Планирование использования и охраны земель

Разработка и реализация земельной политики требует участия всех уровней государственного управления. Как правило, на национальном уровне определя­ют общие принципы планирования использования и охраны земель для регио­нальных и местных органов власти. Основное внимание при этом уделяют защи­те сельскохозяйственных угодий от экспансии городов, и в последнее время осо­бую значимость приобрели экологические аспекты земельной политики. На ре­гиональном уровне земельная политика приобретает более четкую определен­ность, в частности, посредством разработки региональных планов. В них уста­навливают основные категории долгосрочного территориального развития в со­ответствии с национальными целями земельной политики, а на уровне муници­палитетов разрабатывают местные планы землепользования и выпускают мест­ные директивы, поскольку именно местные органы власти несут ответственность за фактическое административное управление и реализацию земельной полити­ки на их территории.

За рубежом, как правило, существует общее разделение (иногда условное) зе­мельного фонда на отдельные большие группы земель, в основном, трех типов: земли населенных пунктов (земли, подлежащие застройке), земли сельскохозяй­ственного назначения и земли природоохранного (иногда лесохозяйственного) назначения. Эти земли, в свою очередь, могут быть разделены на подгруппы или зоны, различающиеся либо характером использования земель внутри этих под­групп (зон), либо требованиями их охраны. Наиболее широко распространено и детально разработано в большинстве стран разделение земель на зоны различно­го разрешенного использования (зонирование).

Основными проблемами, которые решает законодательство зарубежных стран при разделении земель по признаку их функционального использования, являются:

•сохранение оптимального баланса земель различных групп;

•предотвращение необоснованной конверсии городских земель в земли иных групп (в основном, в земли сельскохозяйственного назначения);

•предотвращение использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях;

•охрана земель, на которых расположены различные природные ресурсы (лес, вода, животный мир), от их урбанизации.

Городское зонирование является наиболее распространенной формой вмеша­тельства государства в функционирование земельного рынка, практикуемого ком­мунами. Оно предусматривает выделение определенных территорий с разрешен­ными видами использования (промышленного, коммерческого или жилищной застройки). Многие зарубежные экономисты убеждены, что зонирование ведет к снижению эффективности землепользования, так как препятствует использова­нию участка наиболее выгодным альтернативным образом. Однако, эти ограни­чения часто оправданы исходя из экологических и других требований, необходи­мых для нейтрализации негативных последствий неограниченного действия ры­ночных сил. В настоящее время отсутствуют комплексные исследования оценки воздействия зонирования на виды использования земли и ее конверсии.

В свою очередь, правила сельскохозяйственного зонирования ограничивают или запрещают строительство несельскохозяйственных зданий в сельскохозяй­ственных зонах. Однако без программ аграрной поддержки повышения продук­тивности сельского хозяйства или улучшения экономических возможностей в сельском секторе воздействие вышеупомянутых мер на городскую экспансию будет ограничено. В последнее время в развитых странах получило широкое рас­пространение продажа прав на развитие (застройку) территории. В соответствии этим подходом вид землепользования диктуется планом землепользования или зонированием, но землевладельцы вправе продать права на развитие территории землевладельцам в установленной зоне развития. А землевладельцам, имеющим участки в зоне развития, возможно, требуется покупка дополнительных прав на развитие территории, например, в случае повышения плотности застройки. За­конодательство многих стран ОЭСР в качестве эксперимента ввело аренду или покупку прав на развитие территории у собственников сельскохозяйственных земель с целью сохранить использование этих земель в сельском хозяйстве, а также для природоохранных и оздоровительных целей.

Еще один из регулятивных инструментов - сельскохозяйственное райониро­вание — предусматривает вместо прямого ограничения территориального разви­тия формирование районов, где на сельхозпроизводителей не распространяется действие определенных нормативных актов национальных или местных органов власти. Сельскохозяйственное районирование позволяет смягчить негативное влияние близости городских центров, которое оно часто оказывает на сельское хозяйство. Сельскохозяйственное районирование распространено в развитых странах, особенно, в Канаде, США, а также в Западной Европе.

Кластерное зонирование может быть составной частью всесторонней програм­мы защиты сельскохозяйственных земель, которое предотвращает экспансию со стороны других секторов экономики и захват наиболее продуктивных земель. Меры кластерного зонирования предусматривают, чтобы вновь возводимые зда­ния несельскохозяйственного назначения группировались на небольших участ­ках открытых земель.

Дата добавления: 2014-01-03