Привлечение бюджетных ресурсов, государственных и муниципальных инвестиций

Основными источниками государственного (муниципального) финансирования проектов девелопмента недвижимости являются целевые бюджетные программы, внебюджетные инвестиционные фонды, подряды строительства объектов государственного (муниципального) заказа.

В обосновании выделения девелоперу бюджетных ресурсов предпочтительны методы анализа, основанные на современной концепции бюджетирования, такой подход базируется на следующих принципах:

• приоритетность программно-целевых технологий планирования, предполагающих взаимосвязь между распределением бюджетных средств, планируемыми и фактическими результатами их использования — оценочными показателями, отображающими приоритеты государственной (муниципальной) региональной политики;

• расширение полномочий участников бюджетного процесса — органов власти, реализующих функции управления и регулирования рынка недвижимости;

• повышение ответственности органов власти по закрепленным за ними направлениям социально-экономического развития территории;

• четкая привязка ассигнований к функциям, услугам, видам деятельности бюджетных администраторов и распорядителей.

Для представления обосновывающих расчетов на уровне мероприятий и целевых показателей рекомендуется воспользоваться показателями, характеризующими достижение поставленных социальных и операционных целей с привлечением бюджетного финансирования и без него.

Инвестиционные фонды создаются органами государственной (муниципальной) власти для решения инфраструктурных и отраслевых задач: прокладки дорог, подведения инженерных коммуникаций к перспективным площадкам (зонам) строительства и т.д. К финансируемым из них проектам предъявляются жесткие требования к технико-экономической целесообразности использования средств в среднесрочной перспективе от 3 до 5 лет. Вследствие этого может потребоваться определить не только прямой, но и косвенный эффект, учитывающий влияние финансируемых объектов и комплексов недвижимости на показатели развития территории: транспортную доступность и коммунальную оснащенность, количество вновь создаваемых рабочих мест и т.д. В большинстве случаев из государственных и муниципальных инвестиционных фондов финансируются масштабные проекты с нормированным минимальным порогом требуемых инвестиций.

Получение компанией-девелопером подрядов государственного (муниципального) заказа предполагает его участие в конкурсе (тендере), организуемом уполномоченными органами государственной (муниципальной) власти. Такого рода заказы подразумевают низкий уровень финансово-инвестиционных рисков, воздействующих на изменение контрактных условий: объемы и стоимость проектно-изыскательских, строительно-монтажных, пусконаладочных, инженерных, эксплуатационных и иных работ, продолжительность, сроки их начала и окончания.

Получение налоговых льгот и преференций

Использование девелопером налоговых льгот в реализации социально значимых проектов заключается в оптимизации следующих основных составляющих налогообложения недвижимости:

1) объект налогообложения — земля, здания и сооружения, помещения;

2) плательщик налога — владелец недвижимости или собственники объекта в совместной (долевой) собственности, пользователи — арендаторы, управляющая компания и т.д.;

3) налогооблагаемая база — величина недвижимых активов, рассчитываемая в соответствии с установленной и (или) выбранной методикой;

4) льготы, предоставляемые при участии в проектах социально-экономического развития территории, отношения налогоплательщика к определенной категории по специализации или размеру либо с учетом особенностей недвижимости — памятники культуры, архитектуры и т.д.;

5) налоговая ставка, которую по способу определения различают на:

• фиксированную — исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости;

• переменную, определяемую местными властями исходя из предполагаемых бюджетных расходов и налогооблагаемой базы территории, в том числе в пределах ограничений государством минимального и максимального рамочных значений.

Несмотря на наличие преференций, девелопер в обязательном порядке представляет все налоговые декларации, поскольку законодательство, устанавливая льготы, не выводит земли из налогообложения. В случае льгот, предоставляемых органами местного самоуправления или региональными властями, может потребоваться приложение копий документов:

• подтверждающих правомерность освобождения от налогообложения (устав, положение о деятельности юридического лица, паспорт объекта культурного наследия, перечень земельных участков, генплан каждой территории с экспликацией по зданиям, сооружениям и т.д.);

• удостоверяющих отраслевые коды и виды экономической специализации, указанные в учредительных документах, — в отношении налоговых освобождений для налогоплательщиков, выполняющих определенный вид деятельности, например развитие науки для девелопера технопарков и наукоемких производств.

Схемы налоговой оптимизации могут основываться на снижении выплат, связанном с порядком расчета ставки, налоговых обязательств, их зачета и возмещения при дополнительном обременении целевым использованием объектов недвижимости.

Седует разрабатывать механизмы оптимизации платежей по:

• налогам на недвижимое имущество юридических лиц и прибыль организаций при участии в региональных и муниципальных проектах развития территории — стимулирования промышленности, инфраструктуры, торговли и т.д.;

• налогу на недвижимое имущество физических лиц за счет льгот по оценке налогооблагаемой базы по данным технического учета и инвентаризации, а также имущественные вычеты по налогу на доходы при покупке недвижимости.

Дата добавления: 2015-06-04