Имущества

Государственного и коммунального

Особенности договора аренды

Понятие аренды государственного и коммунального имущества.

В соответствии со ст. 2 Закона Украины от 10 апреля 1992 г. «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакции Закона от 14 марта 1995 г.) арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Характеристика аренды.

1. Арендой является срочное пользование имуществом.
Срочность означает обязанность арендатора после прекра
щения договора аренды вернуть имущество. Согласно ст. 17
Закона «Об аренде государственного и коммунального иму
щества» срок договора аренды определяется по соглашению
сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о
прекращении или изменении условий договора аренды в
течение одного месяца после окончания срока действия
договора он считается продолженным на этот же срок и на
тех же условиях, которые были предусмотрены догово
ром.

После окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок.

2. Аренда осуществляется на основах оплаты. Арендной
платой является фиксированный платеж, который аренда-

тор платит арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности. При этом арендная плата устанавливается преимущественно в денежной форме, хотя может вноситься и в нату^г сльной форме. Относительно объектов, которые находятся в частной собственности, ставки арендной платы устанавливаются по соглашению сторон и максимальным (минимальным) размером не ограничиваются.

3. При аренде происходит пользование имуществом,
которое необходимо «для осуществления предприниматель
ской и иной деятельности». Этот «деятельностный» аспект
подчеркивает общественно полезную цель аренды государ
ственного и коммунального имущества, возможность вы
хода с ее помощью на рынок, не ограничиваясь использо
ванием объекта аренды для собственных (внутренних) по
требностей арендатора.

4. Законодательство устанавливает ограниченный пере
чень государственного и коммунального имущества, кото
рое может быть объектом аренды. В соответствии со ст. 4
Закона «Об аренде государственного и коммунального иму
щества» объектами аренды являются:

— целостные имущественные комплексы предприятий,
их структурных подразделений (филиалов, цехов,
участков);

— недвижимое имущество (здания, сооружения, поме
щения) и прочее отдельное индивидуально обособлен
ное имущество предприятий;

— имущество, не вошедшее в уставные фонды хозяйст
венных обществ, созданных в процессе приватизации
(корпоратизации).

5. Статьей 5 Закона «Об аренде государственного и ком
мунального имущества» в императивном порядке опреде
лены органы, правомочные быть арендодателями государ
ственного и коммунального имущества:

— Фонд государственного имущества Украины, его ре
гиональные отделения и представительства — в от
ношении целостных имущественных комплексов
предприятий, их структурных подразделений и не
движимого имущества, а также имущества, не вошед
шего в уставные фонды хозяйственных обществ,
созданных в процессе приватизации (корпоратиза
ции), которое является государственной собственно
стью, кроме имущества, относящегося к имуществен-

ному комплексу Национальной академии наук Украины;

— органы, уполномоченные Верховной Радой Автоном
ной Республики Крым и органами местного само
управления управлять имуществом, — в отношении
целостных имущественных комплексов предпри
ятий, их структурных подразделений и недвижимого
имущества, принадлежащего соответственно Авто
номной Республике Крым или находящегося в ком
мунальной собственности;

— предприятия — в отношении отдельного индивиду
ально обособленного имущества и недвижимого иму
щества, общая площадь которого не превышает 200
кв. м на одно предприятие, а с разрешения вышеупо
мянутых органов — также в отношении структурных
подразделений предприятий (филиалов, цехов, уча
стков) и недвижимого имущества, которое превыша
ет площадь 200 кв. м.

Круг потенциальных арендаторов государственного и коммунального имущества не ограничивается. В соответствии со ст. 6 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» ими могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения, другие юридические лица и граждане Украины, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства. При этом физическое лицо, которое желает заключить договор аренды государственного имущества с целью использования его для предпринимательской деятельности, до заключения договора обязано зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности.

6. Законодательство не содержит прямого указания на то, в какой форме должен заключаться договор аренды государственного и коммунального имущества. Однако согласно ст. 12 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. Термин «подписание» указывает на обязательность заключения договора аренды в письменной форме, а также на то, что он является консенсуальным.

70. Понятие и признаки договора лизинга

Понятие лизинга.

