Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции

субъекты	Цели	функции
Заемщики (залогодатели) — физические лица, заключив­шие кредитные договоры с банками, по условиям кото­рых полученные в виде кре­дита средства используются для приобретения жилья	Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможно­сти лучшего качества при условии выплат по кредиту, не состав­ляющих слишком большую долю дохода	Создание потребности в кредитных ресурсах, на­правление средств на приобретение жилья
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты	Максимизация доходности активных опера­ций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала	Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособ­ности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитова­ния. Оформление кредитного договора и до­говора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды	Максимизация прибы­ли, при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка	Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка
Правительство РФ	Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслужива­ние внутреннего дохо­да; защита интересов инвесторов; обеспече­ние населения жильем	Создание условий для надежного и эффектив­ного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятель­ностью кредиторов; ин­фляционная поддержка сферы материального производства; содейст­вие некоторым группам семей в приобретении жилья
Продавцы жилья — физиче­ские и юридические лица.	Реализация имеющихся жилых помещений и получение максималь­ной прибыли	Обеспечение необходи­мого объема предложе­ния жилья на рынке
Операторы вторичного рын­ка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кре­дитов	Получение прибыли при продаже эмитиро­ванных ценных бумаг инвесторам	Рефинансирование кре­диторов. Эмиссия ипотечных ценных бумаг; привле­чение средств инвесто­ров в сферу жилищного кредитования, оказание кредиторам содействия во внедрении рацио­нальной практики про­ведения операций ипо­течного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискован­ных для кредиторов
Органы государственной ре­гистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним	Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра обремененного залогом	Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обреме­нению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка
Страховые компании	Получение максималь­ной прибыли	Осуществление различ­ных видов страхования: имущества, ответствен­ности, жизни
Оценщики	Получение прибыли	Осуществление профессиональной оценки жи­лых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании
Риелторские фирмы	Получение прибыли	Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредито­вания — органы госрегистрации недвижимости (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юри­дические консультации и т. д.)	Защита прав участни­ков ипотечного креди­тования	Обеспечение юридичес­кого сопровождения сделок с жилыми поме­щениями, регистрации граждан по месту житель­ства (в т. ч. в заложен­ных квартирах и домах), защиты прав несовер­шеннолетних и недее­способных граждан при заключении сделок с недвижимостью

Классификация закладных пока только формируется. Однако если их классифицировать в зависимости от ситуации, в которой они используются, то можно выделить следующие виды:

общая закладная — это займ, который относится более чем к одной части недвижимости при финансировании его модерниза­ции. Займ гарантируется оставшейся частью недвижимости;

комплексная закладная — это займ, который гарантируется не только недвижимым имуществом, но и предметами личной соб­ственности, а также оборудованием, являющимся частью недви­жимости;

открытая закладная — это займ, гарантирующий долговое обя­зательство, выдаваемое кредитору. Процентная ставка на первона­чальную сумму кредита фиксирована, но процент на последую­щие кредиты может равняться текущей процентной ставке. От­крытые закладные часто используются для модернизации имущества. При открытой закладной заемщик может увеличить свой долг до его первоначальной величины после того, как долг был частично выплачен;

перевешивающая закладная — это займ, который дает возмож­ность заемщику, выплачивающему уже полученный ипотечный кредит, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. При этом новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Этот вид залога часто используется при рефинансировании недвижимости или финансировании по­купки недвижимости, когда существующий ипотечный кредит не может быть оплачен

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном рынке обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т.д.

Итак, первичный и вторичный рынки закладных представляют собой взаимосвязанные и взаимообеспечивающие составляющие фондового рынка. На первичном рынке кредитор и заемщик не­посредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, ипотечный банк предоставляет физическим или юри­дическим лицам кредит. В этой схеме два участника: банк и заин­тересованные в кредите лица. На вторичном рынке осуществляет­ся продажа закладных по уже предоставленным ипотечным креди­там. Ипотечный банк выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и продает их другим инвесторам.

Рис. 7. Схема покупки жилого объекта с использованием заемных средств

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

Дата добавления: 2014-01-03