Для начала необходимо: совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки)

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования, на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше не рассматривать для анализа такие сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Элементы сравнения

1.Права собственности на недвижимость.

Сравнение объектов (рекомендуется) проводить при передаче одинаковых прав собственности.

Права могут быть обременены налогом или долгосрочной арендой, в такой ситуации необходимо учитывать добавление текущей стоимости прав арендатора. Расчет трудоемок и сложен.

(Разница между рыночной и договорной арендной платой).

2. Условия финансирования

При введение корректировок необходимо учесть условия финансирования (наличные денежные средства, возврат задолженности, переуступка прав требования, бартер, кредитование). Необходим тщательный анализ. Рекомендуется указывать объекты с одинаковыми условиями финансирования.

3. Корректировка на условия продажи

Наличие специфических, нетипичных отношений между сторонами сделки (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и.т.). Проблематика выявления.

4. Время продажи

Для внесения данной поправки необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. (Более применимо для реально заключенных сделок купли-продажи, для объектов-предложения как правило корректировка равна нулю.)

Как вариант использование ИПЦ (индекса потребительских цен). Данные регулярно опубликовываются Татстатом.

5. Месторасположение

Оказывает существенное влияние на стоимость объекта оценки. Как правило процентная.

Принимается экспертным путем.

Также возможно определять по разнице арендных ставок за кв.м. общей площади сопоставимых объектов в разных районах. Следует понимать, что арендная ставка также зависит и от многих других факторов.

Ø аренда для оцениваемого объекта 500 руб.за кв.м.

Ø для сопоставимого объекта 450 руб.за кв.м.

Месторасположение объекта-аналога хуже, чем у объекта оценки:

К=(500/450)*100%-100%=+11,11 руб.

6. Физические характеристики

выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

-отличие в площадях; отличие в объеме.

- степень износа

- назначение и использование

- состояние

-дополнительные улучшения

- этажность

- высота потолка

- отделка

- коммуникации

- система безопасности

- телефон

- охрана и т.п.

Поправки вносятся только в цену объекта-аналога. (отрицательные и положительные с указанием знака.)

Указание источника информации, откуда взят объект-аналог, в приложение копия.

Дата добавления: 2015-06-04