Общее определение лизинга содержится в ст. 292 ХК, в соответствии с которым лизингом считается хозяйственная деятельность, направленная на инвестирование собственных или привлеченных финансовых средств и состоит в предоставлении по договору лизинга одной стороной (лизингодателем) в исключительное пользование другой стороне (лизингополучателю) на определенный срок имущества, которое принадлежит лизингодателю или приобретается им в собственность (хозяйственное ведение) по поручению или по согласованию с лизингополучателем у соответствующего поставщика (продавца) имущества, при условии уплаты лизингополучателем периодических лизинговых платежей. Это определение воспроизведено в ст. 806 ГК, которая, правда, называет передачу в лизинг имущества, которое принадлежит лизингодателю, «прямым», а имущества, которое специально приобретается для передачи в лизинг известному лизингополучателю, — «косвенным» лизингом, четко выделяя виды лизинга:

1. Прямой лизинг — предусматривает передачу лизин
годателем лизингополучателю собственного имущества,
приобретенного без предшествующей договоренности с
лизингополучателем. Отношения прямого лизинга регули
руются указанными выше общими положениями ХК, ГК с
учетом положений о найме (аренде), а также в соответст
вующих случаях — общих положений о купле-продаже и
положений о договоре поставки.

2. Косвенный лизинг — предусматривает передачу ли
зингодателем лизингополучателю имущества, приобретен
ного им в собственность (хозяйственное ведение) по поруче
нию или по согласованию с лизингополучателем у соответ
ствующего поставщика (продавца) имущества. В отличие
от прямого лизинга, отношения косвенного лизинга регу
лируются, кроме общих положений указанных выше нор
мативных актов, специальным актом — Законом Украины
от 16 декабря 1997 г. «О финансовом лизинге» (в редакции
Закона от 11 декабря 2003 г.), согласно которому он назы
вается «финансовым лизингом». В соответствии со ст. 1
этого Закона по договору финансового лизинга лизингода
тель обязуется приобрести в собственность вещь у продавца

(поставщика) согласно установленным лизингополучателем спецификациям и условиям и передать ее в пользование лизингополучателю на указанный срок, но не менее, чем на один год за установленную плату (лизинговые платежи).

Характеристика лизинга.

1. Лизингом является хозяйственная деятельность. Со
ответственно, такая деятельность должна отвечать требо
ваниям ст. 3 ХК, в частности, осуществляться субъектами
хозяйствования. Однако это положение правомерно только
в отношении прямого лизинга.

Из определений финансового лизинга, а также его субъектов, которые содержатся в Законе «О финансовом лизинге», следует, что финансовый лизинг не обязательно представляет собой хозяйственную деятельность, а сторонами соответствующего договора могут быть лица, наличие статуса субъектов хозяйственной (в частности, предпринимательской) деятельности у которых не является обязательным. Так, его субъектами могут быть лизингодатель — юридическое лицо, которое передает право владения и пользования предметом лизинга лизингополучателю; лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое получает право владения и пользования предметом лизинга от лизингодателя; продавец (поставщик) — физическое или юридическое лицо, у которого лизингодатель приобретает вещь, передающуюся в дальнейшем в качестве предмета лизинга лизингополучателю; другие юридические или физические лица, которые являются сторонами многостороннего договора лизинга. Вместе с тем, в договоре прямого лизинга имеют право принимать участие только субъекты хозяйственной деятельности, учитывая то, что Закон «О финансовом лизинге» не распространяется на соответствующие отношения.

Законом «О финансовом лизинге» предусмотрена особенность в отношении одного из субъектов косвенных лизинговых отношений — лизингодателя. Им в соответствии со ст. 4 Закона может быть исключительно юридическое лицо. Институт прямого лизинга таких ограничений не предусматривает, разрешая быть лизингодателями физическим лицам — субъектам предпринимательской деятельности.

2. Лизингом является деятельность, направленная на
инвестирование собственных или привлеченных финансо-

вых средств. Это положение правомерно применять как в отношении прямого, так и финансового видов лизинга.

Статья 2 Закона Украины от 18 сентября 1991 г. «Об инвестиционной деятельности» под инвестированием понимает совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства относительно реализации инвестиций, т. е. всех видов имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладываются в объекты предпринимательской и иные виды деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект.

3. По договору прямого и финансового лизинга лизин
годатель передает лизингополучателю имущество (предмет
лизинга).

В соответствии с ч. 3 ст. 292 ХК предметом договора прямого (финансового) лизинга может быть непотребляемая индивидуально определенная вещь и отнесенная, согласно законодательству, к основным фондам.

4. Имущество, которое передается в прямой (финансо
вый) лизинг, должно быть собственностью лизингодателя
или приобретаться им в хозяйственное ведение.

