Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей

Расчет итоговой величины стоимости по затратному подходу

В настоящий момент рыночная стоимость объектов оценки по затратному подходу равна:

Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определили в предыдущем параграфе. Она составила 1 106 873 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:

Таблица 12 - Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

Расчетный параметр	ед. изм.	Расчетное Значение	Примечание
Стоимость земельного участка	руб.	1 106 873	-
Стоимость нового строительства объекта оценки	руб.	1 207 063	-
Накопленный износ	руб.	519 037	-
Стоимость объекта оценки затратным подходом	руб.	1 794 899	-

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом

На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом (таблица 21). Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и их параметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованные сведения агентств недвижимости в журнале "Справочник по недвижимости" от 23 - 30 ноября 2009г.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.

Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Параметры сравнения	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4

Источник информации		Объявление в справочнике по недвижимости, НИАН (www.nian.tv), т.3357005, Ольга Анатольевна	Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89139288148, Ирина Николаевна	Объявление в справочнике по недвижимости, АН "Клбч-Информ, т.2540147, Людмила Анатольевна	Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89137440916
Цена продажи (предложения), руб/м2.		30 833	35 000	35 593	39 655
Передаваемые права	помещ. -собств.	помещ. -собств.	помещ. -собств.	помещ. -собств.	помещ. -собств.
Корректировка на передаваемые права		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		30 833	35 000	35 593	39 655
Условия продажи	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		30 833	35 000	35 593	39 655
Торг		торг	Торг	Торг	торг
Корректировка		-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена		29 291	33 250	33 813	37 672
Дата	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.
Корректировка на дату		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		29 291	33 250	33 813	37 672
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д.	5 - этажный панельный жилой дом	5 - этажный панельный жилой дом	5 - этажный панельный жилой дом	5 - этажный панельный жилой дом	5 - этажный панельный жилой дом
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена
Общая площадь, кв. м.	57,6
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена
Наличие балкона (лоджии)	Есть	есть	Есть	Есть	есть
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена
Этаж	5/5	2/5	4/5	2/5	5/5
Корректировка		-2%	-2%	-2%	0%
Скорректированная цена
Техническое состояние	удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома)	хорошее	Хорошее	Хорошее	хорошее
Корректировка		-10%	-10%	-10%	-10%
Скорректированная цена
Удельный вес		0,2	0,2	0,2	0,4
Скорректированная цена
Средневзвешенное значение за 1кв.м		30 520
Рыночная стоимость, рублей		1 757 952