Сервітут : поняття, види, підстави виникнення, припинення та його захист

Відмовившись від винесення у заголовок гл.32 ЦК традиційно­го терміна "сервітут", вітчизняні законодавці назвали її "Право ко­ристування чужим майном". Можливо, з цих міркувань у ЦК від­сутнє і визначення сервітуту, хоча у ст.401 ЦК поняття "сервітут" та "право користування чужим майном" вживаються як рівнозначні.

Отже, сервітут – це право обмеженого користування чужими речами (майном) з певною метою і у встановлених межах. Призна­чення сервітуту – дозволити суб'єкту сервітутного права користу­ватися природними властивостями речі, щодо якої встановлено сервітут.

Суб'єктами сервітутних правовідносин є власник або законний володілець речі та суб'єкт сервітутного права на неї – сервітуарій. Володільцем у цьому разі визнається особа, володіння якої виник­ло на підставі договору з власником або особою, якій майно пере­дано власником, а також на інших підставах, встановлених зако­ном, за наявності відповідних повноважень від власника. Спеціаль­не правило міститься у законодавстві стосовно такого об'єкта сер­вітуту, як земельна ділянка: згідно зі ст.100 ЗК сервітут на земель­ну ділянку встановлюється виключно за домовленістю між власни­ками земельних ділянок. Щодо іншого нерухомого майна зо­бов'язаною особою може бути як власник, так і будь-який закон­ний володілець цього майна.

Об'єктом сервітуту є нерухомість, яка належить на праві влас­ності іншій (не тій, що претендує на сервітут) особі.

Згідно зі ст.397 ЦК сервітут може бути встановлений щодо зе­мельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може та­кож належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділян­ки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Отже, ЦК визнає існування двох видів сервітутів

– земельних (або ж предіальних) та

– особистих (персональних).

Підставою для поділу є спосіб визначення особи сервітуарія. Якщо сервітут вста­новлюється щодо визначеного майна в інтересах певної особи, то він є особистим (персональним). Якщо на користь власника (воло­дільця) визначеного майна (але не конкретно визначеної особи) – земельним (предіальним).

Особливості земельного (предіального) сервітуту полягають у такому:

1) тут ніби мають місце "відносини між ділянками";

2) такі відносини є тривалими; зазвичай сервітути встановлю­ються на тривалий строк або взагалі без вказівки строку;

3) такий сервітут є неподільним: при поділі ділянки сервітутне право зберігається в цілому.

Володільцем за земельним сервітутом є власник (володілець) зе­мельної ділянки або іншої нерухомості, для забезпечення користу­вання якою встановлено сервітут (панівна річ) за рахунок встанов­лення обмежень у користуванні іншим майном (обслуговуючим). Потреба у земельному сервітуті пов'язана з існуванням двох земельних ділянок, які знаходяться по сусідству, або іншим чином зобов'язані одна з одною.

Типовим для вітчизняного цивільного законодавства земельним сервітутом є передбачене ст.404 ЦК право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном, яке полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередач, зв'язку і трубопроводів, водопостачання, меліорації тощо.

Характерними ознаками особистого (персонального) сервітуту є, що він:

1) не тільки пов'язаний із певним майном, а й належить певній особі;

2) обмежений строком: довічно належить певній особі і припн­еться її смертю, якщо самим сервітутом не встановлено короткий строк;

3) не має зобов'язально-правового характеру, оскільки сервітуа зберігає права на чуже майно і у випадку переходу його до третьої особи, тобто сервітут "випливає" за речами.

Сервітуарієм за особистим сервітутом є певна особа, інтереси якої забезпечуються за допомогою користування обслуговуючим Вином. Права, які випливають з особистого сервітуту, належать ~ше певній особі і не можуть бути передані сервітуарієм іншій особі, навіть її спадкоємцям. Типовим особистим сервітутом, встановленим вітчизняним цивільним законодавством, є право членів сім'ї власника житла на користування ним. Згідно зі ст.405 ЦК члени сім'ї власника житла, кі проживають разом з ним, мають право на користування остан-ім відповідно до закону.

Суб'єктами цього сервітутного правовідношення є власник житла і члени його сім'ї. Житлове законодавство до членів сім'ї власника жилого приміщення відносить дружину (чоловіка) власника тла (якщо стосовно цього житла у подружжя не виникло права пільної власності), їх дітей та батьків, а також інших осіб, якщо вопи постійно проживають спільно з власником житла та ведуть з им спільне господарство — ч.2 ст.64, ч.З ст.156 Житлового кодексу (ЖК) УРСР. Об'єктом цього сервітуту є частина жилого приміщення, визначена власником житла (жилий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання у них).