Этот признак является тем критерием, по которому прямой лизинг отличается от финансового. По условиям прямого лизинга лизингодатель инвестирует собственные или привлеченные финансовые средства с целью приобретения (получения в хозяйственное ведение) имущества без предварительного согласования с лизингополучателем.

При финансовом лизинге лизингодатель приобретает в собственность вещь, которая становится предметом лизинга, у продавца (поставщика) для последующей ее передачи лизингополучателю.

Во-первых, это означает, что в отношениях финансового лизинга могут принимать участие несколько сторон: лизингодатель, лизингополучатель, продавец (поставщик) имущества и т.п. Это, в свою очередь, свидетельствует о множественности субъектов отношений финансового лизинга (см. признак 1).

Во-вторых, характерным признаком финансового лизинга является первоначальное приобретение лизингодателем на соответствующем правовом основании имущества у продавца (поставщика) по заказу лизингополучателя, что, в свою очередь, связано с инвестированием средств лизингодателя (см. признак 2). При этом предмет лизинга лизин-

годателем может приобретаться как в собственность (ч. 2 ст. 1), так и в хозяйственное ведение (ч. 2 ст. 2 Закона «О финансовом лизинге»). В последнем случае отношения регулируются по правилам, установленным для регулирования отношений, которые возникают в случае возникновения права собственности на предмет договора лизинга, кроме права распоряжения предметом лизинга.

Лизингодатель в договоре финансового лизинга приобретает имущество согласно установленным лизингополучателем спецификациям и условиям. То есть, в отличие от институтов найма (аренды), а также прямого лизинга, которые характеризуются наличием у наймодателя (арендодателя, лизингодателя) предмета найма (аренды, прямого лизинга), лизингодатель по договору финансового лизинга принимает от лизингополучателя предварительный заказ на соответствующее имущество, необходимое последнему, и после выполнения заказа передает ему это имущество (см. признак 2).

5. По договору прямого (финансового) лизинга лизингодатель передает лизингополучателю имущество в пользование.

Пользование предметом лизинга является квинтэссенцией отношений, которые складываются между сторонами договора лизинга как разновидности договора найма. После окончания срока договора финансового лизинга имущество, которое составляет предмет прямого (финансового) лизинга, возвращается лизингодателю.

В свою очередь, вышесказанное не означает полный запрет на переход права собственности на предмет лизинга от лизингодателя к лизингополучателю. Часть 2 ст. 8 Закона «О финансовом лизинге» прямо предусматривает возможность заключения сторонами договора финансового лизинга договора купли-продажи предмета лизинга. В этом случае право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю с момента уплаты им определенной договором цены, если договором не предусмотрено иное. Что касается прямого лизинга, то переход права собственности на предмет лизинга возможен на основании ст. 705 ГК; в этом случае если условие относительно купли-продажи содержится в самом лизинговом договоре, по терминологии ГК подобный договор будет называться «договор найма-продажи».

6. Прямой и финансовый виды лизинга предусматри
вают срочное пользование предметом лизинга. В отличие
от прямого лизинга, в отношении которого законодатель
ством не установлены четкие сроки пользования, законо
дательство о финансовом лизинге четко устанавливает
минимальные пределы такого срока — 1 год. Максималь
но срок пользования предметом финансового лизинга не
ограничен.

7. Имущество передается лизингополучателю при усло
вии оплаты им периодических лизинговых платежей. Их
сумма нормативно не установлена и определяется по согла
шению сторон.

8. В отличие от прямого лизинга, отношения при котором
оформляются двусторонними договорами между лизинго
дателем и лизингополучателем, оформление отношений
финансового лизинга осуществляется в форме многосторон
него договора с участием лизингодателя, лизингополуча
теля, продавца (поставщика) предмета лизинга и т.п.

Форма лизингового договора зависит как от вида лизинга, так и от того, какое имущество передается в лизинг. При определении формы договора необходимо руководствоваться соответствующими положениями ГК.

Так, например, при передаче в прямой лизинг здания или другого капитального сооружения соответствующий договор заключается в письменной форме (ч. 1 ст. 793 ГК). Однако, если это здание, сооружение передается на условиях финансового лизинга (на срок три года и более) или в прямой лизинг на тот же срок, договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793) и государственной регистрации (ст. 794 ГК).

Договор прямого (финансового) лизинга считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и, таким образом, является консенсуальным.

Дата добавления: 2015-05-31