Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования

Экономика недвижимости - это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью.

К недвижимости относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.1994 года в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ).

Предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью (статья 132 Гражданского кодекса РФ).

1) Недвижимость неподвижна, т.е. ее невозможно переместить без нанесения объекту ущерба;

2) Существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;

3) Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

4) Недвижимость фундаментальна, т.е. ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;

6) Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

7) Возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

8) Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

9) Существуют специфические риски, присущие недвижимости как объекту инвестирования, а именно риск физических повреждений под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопленного внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с макроэкономическими и микроэкономическими факторами;

10) Необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения требуемого уровня дохода;

11) Высокий уровень издержек на проведение сделок;

12) Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке или совершении других операций с недвижимостью.

Основные объекты недвижимости в соответствии с определением гражданского кодекса РФ представлены в таблице 1.

Отдельные объекты	Сложные объекты
земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; нематериальные активы; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие. его продукцию, работы и услуги; информацию, другие исключительные права
здания, сооружения
участки недр


приравненные предметы (по признаку обязательной государственной регистрации права собственности)
иные вещи

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение его потребительских и рыночных свойств.

Классификацию недвижимости можно произвести фасетным методом, предполагающим параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыночной оценки. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом приведена в таблице 2.

Таблица 2 – Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом

Признаки классификации	Виды недвижимости

Функциональное назначение	Производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара
Непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения
Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме)	Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы
Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения
Степень готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию
Требующие реконструкции или капитального ремонта
Незавершенного строительства
Форма собственности	Частная
Государственная
Коллективная
Общественных организаций
Характер использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры
Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисы, магазины, склады
Для с\х целей: фермы, сады, огороды, пашни
Для специальных целей: школы, церкви, монастыри
Цели владения	Для ведения бизнеса
Для проживания владельца
В качестве инвестиций
В качестве товарных запасов
Для освоения и развития
Для потребления истощимых ресурсов
Степень специализации	Специализированная собственность (та недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду или продается на открытом рынке для продолжения своего существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего её бизнеса): нефтяные или химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные помещения, принадлежащие общественному сектору
Неспециализированная собственность, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке
Продолжение таблицы 2

Отраслевая принадлежность	Промышленные
Строительные
Сельскохозяйственные
Жилищно-коммунальные
Культурно-бытовые
Возможность приватизации	Запрещенные
По разрешению правительства
Свободно приватизируемые

Особый интерес для целей оценки недвижимости представляет классификация зданий. Пример классификации зданий по целевому назначению приведен на рисунке 1.

Рисунок 1 – Пример классификации зданий по целевому назначению

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов, в соответствии с которой выделяется 4 категории недвижимости:

1. Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход.

3. Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью.

4. Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его в будущий период времени.

В зависимости от сложившихся школ оценки в разных странах существуют отличия в классификации недвижимости, Так, например, в странах Европы недвижимость принято подразделять на три группы:

1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – типичные для рынка недвижимости здания для продажи или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).

- жилая – для личного использования (потребления);

- коммерческая – для бизнеса, включая продажу;