Встановлення сервітуту можливе: 1) договором; 2) законом; 3) заповітом; 4) рішенням суду.

Найпоширенішою підставою встановлення сервітуту є договір, який укладається між особою, яка потребує встановлення сервітуту, і власником (володільцем) обслуговуючої речі. Оскільки у гл.32 ЦК немає загальної вимоги до форми договору на встановлення сервітуту, вона визначається за правилами ст.ст.205-208 ЦК. Проте щодо договору про встановлення земельного сервітуту висувається вимога його обов'язкової державної реєстрації (ч.2 ст.402 ЦК). От­же, він у кожному разі не може вчинятися усно, а має бути пись­мовим і вважається вчиненим з моменту державної реєстрації (ч ] ст.210 ЦК).

Істотними умовами договору про встановлення сервітуту є вка­зівка на предмет сервітутного права, цільове призначення сервіту­ту та розмір плати за користування чужим майном (або вказівка на те, що договір безвідплатний).

У разі виникнення спору підставою встановлення сервітуту є су­дове рішення (ч.З ст.402 ЦК). На цю підставу вказує не лише ЦК, а й спеціальне законодавство. Наприклад, ч.І ст. 100 ЗК передбачає що власник або землекористувач має право вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки. У разі недосягнення домовленості з зазначеного питання він може звернутися до суду. При цьому позивач має довести в суді, що нормальне гос­подарське використання його земельної ділянки або іншої нерухо­мості неможливе без обтяження сервітутом чужого нерухомого майна і що задоволення потреб сервітуарія неможливо здійснити іншим способом.

Закон є окремою підставою встановлення сервітуту. Наприклад, для виникнення сервітутного права користування житлом у членів сім'ї (ст.405 ЦК) достатньою є наявність умов, встановлених зако­ном: спільне проживання члена сім'ї (сервітуарія) власника житла та спільне користування останнім.

Сервітутне право може бути передбачене у заповіті шляхом пря­мого встановлення сервітуту (ст.1246 ЦК) або шляхом вчинення у ньому заповідачем заповідального відказу: зобов'язування спадко­ємців встановити обмежене речове право на користь відказоодержувача та надати останньому обмежене користування певним май­ном, яке входить до складу спадщини (ст.ст. 1237, 1238 ЦК). У та­ких випадках у заповіті має бути зазначено, на користь кого вста­новлюється сервітут, відомості про обслуговуюче майно, вид серві­туту, строк та інші відомості.

Зміст сервітуту становить сукупність прав та обов'язків сервітут­них відносин.

Зокрема зміст сервітуту можуть становити можливість проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуата­ція ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення во­допостачання та меліорації тощо (ст.ст.403, 404 ЦК). Отже, зміст сервітуту визначається насамперед обсягом прав сервітуарія щодо користування чужим майном. В цілому такі права можуть мати або позитивний, або негативний характер. Тобто правомочності серві­туарія можуть полягати або у можливості вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладання лінійних комунікацій тощо), або У можливості вимагати від власника (володільця) обслуговуючого майна утриматися від такого його використання, яке за звичайних

умов він мав би право вчиняти (наприклад, не заважати відведенню води із сусідньої ділянки).

Водночас сервітуарій має певні обов'язки: використовувати майно за цільовим призначенням сервітуту, визначеним у момент становлення сервітуту; вносити власникові (володільцю) плату за користування майном тощо.

При цьому, як випливає із поняття сервітуту (ст.401 ЦК), він завжди полягає у праві користування і ніколи не є правом розпорядження.

Строк, на який встановлюється сервітут, не є істотним елементом його змісту, якщо цей строк не визначений договором або іншою підставою надання сервітутного права. За загальним правилом він вважається встановленим на невизначений строк. Фактично це означає, що він є безстроковим (для земельного сервітуту) або довічним (для особистого сервітуту). Земельний сервітут, встановлений без визначення строку, в ст.98 ЗК має також найменування остійного.

Власник речі має право, якщо інше не передбачене договором бо законом, вимагати від сервітуарія плату за користування май-ом. Розмір плати визначають сторони сервітутних відносин. Безплатність користування сервітутом має бути прямо передбачена у о говорі.

