Государственно-частные партнерства

Государственно-частные партнерства — концессии — в сфере недвижимости представляют собой договорные отношения об использовании, управлении частными компаниями недвижимыми активами, на которые распространяется монополия государства. Именно монопольное право собственности на недвижимость — основная характеристика и отличие концессии от доверительного управления.

Частному инвестору может быть предоставлено право не только на использование уже имеющейся государственной недвижимости, но также на строительство и (или) эксплуатацию создаваемых девелопером и впоследствии передаваемых в собственность государства объектов. Пользование недвижимыми государственными объектами предполагается на временной и возмездной основе, за счет инвестора и на его риск. Механизмы компенсации участия в инвестиционных проектах предусматриваются соответствующим соглашением о разделе продукции при разработке месторождений и недр или о предоставлении услуг, например жилищно-коммунальных. В таком случае инвестор является собственником произведенной продукции (оказанных услуг) и платит государству налоги и согласованное вознаграждение за вверенные ему недвижимые активы и переданные имущественные права.

Приватизация недвижимого имущества

Способы приватизации разделяют на две группы в зависимости от предмета отчуждения государственной (муниципальной) собственности физическим или юридическим лицам имущественных комплексов и участков в распоряжении государственных (муниципальных) организаций или акций открытых акционерных обществ (ОАО), дающие право на управление их недвижимыми активами.

Важным аспектом является принцип ценообразования, в соответствии с которым в приватизации может применяться нормативная минимальная цена продажи (передачи) имущества или начальная цена, устанавливаемая на основании отчета об оценке. В выборе метода приватизации имущественных комплексов государственных (муниципальных) предприятий определяющим критерием является величина уставного капитала. Если он ниже законодательно установленного минимального размера уставного фонда для открытого акционерного общества, то, кроме преобразования в ОАО, собственником дополнительно могут быть использованы следующие способы отчуждения:

• открытый аукцион, где право покупки имущества принадлежит предложившему самую высокую цену претенденту;

• открытый конкурс, при котором победителем становится участник, заявивший наибольшую цену при согласии выполнения необходимых условий в отношении приобретаемых активов;

• внесение объектов в уставный капитал стратегического акционерного общества при его учреждении или оплате дополнительно размещаемых акций.

Для продажи находящихся в государственной (муниципальной) собственности акций применяются следующие способы в зависимости от балансовой стоимости предприятия:

• специализированный аукцион — открытые торги, когда все победители приобретают акции по единой цене;

• продажа за пределами территории посредством использования акций в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами.

Участие девелопера в приватизации недвижимости унитарных предприятий и акций и взаимодействие с ее организаторами (собственниками, агентствами и т.д.) следует организовывать в соответствии с временными и финансовыми особенностями наиболее распространенных способов — конкурсов и аукционов.. Также важно анализировать установленные ограничения, меры регулирования и обременения для приватизируемых объектов. Например:

• охранные обязательства в отношении памятников истории и культуры государственного, регионального и местного значения;

• обеспечение целевого применения объектов социально-культурной и жилищно-коммунальной сферы;

• требования к содержанию комплексов гражданской обороны, имущества мобилизационного назначения и т.д.;

• публичные сервитуты — обязанности собственника допускать ограниченное использование приватизированных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости иными лицами (беспрепятственный доступ, проход, проезд, возможность размещения межевых и геодезических знаков, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации и т.д.).

Дата добавления: 2015-06-04