Определение стоимости сравнительным подходом

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных печатных изданий и сайтов Internet (www.dm-realty.ru, www.cian.ru, www.irr.ru и др.).

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения за 1 сотку/1 кв.м площади объекта.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости объекта недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1) права на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия сделки;

4) дата продажи;

5) местоположение;

6) площадь;

7) наличие коммуникаций;

8) состояние.

Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи в период проведения оценки. Для проведения корректной оценки необходимо не менее трёх сопоставимых объектов. Аналоги были выбраны из достаточно большого количества предложений по продаже. Преимущество отдавалось сопоставимым объектам схожим с оцениваемым по местоположению, назначению, физическим и прочим характеристикам. В объявлениях по выбранным объектам указаны все необходимые для оценки параметры, также оценщиком производился обзвон по указанным в объявлениях телефонам, с целью уточнения данных. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости Объекта оценки при использовании сравнительного подхода представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

V = S х P, где:

V – рыночная стоимость Объекта оценки;

S – площадь;

Р – среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 сотки/1 кв.м сопоставимых объектов.

Определение скорректированных стоимостей 1 сотки/1 кв.м сопоставимых объектов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:

, где

Р₁ – начальная стоимость 1 сотки/1 кв.м сопоставимого объекта (цена предложения);

Р_скорр - скорректированная стоимость 1 сотки/1 кв.м сопоставимого объекта на дату;

П_i….._n– процентные поправки по i – му элементу сравнения;

S – площадь сопоставимого объекта.

При расчете рыночной стоимости 1 сотки/1 кв.м объекта оценки стоимости объектов сравнения корректировались следующими поправками:

Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав, например, право долгосрочной аренды и право собственности. Передаваемые права на Объект оценки – право собственности либо (для земельных участков) право аренды с возможностью пролонгации (сопоставимые объекты отбирались по данному фактору). Корректировка не требуется.

Поправка на условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество.

Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Наиболее типичным случаем нерыночного финансирования является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов.

Оценщиком не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных (покупки осуществляются, как правило, за счет кредитов банков по рыночной стоимости, либо за счет собственных средств). Корректировка не требуется.

Поправка на условия сделки (продажи). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен предложений при выявлении отклонений от рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В данном случае предполагается, что все сделки проводятся в рыночных условиях, в связи с чем, поправка не вводится.

Поправка на дату продажи. Данная поправка учитывает изменение цен на рынке недвижимости. В связи с тем фактом, что период выставления объектов сравнения на рынке соответствует дате проведения оценки, поправка в данном случае не вводилась.

Поправка на категорию земель и назначение (Для земельных участков). Категория и назначение земель сопоставимо, на всех участках возможно строительство объектов коммерческого/производственно-складского назначения. Корректировка не требуется.

Поправка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Поправка на местоположение вводится в том случае, когда, по мнению Оценщиков, характеристика по данному элементу сравнения существенно различается у объекта оценки и у сопоставимого объекта. В данном случае объекты расположены в сопоставимых по привлекательности населенных пунктах оцениваемых регионов. Корректировка не вводится.

Поправка на площадь. Корректировка вводится согласно данным Справочник оценщика недвижимости" Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., том 1.

Корректировка для земельных участков вводится согласно следующей таблице.

Корректировка для объектов производственно-складского назначения вводится согласно следующей таблице.

Поправка на наличие коммуникаций, подведенных к участку. Статистический анализ рынка земельных участков показывает, что наличие электричества повышает стоимость земельного участка на 5-10%, наличие водопровода повышает стоимость участка на 5-15%, участки с подведенным магистральным газом в среднем стоят на 10-30% дороже. Источники: www.irn.ru/articles/33773.html, www.mosposelok.ru/articles/13510.html, http://poselki.ru/pages/usefulinfo/1/7/, www.metrinfo.ru/articles/64078.html, www.irn.ru/articles/34331.html, www.metrinfo.ru/articles/105819.html, www.irn.ru/articles/32420.html, www.decore.ru/stati/chastnyy-dom-i-dacha/stoimost-podklyucheniya-gaza-dokumenty-usloviya-ta/, www.zemer.ru/info/articles/16653/, www.zemer.ru/info/articles/16947/, www.doma555.ru/vse-novosti/novosti/obzor-rinka-zagorodbnoy-nedvishimosti-podmoskoviya.html, www.rway.ru/Bulletines/default.aspx http://portalposelki.ru/news/display/101/, www.1rre.ru/news/doc/64487/, www.poselkimsk.ru/news/%C2%ABdalnie_dachi%C2%BB_ryadom_s_%C2%ABbolshoi_vodoi%C2%BB, www.opin.ru/analitycs/real_estate_market/resident_estate/residential.html.

В данном случае поправка вводится в размере 30% к участкам с коммуникациями по границе.

Для зданий и помещений поправка не вводится, т.к. ко всем объектам подведены центральные коммуникации.

Поправка на уровень отделки (Для зданий и помещений). На основе данных, размещенных на сайте строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как «Маратон» тел. [phone], «Промстрой 1» тел. [phone], «Маршал» тел. [phone], «Холдинг трейдинг» тел. [phone], «Приоритет» тел. [phone] техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:

Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 10 000 руб. за 1 кв.м.

Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 3 000 – 10 000 руб. за 1 кв.м.

Жилое состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад).

Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 1 000 – 3 000 руб. за 1 кв.м.

Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (под отделку) (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 3 000 – 7 000 руб. за 1 кв.м.

Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет от 7 000 руб. за 1 кв.м.

В данном случае все объекты находятся в рабочем состоянии, поправка не вводится.

Поправка на торг. Следует отметить, что в текущих экономических условиях РФ метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу.

Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке земельных участков, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями и исходя из цен предложений, размещенных на сайтах Интернета, а также, согласно данным Справочник оценщика недвижимости" Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., том 1 стр. 62-63. Интервал для скидки на торг на цены земельных участков составляет 8-20%%. Интервал для скидки на торг на цены производственно-складских объектов составляет 10-12%%. В расчете величина поправки на торг принята в размере 10%.

Дата добавления: 2015-05-29