Сервітут не підлягає самостійному відчуженню окремо від май-а, для забезпечення користування яким його встановлено (ч.4.403 ЦК). Отже, він не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави тощо. Водночас він може передаватись будь-яким способом спільно з нерухомим майном, стосовно якого було встановлене право на чужу річ. Таким чином, сервітут має акцесорний податковий) характер щодо первинного права власності на річ, стосовно якої встановлено сервітут.

Слід звернути увагу на те, що встановлення сервітуту на певне майно не позбавляє його власника права володіти, користуватися, розпоряджатися тощо зазначеним майном. Йдеться лише про обмеження можливостей здійснення права власності стосовно майна, щодо якого існує сервітут.

Характерною особливістю сервітутного права, як і кожного права на чужі речі, є його слідування за майном: він зберігає чинність у разі переходу права власності на майно, щодо якого він встановлений, до іншої особи (ч.б ст.403 ЦК). Це правило стосується як особистих, так і земельних сервітутів.

Речово-правова природа сервітутних правовідносин робить можливим використання зобов'язально-правових засобів захисту при виникненні спорів між власником речі та сервітуарієм лише у випадках, прямо зазначених у законі або договорі. Зокрема таке спеціальне правило встановлене ч.7 ст.403, яка передбачає відшко­дування збитків, завданих власникові (володільцю) майна, щодо кого встановлений сервітут, на загальних засадах, тобто за правилами гл.82 ЦК.

Підставами припинення сервітуту є:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмова від нього особи, в інтересах якої встановлений сер­вітут;

3) сплив строку, на який встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлен­ня сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд. Час­тиною 2 ст.405 ЦК встановлений скорочений строк невикористан­ня особистого сервітуту: член сім'ї власника житла, який не вико­ристовує своє право користування ним понад один рік, втрачає сервітут;

6) смерть особи, на користь якої встановлено особистий сервітут.

Сервітут може бути також припинений за рішенням суду на ви­могу власника майна за наявності обставин, які мають істотне зна­чення. Зокрема власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню вка­заної ділянки за її цільовим призначенням.

Цей перелік, встановлений у ст.406 ЦК, має бути доповнений загальними підставами припинення речових прав: знищення май­на, користування яким є змістом сервітутного права; відмова від права, поєднання в одній особі сервітуарія і власника майна, обтя­женого сервітутом, тощо. Визнання недійсним правочину або ро­зірвання договору, що був підставою встановлення сервітуту, при­родно, анулює і сервітут. Наприклад, визнання недійсним запові­ту, в якому передбачено встановлення сервітуту, є підставою при­пинення й самого сервітуту.

3.2.Суперфіцій та емфітевзис: поняття, підстави виникнення, припинення та їх захист.

Суперфіцій – це довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданою відплатно чи безвідплатно особі для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності.

Суб'єктами суперфіціарних відносин є власник земельної ділян­ки, яка надається під забудову, і особа, яка має право використан­ня зазначеної ділянки для забудови (суперфіціарій).

На будівлі (споруди), зведені суперфіціарієм, у нього виникає право власності. Це зумовлює незалежність цих прав від суб'єктно­го складу, оскільки діє принцип: речове право випливає за речами, щодо яких воно встановлене і не пов'язане з носіями цих прав. Від­несення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарію абсолют­ний захист його прав.

Суперфіцій може належати одночасно двом і більше особам. При цьому, безумовно, саме суперфіційне право поділу не підля­гає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою, наданою під забудову одночасно двом і більше особам (наприклад, у разі виникнення з підстав, передба­чених законодавством, права спільної власності на зведену будів­лю (споруду).

Об'єктом суперфіцію є право користування земельною ділян­кою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливіс­тю для суперфіціарія набути право власності на них. При наданні земельної ділянки у користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом їх віднесення до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч.І ст.20 ЗК).

Підставами встановлення суперфіцію є договір між власником ділянки і майбутнім забудовником про встановлення суперфіцію і заповіт.

До істотних умов цього договору належать: відомості про зе­мельну ділянку, про мету її надання, про вид будівництва, що має тут здійснюватися, про умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). У ЦК не передбачена обов'язкова форма договору про встановлення суперфіцію. Але враховуючи ту обставину, що договір про встанов­лення суперфіцію не може бути виконаний сторонами у момент його вчинення, можна дійти висновку, що такий договір має бути лише письмовим.

Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіцію У разі наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зо­бов'язує спадкоємця надати іншій особі право користування для за­будови земельною ділянкою, що входить до складу спадщини.

Існуючий суперфіцій у свою чергу може бути переданий супер­фіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором, що відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути як відплатним, так і безвідплатним. Укладення вказаного договору не вимагає погодження його умов із власником земельної ділянки та є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний пові­домляти власника земельної ділянки про наступне відчуження су­перфіцію, оскільки у ЦК (на відміну від правил про відчуження ем­фітевзису) не закріплене переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки зо­бов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарі­єм, який існував з його попередником відповідно до умов, які ма­ли місце при встановленні суперфіцію.

Існуючий суперфіцій також може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьо­му, оскільки право користування земельною ділянкою для забудо­ви та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов'язаними між собою речовими правами, зазначені права у разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані окремо.

Строк суперфіцію може бути визначеним або невизпаченим. Мінімальний та максимальний строк суперфіцію у ЦК не зазначе­ний. Але при його визначенні сторони мають враховувати, що су­перфіцій є речовим правом, яке встановлюється з метою забудови. І тому надто короткий строк суперфіціарного права не відповідає природі цього інституту, оскільки не дає можливості суперфіціарію реалізувати надане право забудови.

Якщо суперфіцій встановлений на невизначений строк, він вва­жається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сто­рін у будь-який час.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право:

— на одержання плати за користування нею для забудови. Ця плата не є орендною і не є платою за землю, що сплачується окре­мо до бюджету, і не включається до складу вказаної плати за ко­ристування. Сторони самі визначають розмір плати за користуван­ня, періодичність її внесення (разовий або періодичний характер останньої), її форму, умови, порядок та строки виплати тощо. Нев­несення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, але надає власникові землі право вимагати стягнення з су­перфіціарію заборгованості у примусовому порядку;

— на одержання у випадках, встановлених договором, частки від доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об'єктів тощо;

— на володіння та користування ділянкою в обсязі, встановле­ному договором із землекористувачем;

— на розпорядження ділянкою, у тому числі шляхом відчужен­ня іншим особам. При цьому власник повинен попередити набувача ділянки про право суперфіціарія на забудову. Суперфіцій зберігатиме свою силу й для нового власника ділянки, в тому числі і для особи, яка набула землю з публічних торгів. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ді­лянкою (ст.414 ЦК).

На власника земельної ділянки покладаються такі обов'язки:

— надати певну ділянку під забудову у строки, визначені дого­вором про встановлення суперфіцію або заповітом;

— не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою тощо. Проти порушення власником його прав суперфіціарій може захищатися тими ж засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

— використовувати ділянку для забудови (будівництва промис­лових, побутових, соціально-культурних, жилих тощо споруд) від­повідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст.4ІЗ ЦК);

— користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ст.415 ЦК). При цьому мається на увазі використання ділянки не тільки безпосередньо для будівництва, а й для обслуго­вування таких робіт (організації під'їзних шляхів, спорудження тимчасового житла для будівельників тощо);

— набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

— передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту. При цьому особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділян­кою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти влас­ника ділянки про намір передати суперфіцій іншій особі. Відсут­ність такого повідомлення не дає власникові ділянки права оспо­рювати дійсність правочину відчуження суперфіцію та вимагати плати за таке відчуження, як це передбачено у разі продажу емфі­тевзису. Землекористувач повинен лише повідомити власника зе­мельної ділянки про заміну його іншою особою у зобов'язанні оп­лати користування ділянкою (ч.4 ст.415 ЦК).

Суперфіціарій (землекористувач) зобов'язаний:

— вносити плату за користування земельною ділянкою, нада­ною йому для забудови. Оскільки ЦК не встановлює порядку вне­сення зазначеної плати, її періодичності та розмірів, ці питання ма­ють вирішуватися за домовленістю сторін при встановленні супер­фіцію. Плата, її розміри та строки внесення є істотними умовами договору про суперфіцій. Зі змісту ч.4 ст.415 ЦК (де йдеться про обов'язок "вносити плату", а не "внести плату") випливає, що пла­тежі власникові ділянки мають бути швидше не разовими, а періо­дичними;

