Суборенда землі

Останнє оновлення: 20 серпня 2013

Суборенда землі

·

·

Перегляди: 3455

Суборенда земельних ділянок регламентується ст.774 ЦКУ, ст.8 ЗУ «Про оренду землі»:

«Стаття 8. Суборенда земельних ділянок

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

…

…

Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.

….»

З огляду на таке досить «жорстке» та, до того ж, двозначне регулювання суборенда не набула великого розвитку в Україні.

6. Речові права на чужі земельні ділянки.

Земельний сервітут – «право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)» (ст.98 ЗКУ). Правова природа земельного сервітуту буде детально розглянута у темі «Обмеження та обтяження прав на землю».

Емфітевзис – «відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб»(ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.407 ЦКУ). Правовому режиму емфітевзису присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.33, ст.ст.407-412 ЦКУ.

Проблема. В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва (див. фототаблицю)². Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва «необхідних будинків, господарських споруд тощо» (ч.3 ст.35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію (права користування чужою ділянкою для забудови – див. нижче). Подібна ж ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т.з. складених речових прав³.

Договір емфітевзису, укладений щодо садової земельної ділянки (повну цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

Суперфіцій – відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (таке визначення випливає із ч.1 ст.102-1 ЗКУ, ст.413 ЦКУ). Суперфіцію присвячено ст.102-1 ЗКУ, гл.34, ст.ст.413-417 ЦКУ.

NB. У доктрині земельного права доцільність запровадження у правову систему України емфітевзису та суперфіцію піддається сумніву (Д.В. Бусуйок) «за умов можливості набуття емфітевзису та суперфіцію за ціною, яка дорівнюватиме вартості набуття права власності на землю, а також подібності емфітевзису та суперфіцію до інституту строкової оренди землі»⁴. Вважаємо, що з наведеною позицією можна погодитися, але із застереженнями. По-перше, у разі, якщо в Україні і надалі блокуватиметься створення повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис може стати вимушеною, але ефективною альтернативою купівлі-продажу землі. По-друге, існуюча на сьогодні подібність оренди землі, з одного боку, та емфітевзису та суперфіцію, з іншого – явище ненормальне. Бажано було б, щоб конструкція права оренди землі за вітчизняним законодавством відповідала б усталеним світовим підходам, тобто послідовно відображала б зобов’язальний характер цього права.

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх переліку виключно законом шляхом формулювання закритого переліку (numerus clausus)⁵. Оскільки ці права є абсолютними, тобто встановлюють обов’язок для невизначеного кола осіб, ці особи повинні бути поінформовані про зміст і види таких прав шляхом вказівки у законі.

· концесія земельних ділянок

Ч.2 ст.94 ЗКУ декларує можливість надання земельних ділянок у концесію, проте лише у випадках, обумовлених законом. На сьогодні закон таких випадків не встановлює, і діє загальне правило ч.1 ст.94 ЗКУ, за якою

«1. Для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим Кодексом.»

Аналогічне правила закріплене і у ч.5 ст.3 ЗУ «Про концесії».

Таким чином, на сьогодні концесія не є окремим різновидом права землекористування.

Проблема. М.М. Бахуринська звертає увагу на проблеми, що спричиняються розривом між наданням земельної ділянки в оренду та наданням об’єкту у концесію. Зокр., це призвело до того, що, напр., Концесійний договір на будівництво та експлуатацію нової автомобільної дороги Львів-Краковець від 23.12.1999 був підписаний без укладення договору оренди та відведення відповідної земельної ділянки. Для уникнення подібних ситуацій висловлена слушна пропозиція внести зміни у законодавство, що передбачали б можливість використання земельної ділянки безпосередньо на підставі концесійного договору⁹.

Дата добавления: 2015-05-31