Договор аренды (общие положения)

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально их долям.

Договор пожизненной ренты прекращается смертью последнего ее получателя.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.

Сумма ежемесячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

Плательщик не вправе требовать выкупа ренты.

Требования, которые вправе предъявить получатель пожизненной ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств:

- о выкупе ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

- о расторжении договора и возмещении убытков;

- о возвращении бесплатно переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Субъектом - получателем ренты может быть только гражданин. Предметом передачи по договору является только недвижимость.

Стоимость общего объема содержания является существенным условием договора, наряду с другими существенными условиями, указанными выше. Содержание состоит в удовлетворении потребностей в жилище, питании, одежде, уходе.

Минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда. Возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами, но такая замена должна быть заранее предусмотрена в договоре.

Плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания.

Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

Случаи, при которых договор пожизненного содержания с иждивением прекращается:

- смерть получателя ренты;

существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств (в
этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под
выплату содержания недвижимого имущества, либо выплаты ему выкупной
цены; если недвижимость передавалась за плату, предъявивший требование о ее возврате обязан возвратить плательщику ренты уплаченную за недвижимость сумму).

При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации
расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование.

Аренда консенсуальный, взаимный, возмездный договор.

Стороны договора: арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо, арендодателем - лицо, имеющее титул собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т.е. о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.

Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Предмет аренды должен быть четко определен в договоре, в противном случае договор будет считаться незаключенным.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону: по движимому имуществу - за один месяц, а по недвижимости - за три месяца. Иной срок для предупреждения о прекращении договора может быть установлен законом (например, для проката) или самим договором.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

Если договор истек, а арендодатель не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок (данное правило не применяется, если законом установлены предельные сроки аренды).

Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора аренды. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее года.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то в случаях, предусмотренных законом, договор подлежит государственной регистрации.

Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество).

Переход права собственности (право хозяйственного ведения, права

оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в аренде, а также внесение его в качестве вклада в уставный капитал допустимы только с согласия арендодателя (отвечать за это имущество перед арендодателем будет сам арендатор, а не субарендатор).

Условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий). Если плата не определена, то применяются условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Обязанности арендодателя: передать имущество в состоянии, определенном условиями договора; производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре); предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество; возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности арендатора: использовать имущество в соответствии с договором и его назначением; своевременно вносить арендную плату; производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества; возвратить имущество в состоянии, определенном условиями

договора, или в состоянии нормального износа; при невозврате имущества в установленный срок, внести арендную плату за все время просрочки.

Дата добавления: 2015-05-29