— вносити інші платежі, встановлені законом. Зазначені обов'язкові платежі визначаються окремими актами законодавства і не включаються до сум плати за користування, яка належить власнику ділянки. Види, розміри та періодичність вказаних обов'язкових платежів встановлюються спеціальним законом ст.415 ЦК);

— почати використовувати земельну ділянку для забудови до пливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію. В

іншому разі можливе припинення суперфіцію з цієї підстави (ст.416 ЦК);

— використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ч.5 ст.415 ЦК). Призначення земельної ділянки виз-

іачається відповідно до норм земельного законодавства та догово-у про суперфіцій, де вказано, з якою метою вона йому надана, окрема порушенням цієї вимоги буде будівництво споруд промис-ового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового бу-івництва тощо;

— у разі припинення суперфіцію на вимогу власника земельної ілянки знести будівлі та привести ділянку до стану, в якому вона ула до надання її у користування (ч.І ст.417 ЦК).

Суперфіцій припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та су-ерфіціарія. У цьому випадку суб'єкти права власності та речового рава на чужу річ збігаються;

2) спливу строку права користування. Обов'язок власника ді­лянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії суперфіцію може бути передбачений у договорі про суперфіцій;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом ьох років підряд;

5) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідніс­тю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст.350 ЦК);

6) неможливості використання земельної ділянки для забудови (наприклад, внаслідок її забруднення токсичними, радіоактивними речовинами тощо);

7) визнання недійсним правочину, що був підставою встанов­лення суперфіцію;

8) використання земельної ділянки не за цільовим призначен­ням (ч.5 ст.415 ЦК, п."а" ст.143 ЗК);

9) домовленості власника ділянки та землекористувача про при­пинення суперфіцію, вчиненій у такій самій формі, як і договір про встановлення суперфіцію.

За рішенням суду суперфіцій може бути припинений також у інших випадках, встановлених законом (ст.416 ЦК).

Припинення суперфіцію з підстав, зазначених у ст.416 ЦК, крім випадку поєднання в одній особі власника ділянки і землекористу­вача, викликає необхідність вирішення долі зведених на ділянці бу­дівель (споруд), що має робитися відповідно до положень ст.417 ЦК.

Правові наслідки припинення суперфіцію за бажанням сторін (співпадіння власника і суперфіціарія, відмови суперфіціарія від права користування тощо) або внаслідок спливу строку користу­вання визначаються домовленістю між власником земельної ділян­ки та суперфіціарієм.

Така домовленість може мати місце вже при укладенні догово­ру про суперфіцій. У такому разі вона має бути включеною у цей договір як його істотна умова.

Водночас правові наслідки припинення суперфіцію можуть бу­ти визначені за домовленістю сторін договору вже під час припи­нення відносин суперфіцію.

Якщо сторонам не вдалося досягти домовленості, власник зе­мельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки у стан, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо ж знесення будівлі (споруди), розміщеної на земельній ді­лянці, заборонено законом (жилі будинки, пам'ятки історії та куль­тури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вар­тості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування ділянкою може обрати один з таких варіантів:

1) постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена;

2) постановити рішення про викуп власником земельної ділян­ки будівлі (споруди);

3) постановити рішення про визначення умов користування зе­мельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст.417 ЦК). У цьому разі фактично має місце встановлення права користування чужою земельною ділянкою замість суперфіцію. який згідно зі ст.416 ЦК вже припинений.

При виборі варіанту вирішення спору суд враховує: цінність земельної ділянки, вартість збудованих на ній споруд, підстави припинення суперфіцію (ч.2 ст.417 ЦК), вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст.З ЦК) тощо.

Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права во­лодіння і користування чужою земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільово­го призначення.

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогоспо­дарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ді­лянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться У приватній, комунальній або державній власності. До земель сіль­ськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя – рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право володіння та право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо.

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно пере-є іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Водночас реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом (ст. 125 К). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при пе­реході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права не збігаються в часі (ст.334 ЦК).

Емфітевзис може бути переданим іншій особі на підставі дого­вору між попереднім та наступним землекористувачами або на під­ставі спадкування (ч.2 ст.407 ЦК). Зокрема емфітевтичне право мо­же бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в то­му числі предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим, не забороненим законом, способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про пе­редачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчу­ження права користування нею.

Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленіс­тю його сторін. При цьому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк.

