Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет премии за риск представлен ниже.

Расчет премии за риск вложения в недвижимость

Вид и наименование риска	Категория риска
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный
Ускоренный износ здания	статичный
Недозагрузка площадей	динамичный
Неэффективный менеджмент	динамичный
Криминогенные факторы	динамичный
Финансовые проверки	динамичный
Недополучение денег от покупателей услуг	динамичный
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение балла	5,4
Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	5,4

Определение премии за низкую ликвидность Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:

где:
П – премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

П = 6,9 * 4 / 12 = 2,30%

В докризисный период срок экспозиции Магазина-павильона в исторической части города по данным указанных ниже компаний риэлтеров составлял 1-2 месяца. По данным мониторинга риэлтеров сроки экспозиции в среднем за время кризиса возросли в два раза.

Таким образом, на дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность с учетом развивающегося кризиса принимается равной 2,30%.

Использованы данные АН «___», АН «____», АН «___»

Дата добавления: 2015-06-04