Оценка объекта, на основе соотношения дохода и цены продажи

Редкие на практике поправки и методы

Алгоритм расчета стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Статистические методы расчета поправок

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

1. Формирование базы данных, сегментирование рынка, отбор 3-5 аналогов.

2. Расчет цены единицы сравнения каждого из отобранных аналогов (обычно 1 кв.м.)

3. внесение поправок.

а) Внесение в цену единицы сравнения аналогов всех процентных поправок.

б) Внесение в скорректированные цены единиц сравнения аналогов относительных денежных поправок

в) переход к площади объекта оценки в целом.

г) Внесение в скорректированные цены аналогов абсолютных денежных поправок.

4. Анализ и согласование полученных результатов, окончательный вывод о стоимости объекта оценки.

Проанализировав все полученные усредненные показатели, оценщик выносит суждение о вероятной итоговой цене объекта оценки. Иногда имеет смысл указать границы доверительного интервала. Итоговый результат всегда дается с некоторым округлением (округление допустимо в пределах 10% вероятной цены). Не всегда расчет средней арифметической применим. Иногда лучше рассчитать среднюю взвешенную, причем взвешивать результаты корректировок необходимо по тем параметрам, поправки на которые не рассматривались (т.е. чем меньше количество и величина поправок вносилась в начальную цену аналога при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных).

Наименьшая алгебраическая сумма всех корректировок. (по модулю, без учета знаков)

Поправка на износ.

Трудно применима, так как необходимы данные о величине износа аналогов, а обычно их нет. Поправкой является процентной, то есть вносится в цену единицу сравнения аналога как коэффициент.

П износ = (100 – И объекта)/(100-И аналога)

С объекта = С аналога * П износ

GRM (gross rental multiplier) или ВРМ (валовый рентный мультипликатор)

ВРМ = (цена продажи) / (потенциальный или реальный валовый доход)

При выборе аналогов необходимо выполнять следующие критерии сопоставимости:

а) Сопоставимость во времени. Если для объекта оценки есть данные о потенциальном валовом доходе, то и по аналогам тоже необходимо взять данные о будущих доходах.

б) Сопоставимость рассматриваемых периодов. Если для объекта оценки определен период в 3 года, то и по аналогам необходимо брать данные за 3 года.

в) Сопоставимость денежных потоков. Различие денежных потоков, потенциальных или реальных, не должно превышать 30%. Если денежные потоки от объекта оценки и аналога разнятся в несколько раз, а то и на порядок, то такой аналог использовать нельзя, так как различны потенциалы доходоприношения.

ВРМ учитывает цены продаж и валовый рентный доход, не принимая во внимание коэффициент операционных расходов или чистый операционный доход. Довольно часто данных о валовом доходе недостаточно, поэтому используют другую единицу сравнения – общую ставку капитализации.

ОАR (overall capitalization rate) или ОСК (общая ставка капитализации)

ОСК = (чистый операционный доход)/(цена продажи аналога) – рентабельность вложений

Пересчет чистого операционного дохода – ЧОД (или NOI – net operation income) в единую сумму текущей стоимости делением на соответствующий коэффициент капитализации является ни чем иным, как капитализацией чистой прибыли, а ОСК – нормой рентабельности вложений.

При использовании ОСК необходимо соблюдать те же критерии сопоставимости.

Дата добавления: 2015-06-04