разбивки на компоненты предполагает разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, каркасы, лестницы и площадки, перекрытия, кровля, перегородки, полы, окна, двери, отделка, водо-, газо-, тепло-, электроснабжение, канализация, лифты, благоустройство, внешние сети и др.), для оценки которых соби­рается информация от субподрядчиков;

• метод сметного расчета предполагает составление сметы на стро­ительство здания, что является наиболее трудоемким, но точным расчетом.

Оценка стоимости машин и оборудования основывается на достоверном знании технических характеристик оцениваемых объектов. Это позволяет применять следующие основные методы оценки.

Метод прямого сравнения предполагает определение аналога, наиболее близкого к оцениваемому объекту.

Метод расчета по удельным ценовым показателям позволяет рас­сматривать стоимость объекта как совокупность его технических характе­ристик.

Корреляционный метод является наиболее трудоемким и результатив­ным при наличии достаточного массива исходных данных. При этом в качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования. Далее применяется стандартная последователь­ность построения статистических моделей:

• формирование однородной совокупности объектов;

• отбор основных независимых параметров, влияющих на стоимость объекта;

• выбор и обоснование типа регрессии;

• математическая обработка данных и получение корреляционных мо­делей;

• применение корреляционной модели для расчета вероятной стоимости оцениваемого объекта и анализ результатов.

Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качестве базы сравнения берется запрашиваемая у предприятия-из­готовителя цена, к которой прибавляются затраты на транспортировку и установку оборудования.

Метод расчета себестоимости по укрупненным нормативам основан на технологической общности многих видов машин и оборудования. Оп­ределение сметной стоимости осуществляется в разрезе статей: материалы, комплектующие изделия, заработная плата и косвенные расходы.

Ресурсно-технологический метод позволяют напрямую учесть влияние конфигурации (комплектующих) на стоимость объекта оценки.

Индексный метод представляет собой определение базовой стоимости объекта оценки, и ее перемножение на индекс изменения цен, например публикуемый органами Госкомстата.

Оценка предприятия (бизнеса) в целом

При оценке стоимости предприятия в целом оценщики должны рассмат­ривать его как единый имущественный и производственный комплекс. При этом применяются следующие методы:

• чистой стоимости активов;

• рыночных сравнений;

• доходный.

Метод чистой стоимости активов позволяет определить стоимость предприятия как сумму цен реализации (или восстановления) активов предприятия за вычетом суммы обязательств. Этот метод опирается на затратный подход. При этом исходят из того, что рыночная стоимость предприятия (и соответственно его акций) зависит в первую очередь от того, насколько велика имущественная ценность его активов. Поэтому центральное положение здесь занимает поэлементный расчет стоимости собственных активов предприятия по состоянию на дату оценки.

Реализация метода предполагает:

• анализ статьи раздела "основные средства" актива последнего баланса предприятия и определения их современной рыночной стоимости. На этом этапе рассчитывают отдельно текущую стоимость земельного участка, зданий и сооружений, машин и оборудования, нематериальных активов по тем правилам, которые были описаны выше в данной главе. Для всех элементов активов, кроме земли, определяется остаточная стоимость;

• переоценку и корректировку оборотных активов. Переоценивают про­изводственные запасы, при этом непригодные и устаревшие запасы списы­вают, а пригодные — переоценивают по современным ценам. Если пред­приятие владеет ценными бумагами других предприятий, то эти активы пересчитывают с учетом текущего курса этих бумаг. Нехарактерные дохо­ды из баланса исключают, а нехарактерные убытки, наоборот, включают. Исключают безденежную дебиторскую задолженность;

• расчет суммы скорректированных активов;

• анализ и корректировку долговых обязательств предприятия (креди­торская задолженность);

• получение чистой стоимости собственных средств предприятия как разности между скорректированными активами и уточненными долговыми обязательствами. Стоимость деловой репутации приплюсовывают к рас­считанной стоимости собственных средств.

Метод чистой стоимости активов по сравнению с другими методами дает наиболее пессимистическую оценку, независимую от рыночной конъюнк­туры, но требует большой аналитической работы с отчетными документами предприятия.