Якщо договір про надання права користування чужою земель­ною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на не­визначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст.408 ЦК). Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст та форма визначаються загальними правилами про здій­снення правочинів, встановленими гл.16 ЦК. Власник земельної ділянки має право:

— вимагати від землекористувача використання ділянки за приз­наченням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі має бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК);

— на одержання плати за користування ділянкою. Плата за ко­ристування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові зем­лі, не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюються окремим законом (ч.2 ст.410 ЦК). ЦК не встановлює розмірів плати за користування, її форми, умови, порядок та строки виплати: ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис;

— на переважне перед іншими особами набуття права користу­вання земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі (ч,2 ст.411 ЦК);

— на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі – лаудемії (ч.5 ст.411 ЦК).

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

— надати земельну ділянку в користування;

— не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Навіть у разі порушення емфітевтою умов здійснення права ко­ристування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушен­ня власником його прав землекористувач захищений усіма тими за­собами захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).

Землекористувач має право:

— користуватися земельною ділянкою у повному обсязі відпо­відно до договору та утримувати її за собою (ч.І ст.410 ЦК);

— набувати право власності на плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. Це право логічно випливає з пра­ва користування земельною ділянкою для власних потреб;

— відчужувати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом (ч.І ст.411 ЦК).

Слід зазначити, що остання правомочність землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, вста­новленими на користь власника землі. Зокрема у разі продажу права користування земельною ділянкою власник останньої має переважне перед іншими особами право на його придбання за ці­ною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Для за­безпечення цього права землевласника реалізація емфітевзису шляхом продажу супроводжується ускладненою процедурою. Про­давець емфітевзису зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір продати своє право користування іншій особі з вказівкою ціни, оголоше­ної для продажу, та інших його умов. Власник, який протягом од­ного місяця письмово заявить про свій намір викупити емфітев­зис, зобов'язаний купити його за ціною та на умовах, оголошених для продажу. Якщо власник землі відмовиться від реалізації свого переважного права на купівлю емфітевзису або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле згоду про можливу купівлю за іншою ціною, землекористувач вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю емфітев­зису, потім відмовиться від свого наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, завданої такою відмо­вою (ст.ст.22, 23 ЦК).

У разі продажу землекористувачем емфітевзису з порушенням права власника на переважну купівлю останній може протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов'язків набувача права з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором має сплатити покупець емфітевзису (ст.362, ч.4 ст.411 ЦК).

Землекористувач зобов'язаний:

— вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування, яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі, о підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплює обов'язку користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч.5.411 ЦК);

— ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

— підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

— повідомити власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою. Емфітевзис припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб'єкти права власності і речового права на чужу річ збігаються, а відтак має перевагу більш повне право, тобто право власності;

2) спливу строку, на який було надано емфітевзис, якщо строк було зазначено у договорі про встановлення цього права. У ЦК не передбачений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії емфітевзису. Такий обов'язок може бути закріплений у договорі про встановлення емфітевзису. В разі досягнення сторонами домовленості про подовження строку йдеться про встановлення нового емфітевзису;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а права користування нею (ст.350 ЦК);

4) знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, що включає можливість використання для задоволення сільськогосподарських потреб;

5) визнання недійсним правочину, що є підставою встановлення емфітевзису;

6) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п."а" ст.143 ЗК);

7) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість має бути вчиненою у такій самій формі, як і договір про встановлення емфітевзису.

За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також у інших випадках, встановлених законом (ст.412 ЦК).

Додаткова література:

1. Горонович И. Исследование о сервитутах. — К., 1883.

2. Иеринг Р. Теория владения / Пер. с нем. — СПб., 1895.

3. Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в граждан-ском праве. — СПб., 2001.

4. Копьілов А.В. Вещньїе права на землю. — М., 2000.

5. Петров Д.В. Право хозяйственного ведення и право опера­тивного управлення. — СПб., 2002.

6. Підопригора О.А. Захист володіння за римським правом // Право України. — 1999. — № 8.

7. Погрібний С.О. Володіння у цивільному праві. — Одеса, 2002.

8. Полонский З.Г. Право оперативного управлення государ-ственньїм имуществом. — М., 1980.

9. Талапина З.В. Управление государственной собствсннос-тью. — СПб., 2002.

10. Толстой Ю.К. Социалистическая собственность и оператив-ное управление // Проблеми гражданского права. — Л., 1987.

Дата добавления: 2015-05-31