Методики определения земельного налога

Развитие современных экономических отношений, естественно, требует возникновения платности пользования различными природ­ными ресурсами (в нашем случае платности землепользования). По­этому земельный налог является частью современной системы плат­ного землепользования и предназначен для экономического выражения системы земельных отношений, возникающих в процессе землеполь­зования, землевладения и распоряжения между ее землепользовате­лями (собственниками, арендаторами и т. д.) и органами местного управления.

Современная экономическая теория и теория инвестиционного ме­неджмента трактуют взимание земельного налога как получение до­хода на капитал и дохода для его возврата (в роли капитала в данном случае выступает рыночная стоимость земельного участка).

Предположим, что земельный участок коммерчески эксплуатиру­ется на условиях чистой ренты, тогда доход на капитал — это часть чистой ренты, являющейся платой собственнику за пользование зе­мельным участком. Получаем, что размер ренты пропорционален сто­имости земельного участка и составит произведение его стоимости на среднюю банковскую процентную ставку (иными словами рента со­ставит ту величину от капитала, которую банк выплатит по процент­ной ставке). Полученная рента будет реализована собственником на покрытие:

♦ земельного налога (налога на собственность);

♦ обслуживание своего имущества;

♦ удовлетворение своих запросов.

Государственные и муниципальные собственники потратят ренту на содержание своего имущества и формирование доходной части бюджета.

Исходя из этого структура земельного налога З_н, будет складывать­ся из дохода на капитал — Д_к, дохода для его возврата — Д_в и дохода на обслуживание потребностей собственника — Д_с:

3_н = Д_К ⁺ Д_в ⁺ Д_с, (27)

Напомним, что Д_в доход для возврата капитала, напрямую зависит от восстановительной стоимости имущества и предназначен покрыть расходы собственника на восстановление амортизируемой части иму­щества (в данном случае комплекса улучшений земельного участка на территории города) в конце его экономической жизни.

Применение данной методики определения базовых ставок земель­ного налога в ценовых зонах для всех собственников, без учета их ком­мерческой деятельности, не позволит избежать перекоса в распреде­лении и перераспределении земельных участков в городах, особенно в городах, имеющих крупные промышленные зоны застройки. Поэто­му в целях поддержания баланса между социально ориентированными и коммерческим видами использования земельных участков необхо­димо создать систему точечных ареалов льгот по земельному нало­гообложению и ввести систему повышающих коэффициентов для наиболее доходных коммерческих хозяйствующих субъектов — соб­ственников земельных участков. В целях реализации принципов ры­ночного подхода по выравниванию экономических условий хозяйство­вания необходимо к базовым ставкам земельного налога применить следующие разработанные автором коэффициенты для различных групп хозяйствующих городских землепользователей и соответству­ющих групп городов (деление городов приводится в предыдущем параграфе). Повышающие коэффициенты:

♦ малые архитектурно-строительные формы (киоски, палатки, ларьки) — от 1,2 до 2,8;

♦ реализующие алкогольную и табачную продукцию — от 1,5 до 3,2;

♦ объекты уличной рекламы — от 2 до 3,5;

♦ игорные заведения — от 2 до 4,5;

♦ коммерческие организации (банки, финансово-кредитные уч­реждения и т. п.) — от 1,5 до 3,2;

♦ агентства и организации, оказывающие услуги, — от 1,75 до 3,5;

♦ агентства недвижимости — от 2,5 до 4,5;

♦ гостиницы 4 и 5 звезд, рестораны, бары, развлекательный биз­нес класса «люкс» — от 1,5 до 3,8;

♦ оптово-розничные рынки (ярмарки) — от 3,5 до 5;

♦ промышленные предприятия (с частным или акционерным ка­питалом) — от 1,2 до 2,5;

♦ предприятия торговли и общественного питания — от 2,5 до 4;

♦ земли индивидуальной и коммерческой застройки — от 1,5 до 3,5. Понижающие коэффициенты:

♦ земли жилой застройки (типовой) — от 0,8 до 0,2;

♦ земли для садоводства и огородничества — от 0,9 до 0,5;

♦ земли сельскохозяйственного использования — от 0,9 до 0,3;

♦ земли под государственные и муниципальные предприятия — от 0,9 до 0,3;

♦ земли под социальные инфраструктурные и обслуживающие предприятия — от 0,9 до 0,4.

Исходя из практики можно сделать вывод о том, что зональный и то­чечный — комбинированный методы расчета земельного налога яв­ляются более подходящими для применения в городах и иных адми­нистративно-территориальных объединениях, чем земельный налог, установленный как процент от рыночной стоимости недвижимого имущества.

Применение данной методики (процент от рыночной стоимости недвижимого имущества) позволяет нормально экономически суще­ствовать только высокодоходным, коммерческим землепроизводители, тогда как предприятия социального и инфраструктурного назна­чения будут «выдавлены» на периферию и не смогут обеспечивать нормальное функционирование территории города и обслуживание жителей.

Дата добавления: 2014-01-03