Метод рыночных сравнений является общим способом определения оценочной стоимости предприятий, долей в капитале предприятий и ценных бумаг, эмитируемых предприятиями, основанным на сравнении данного предприятия с аналогичными компаниями, долями в их капитале и ценными бумагами, которые были реально проданы на рынке.

Компания, используемая для сравнения с оцениваемым предприятием, должна представлять собой надежную базу для сравнения по инвестици­онным характеристикам. Следует прежде всего искать компании в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие. Однако, если по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, можно рассматривать другие компании, сходные с оцениваемой по таким инвес­тиционным характеристикам, как рынки сбыта, продукция, темпы роста, зависимость от циклических колебаний рынка и др.

При наличии различий в методах ведения бухгалтерской отчетности между оцениваемым предприятием и компаниями, отобранными для сопо­ставления, следует внести поправки в соответствующие статьи финансовых отчетов, чтобы максимально снизить влияние этих различий на стоимост­ные показатели. Кроме того, следует провести корректировки чрезвычай­ных и единовременных статей финансовых отчетов (доходов и расходов).

Непосредственное определение величины стоимости оцениваемого предприятия производится на основе применения к нему одного или нескольких оценочных коэффициентов-мультипликаторов, рассчитанных по данным о сопоставимых компаниях и представляющих собой в общем виде отношение фактической цены продажи компании и одного из ее финансовых показателей. Наиболее часто применяется мультипликатор (рыночная цена/доход акционеров на акцию), который характеризует мнение участников рынка ценных бумаг о перспективах роста предприятия и уровне его риска. Среди других финансовых показателей применяют: доход до выплаты процентов по кредитам и налогов, прибыль до выплаты налогов плюс амортизация, балансовая стоимость, прибыль, денежный поток, валовая выручка и т.д.

Использовав разные мультипликаторы, получают несколько значений текущей стоимости предприятия, в качестве конечного результата берут обычно среднее значение. Надежность расчетов значительно повышается, если удается подобрать не одно, а несколько аналогичных предприятий и путем сравнения с каждым из них получают несколько оценок стоимости предприятия, из которых на основе анализа выбирают наиболее приемле­мую величину.

При этом оценщик должен учитывать остающиеся количественные и качественные различия между оцениваемым предприятием и сопоставимы­ми компаниями и при необходимости корректировать величину избранного оценочного коэффициента.

После определения показателя стоимости методом рыночных сравнений следует сделать соответствующие поправки на действие таких факторов, как наличие или отсутствие контрольного пакета акций, а также на уровень ликвидности.

В рамках доходного подхода возможно применение как метода капи­тализации дохода (прибыли), так и метода дисконтирования будущих доходов (прибылей). При использовании метода капитализации репрезен­тативная величина дохода за один временной промежуток пересчитывается в стоимость предприятия с помощью коэффициента капитализации.

Метод дисконтирования будущих доходов основан на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в стоимость при помощи ставки дисконта.

Ожидаемые доходы рассчитываются с учетом ретроспективных данных о деятельности предприятия, его доли на соответствующем рынке, перспек­тив развития отрасли в целом и непосредственных конкурентов, а также общеэкономических показателей.

При пересчете прогнозных доходов в стоимость предприятия учитыва­ются предполагаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, относительный риск неполучения этих доходов, а также стои­мость денег во времени.

При определении величины коэффициента капитализации и ставки дисконта оценщику следует руководствоваться такими показателями, как среднерыночные ставки процента по кредитам, ставки дохода по безрисковым вложениям, ожидаемые инвесторами ставки дохода по альтернатив­ным инвестициям.

В результате оценок необходимо получить обоснованное согласование расчетных оценок стоимости активов (предприятия), полученных в ре­зультате использования различных методов оценки, исходя из относитель­ных весов, придаваемых каждому методу. При этом в качестве окончатель­ного заключения об оценке стоимости предприятия могут выступать как единая величина, так и диапазон стоимостей.

В табл. приведена типовая структура отчета по оценке предпри­ятия как имущественного и производственного комплекса.

Таблица

Дата добавления: 2015-05-26